楼市地产去库存：因城施策模式开启

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2016年两会期间，江西省九江市副市长卢天锡带来了一份《关于供需两侧同时发力有效化解房地产库存》的提案，他提议既要在需求侧发力，又要在供给侧调节，支持调整房地产土地用途，适当延长房企开发时限，改善房地产用地供应管理。</P>今年2月6日，江西省出台了二十条去库存政策，从购房补贴、棚改货币化安置、降低税费、到释放住房公积金、降低首套房首付比例至20%等二十种调控手段应对2016年的去库存之战。其中提到，商品房库存严重过剩的市、县，土地管理部门对未动工开发的房地产用地，可依法采取符合当地房地产市场实际的调控措施。
这意味着，面对库存压力，资金吃紧的房地产开发企业土地储备规模比较大的企业，可以在政府许可范围内改变土地用途，或者延长开发期限。目前，江西省九江市正在研究房地产“去库存”的具体实施政策。
但即便允许地方政府根据自身情况延长开工时间，去库存依然是一项艰难的任务。一位住建部官员告诉经济观察报，“延长开工时间并不能解决什么问题，企业拿地的资金都是银行借的，拖时间也只会增加企业的财务成本
上述住建部官员表示，“中央政策是允许转变土地使用性质的，比如住宅转成旅游地产，商业地产，养老地产都是可以的。只是现在转起来很难，需要地方管理部门走一系列手续，尽管政策明确，但落实下去，能转的并不多。”
在3月15日召开的一场新闻发布上，住建部部长陈政高提到，农民工在城镇购房潜力是很大的，现在一些中小城市农民工的购房占整个购房总量的30%左右，在县城占到了50%，甚至更高。
据国家统计局数据，2015年全国房地产库存达到7.18亿平方米，同比增长15.6%。而根据住建部部长陈政高3月15日公布的数据，截止2016年2月底，全国房地产库存又升至7.39亿平方米，增速达到15.7%。
因城施策
目前，一些市县级别的城市，正在陆续出台优惠政策，鼓励引导农民工进城购房。这些优惠政策除了降低税费、释放住房公积金、降低首付比例之外，还有部分去库存任务艰巨的地区由地方财政提供购房补贴。
2016年2月，广西壮族自治区人民政府同意印发了《关于支持农民工等新市民购房需求认真做好房地产去库存工作的通知》，明确支持农民工等新市民购买首套新建普通商品住房，每套享有1万元补助。据了解，补助的资金60%由各市县自行筹措，40%由自治区财政予以解决。
以广西南宁为例，2015年南宁市对外来人口出售房屋共8000余套，按照每套一万元的补助标准，南宁市财政将为此支出8000万元，这对于一个年财政收入过百亿的省会城市来说，压力并不算大。南宁市副市长魏凤君在近期的一次座谈会上曾表态：“我们准备从宽认定新市民政策的适用人群，初步想法，只要是外来人口，我们不再核了。”
但地方债务压力较大的三四线城市，正在期待更为有利的成本分摊机制。江西省九江市副市长卢天锡在今年两会提案中建议：建立农村转移人口市民化成本分摊机制，出台支持农村转移人口购买住房的奖励政策，对农村转移人口在城市、城镇购买住房的，给予税收减免、利息补贴等优惠，奖励资金由中央、省、市三级分摊。
卢天锡认为，市场低迷造成的土地出让难、出让价格低，让财政压力更大，在经济实力不强的城市，单靠地方政府财政补贴是难以承受的，操作起来难免会打折扣。
据不完全统计，全国至少已有60多个城市宣布将直接补贴购房者，而部分库存压力较小的城市则采取了相对收紧的住房补贴政策。
在河南省，包括开封在内，有18个省辖市推出农民购房补贴政策。其中，漯河市政府拿出了补贴分时段递减的方式。河南省开封市一位政府官员告诉经济观察报，“库存压力大，对地方来说是一大风险，需要采取各种办法扩大有效需求”。在杭州，富阳区对专业人才提供购房补贴；广东省则鼓励各地通过发放住房补贴等方式支持老旧社区居民购买商品住房。
在江西省的二十条去库存措施中就提到，允许未开发用地转换用途。而东部某省在密集出台包括取消限购措施、降低首付比例、扩大公积金提取范围、减免降低企业部分税费等刺激需求的多项政策之外，也提出鼓励房地产企业将符合条件的商品房改造为“创客空间”、养老地产、旅游地产等，将去库存与发展新兴产业结合起来。
新试验
尽管政策允许改变土地用途，但不同土地使用性质的估价方法不同，土地性质的改变涉及到土地管理、城市规划等多方工作，重新调整土地出让金并得到多方部门同意并不容易。
碧桂园一位内部人士告诉经济观察报，销售不行、开发商资金链紧张时，有些地方政府会给予土地押金减免等变通方式帮助减轻企业压力，而购房补贴这种政策注定是一种短期行为，不可持续。但棚改货币化的政策对去库存是会有切实影响的，让棚改新增量进入市场流转消化库存。
棚改货币化安置被一些地方期待达到双重效果&#8212;&#8212;完成棚改任务和消化住房市场存量。安徽省铜陵市在棚改货币化安置工作中创新了一种“房票”安置方法，让棚户区居民可以选择用“房票”到城市的任何一个地方买房。铜陵市的“房票”安置经验已经得到住建部的认可，成为向全国推广的典范。2015年，我国棚改货币化安置比例达29.9%，2016年，住建部定下的目标比例是50%。
但棚改货币化安置仅仅是去库存策略中的一种，并不能解决所有库存问题。上述住建部官员说，“房地产库存是目前一个很突出的矛盾，一种是建设完成的库存，一种是土地出让后尚未开发的库存，还有一种是盖到一半不能烂尾的库存，每个城市的情况都不一样，只能因城施策，一方面各地在权限范围内出台针对自身情况的去库存政策，一方面对用地性质进行调整，这些都是允许的。”
3月17日，广东省佛山市一位政府官员告诉经济观察报，“去库存应该是让更多 老百姓 用更低房价把房子买了，但我担心一提到去库存，企业不是想着怎么把房子卖掉，而是想着怎么把房子卖高价。”这位佛山市政府官员还表示，“一些小房地产企业有大量银行贷款确实比较难受。据我所知，也有一些开发商不是去库存，而是压着库存不卖，找一个好时机再开盘。”
根据广东省统筹，广东各地市将在3月底前制定具体实施方案，根据自身情况从加大住房保障货币化、培育住房租赁、取消过时限制性措施、降低住房贷款首付、落实国家契税营业税优惠政策、调整房屋套型结构等方面给出支持政策。
据了解，广东省将全省城市分为四种类型，实行“一类一策”去库存政策，其中佛山就属于库存规模大、需求旺盛的一类城市。根据《2016-2018年广东省去库存任务表》，佛山现有商品房库存面积为2066万平方米，三年内商品住房去库存任务为50万平方米，非商品住房去库存任务相对较重，为110万平方米。
前述佛山市政府官员说，“只要地方放开政策，老百姓手里有点钱，房企肯定善于销售的。就怕是旧库存没去掉，开发商觉得好赚钱，赶紧新库存又来了。”