产业难题：单靠运营持有物业能养活团队吗

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在房地产的黄金时代，房地产企业在持有物业时，往往是迫不得已。有些企业通过低价获得商住地块，再用销售商住物业的利润，来持有一个商业物业。这个模式决定了商用物业本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在开发商转型为持有物业的运营企业以后，单靠运营持有物业所赚取的租金，足够养活团队吗？这个问题需要从多个维度着手。
                        在房地产的黄金时代，房地产企业在持有物业时，往往是迫不得已。有些企业通过低价获得商住地块，再用销售商住物业的利润，来持有一个商业物业。这个模式决定了商用物业本身的效益不用很高，只要能有一定的租金就可以了。在开发商转型为持有物业的运营企业以后，单靠运营持有物业所赚取的租金，足够养活团队吗？这个问题需要从多个维度着手。
当房地产步入存量时代，开发商开始将重心从销售转向自持物业，并积极拥抱运营，从商业地产到产业地产，再到住宅、度假、旅游，各种形态的产品均被这场风潮裹挟。
然而，砍掉销售、全部自持、不再快速扩张，意味着回报被拉长，现金流遭受考验，对人员的需求量没有那么大。在大转型的时代，房企裁员已经不是个案，SOHO中国甚至砍掉了300人团队。
单靠运营持有物业所赚取的租金，足够养活团队吗？这个问题需要从多个维度着手。领域需要细分，供应不足的产品，仅靠运营赚取租金，回报率或许不会太差。然而，在竞争白热化的产品中，只依靠租金营利，或许意味着在第一步吸引人流量上，就会被竞争对手远远甩开。
　租金定多少？看行情
其实，自持物业能否带来丰厚利润、养活团队，关键要看企业对产品的盈利规划，以及行业供需情况。房地产有多种产品业态，不同领域需要面对的问题截然不同。
以前不是没有自持案例，万达即拥有中国商业地产最大的自持规模，并坐享了黄金时代不动产增值红利。不过，那时房地产企业持有物业，往往是“迫不得已”。
比如万达模式——以售养商，通过持有商业物业贡献税收这种方式，从政府处低价获取土地，然后再通过销售商住物业回笼资金并获取高额利润，维持商业物业的运营。
因为靠销售就已赚得盆满钵满，所以在这种模式下，对商业物业的自身效益要求并不高，只要能有适宜的租金回报即可。关键是运营好这个项目，带动区域发展，给政府带来税收，才能拿着招牌继续到下一个城市拿低价地。
当开发商向持有物业运营转型后，在没有销售部分做支撑的情况下，怎么玩？
从去年以来，万科开始转型，方向之一是加码自持物流地产。就起步之初而言，它主要赚取的是租金。能支撑这种商业逻辑的原因在于，国内物流地产有效供给不足。
普洛斯的数据显示，虽然目前国内的物流设施计容建面约为5.5亿平方米，但是符合现代物流设施要求的高标库仅为1亿平方米，占比不足25%，超过75%的仓库都是非高标库，其中很多是农民仓库。
事实上，在深圳（楼盘）的物流领域，不少业内人士告诉记者，二房东相当多，他们的客源相对稳定，租金回报率高。今年初，戴德梁行华南区总部董事就表示，由于深圳优质仓储供不应求，租金持续走高。
　只从租金牟利？有风险
只从租金牟利，极有可能导致营收、利润大幅缩水，难以支撑现有的团队规模。而且，这种盈利模式想象空间有限，企业的护城墙不够厚，只要市场存在高额回报，就容易挤进竞争对手，将蓝海变成红海。然而，如果持有物业回报率不高，在资本市场看衰因素的累积下，则会雪上加霜。
SOHO中国的转型堪称艰难。2012年8月，SOHO中国在年中财报发出之后，宣布所有项目不再销售，转型持有。3年后，2015年8月，SOHO中国的财报首次不包含物业销售贡献，尽管物业租金和出租率都有提升，但是上半年营业收入3.93亿元，同比下降92%，公司权益股东应占纯利1.35亿元，同比下降约95%。
与利润巨幅下降形成同步的是裁员。SOHO中国一夜之间裁掉了300多人。上述300人隶属销售团队，自身能力与现有业务不匹配，被裁掉有情可原，不过，SOHO中国团队缩水也是不争的事实。
这背后，究竟是如潘石屹所言，“搭建了互联网平台，逐渐建立了收租靠银行自动转账，不再依靠大量人力”。还是利润下降过快，难以支撑运营团队呢？
值得注意的是，裁员同时，SOHO中国也不是不需要推销，只不过它将业务包给了“临时工”。今年10月份，SOHO 3Q将推出“众包模式”，即将销售放到网上，任何人可以通过线上平台成为SOHO 3Q销售员，订单完成，获得相应佣金。
在仓储物流行业被广泛看好之际，不少老兵似乎并不满足于租金。获腾讯入股的华南城，手里也有仓储物流，而且体量不小，但他们要做的不只是从租金或运输里获取利润。
在11月的中报说明会上，华南城投资者关系副总监唐起延称，仓储物流、电子商务作为持续收入板块中发展最快的部分，是公司提出的第四代综合商贸物流平台中“最核心的点”，未来将分拆上市。
具体而言，他们将仓储物流和自己手中的奥特莱斯、华南城商贸体等资源做了一个资源链接，这些仓储物流即可以为线下实体直接供货（这是现在的营利点），又可以在线下卖场变成体验店后，成为一个自营发货网。而且，华南城还在线下推出了“卡车版滴滴打车”业务，将空载的卡车和入驻项目的50万中小企业结合，形成零散运力。
　租金外盈利？有可能
在那些供应已经存在过剩的领域内，能否从租金之外产生盈利？
比如办公领域，各个城市写字楼过剩的例子比比皆是。比如去年第一太平戴维斯报告称，在其跟踪的华北区主要二线城市甲级写字楼市场上，未来3～5年供给过剩问题将进一步加剧，7个二线城市三年后市场总存量将骤增194%。华南部分城市的情况也不容乐观，广州（楼盘）因为甲级写字楼供应量过大，被多家机构预测会在未来两年内延续相对过剩状态，不少写字楼开始降价换量。
因此，自持产业地产、写字楼等，需要从不同维度入手，提高产品竞争力，除了赚租金的钱，还要开拓其他盈利线。
其实，SOHO中国的租金定价已经不算低。SOHO中国投资者关系副总监Sonia Han在9月中银国际地产沙龙中表示，封闭区域工位租金1300元/周，开放式的区域租金1000元/周。
据其称，北京（楼盘）和上海（楼盘）项目的租金回报率可以达到30%。不过，需要注意的是，这不是SOHO中国平均回报率，只是在经营不错的区域项目上。
事实上，租金过高，服务内容单一，在供过于求的市场，是极易影响出租率的。运作产业地产、写字楼类产品，需要有更多的服务内容，远不是简单的WIFI、咖啡、办公桌就可以。
观察国外的办公产品迭代，不难发现：Regus是传统甲级写字楼的思维，Coworking Space引进了创业概念，在Y combinator里出现投资、创业孵化，Wework又提供了社群互助、产业链。
这使得现阶段的运营者，除了收获租金差价（比如长租与短租的差价），还可以考虑收取服务费（比如财务法律咨询），以及投资收益（创业孵化），甚至可以不收租金，在形成线上产业社区后，通过社群经济谋取利润。比如，成都天府软件园的十分咖啡已开始试水免费办公，以换取股权。
在花样年的深圳ICPARK项目上。花样年董事会主席潘军就认为，在联合办公的产品中，收取基础的物业费和增值服务费用基本可以维持企业正常运营，但联合办公的商机并不止于此，更重要的是懂得挖掘客户的潜在价值，并带来更多服务可能的企业。
瑞信亚洲区首席经济学家陶冬称，后工业时代，需要新型供应。
<p>或者，某种意义上而言，现在的写字楼市场和物流地产一样，供应量并不少，供应结构却失衡。转型自持物业的房企，如果只赚租金的钱，迟早要面对红海厮杀，如果解放赚钱的头脑，提供更多服务内容，将为企业打造坚固的城墙。