二手房交易为何一定要“营改增”

真良家

“营改增”为哪般</P>二手房交易将要缴纳增值税了！3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道被媒体问及营改增问题时主动举例回答，营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
按照《政府工作报告》的要求，从今年5月1日起，金融业、建筑业、不动产业和生活服务业的营业税将全面改为增值税。
王军表示：“这次营改增不同于以往，数量大，涉及到近1000万户纳税人；时间紧，实际准备时间不到2个月；此外，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。”
许多人对此都感到很奇怪，不是早就说了交易超过2年的房屋再次交易可以免征营业税吗？怎么突然二手房交易也要营改增了呢？国家到底为什么一定要把营业税改成增值税呢？
上海财经大学税法问题专家胡怡建教授告诉记者，营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。涉及到房地产企业的话，同样也会帮助房企减轻税负，降低经营压力，也给房价下降、开发商去库存提供了更大的空间，涉及到二手房买卖，则主要作用是间接抑制房地产炒作。
而此次国家明确宣布将要开征二手房交易的增值税，也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。
二手房交易“营改增”会否多缴税？
不过营改增后企业负担虽然减轻了，但二手房交易也营改增的话，实际房屋买卖税负是不是也会一并下降呢？
目前看来还很难说，营改增后根据出售房产情况不同，税负的增减情况很可能也不一样。
胡怡建教授表示，因为现在只是国税总局局长说了这么个税制改革的方向，具体如何操作，税制如何制定还要等具体细则出来后才能探讨。根据此次王军局长的表态，估计相关文件很快将会出台。
按照财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。通过这次营业税调整后，房地产交易环节的营业税政策基本回到了2008年政府大救市时的水平。
目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，而增值税税率方面，目前国内基本税率为17%；纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率；提供交通运输业服务的，实行11%的低税率；提供现代服务业服务的，实行6%的低税率；小规模纳税人则为3%；纳税人出口货物，税率为0，但是国务院另有规定的除外。
但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%。如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况。
首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万元一套住宅为例，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万元。
如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万元，但最初买入价是150万元，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。
另一种是出售购买已满2年的房屋。
对普通住宅而言，按售价300万元计算，持有2年以上就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。
对非普通住宅而言，按售价300万元计算，和持有2年内的情况类似，可能差别不是很大。
通过大致计算，可以发现营改增对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。
在完善税收制度的同时，应该会考虑到合理的住房需求。按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡性措施，以确保所有行业税负只减不增。
但是由于增值税自身的特殊性，即使在税负不增加的情况下，增值税只对增值额征税的话，就意味着增值越大，征税越多。这在实际层面对房价具有抑制作用。就心理而言，对于未来房地产市场的稳定具有一定的意义。
还要考虑到的一个重要问题是，根据国家营改增政策精神，营业税优惠将延续。营业税进行直接减免，简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式，不适合进行直接减免。所以营改增后，营业税优惠将以何种方式体现，还需要等待具体的实施方案。
税费改革任重道远
客观地说，从房地产长期稳定的角度来看，营改增只是房地产税收体系改革的第一步。中国房地产税收体系各种不适应的现象比较多，比如至关重要的房地产税问题，至今还没有完全破局。房地产领域税费改革的大原则应该是为中国房地产的稳定健康发展构建一个合理的税收体系，我们应该抓住税费改革的有利时机，对目前现有的一些税制进行改革和重新设计。
需要指出的是，二手房交易税费，除了营业税，还涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及到营业税改征增值税，而目前征收的个人所得税是否也会一并取消征收，暂不可知。
目前购房者有一些担忧，即以前的税负降不下来，却又增加新的税种。在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收很容易最终会转嫁给购房者。所以有专家认为，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，使整个税收体系更为完善。
去房地产库存的关键是房价下降，只有房价下降到老百姓能够接受的程度，才能够真正激发有效需求。而想让房价下降，也需要方方面面的共同努力，最终让市场走上健康发展的轨道。
背景知识
二手房交易目前要缴纳哪些税费
1、契税
普通住宅：90平米以下：1%；90 140平米：1.5%；
140平米以上或是非普宅：3%；商业房或公司产权：3%。
2、城市维护建设费：营业税的7%。
3、教育费附加：营业税的3%。
4、个人所得税
（1）普通住宅2年之内：[售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)]×20%；
（2）2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-购房总额-印花税）×20%；
（3）5年以上：（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
5、交易手续费
3元/平方米×建筑面积
6、印花税
房屋成交总额×0.05%
7、营业税
（1）购入住宅2年之内，全额征收营业税：房屋评估总额×5.5%；
（2）购买非普通住宅超过2年（含2年），按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
（3）购买普通住宅2年以上（含2年）的，免征营业税。
8、土地增值税
（1）普通住宅免征；
（2）非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%；
3年至5年：房屋成交总额×0.25%；
5年或5年以上：免征。
9、房屋所有权登记费：80元；共有权证：20元。
10、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%。