房山长阳城镇化样本调查：地卖光后如何持续

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本报记者获悉，国土部正在全国调研不同城市、产业，特别是重点、特色小城镇发展的土地差别化政策。</P>根据国土部的要求，各区市将选择3-5个典型城镇进行深入调研、并提交报告。
“目前正在前期的资料收集阶段，对区县所有的乡镇村进行了解，并将突出选取几个典型小城镇，”北京市国土局房山分局的一位人士表示，长阳镇作为北京首批城乡一体化试点。
长阳在2009-2012年都是北京市土地储备市场交易的热点地区，但是随着可交易土地资源枯竭，如何让长阳持续发展，不成为睡城、鬼城，成为调研组和北京市关心的重点。
长阳模式
2009年以来，房山区的土地一直是北京市土地交易中心的热门，尤其是长阳板块的土地，每一块土地的推出，都必然引起知名房企的激烈竞争。
北京荣邦瑞明投资管理公司董事长李伟介绍，长阳土地价格上升与投融资规划有关，即将长阳镇土地开发涉及的村庄拆迁、基础设施建设等各项费用折现计算，折合到土地成本后，看地价定为多少才能保持盈利。
“上述模式支撑了长阳镇域经济过去5-8年的快速增长，并成为北京市重要的新兴发展地区”，长阳镇副镇长黄莹介绍，作为北京市新城城镇规划建设来说开创了一个新的成功的模式。
长阳镇党委齐文东介绍，长阳镇共完成收储土地规模1167.84万平米，其中已完成出让规模478.68万平米，包括商业(综合)、居住、行政办公、产业、市政设施、公共服务等功能，已储备未出让建设用地规模689.16万平米，另外还有十余个村集体建设用地。
万科北京公司副总经理肖劲表示，1100多万平方米的土地，折算成房子的话大概是十三四万套，如果全住上人的话大概是四五十万人。
如何持续？
齐文东介绍，截止到2012年底，全镇规模以上企业共21家，其中13家为建筑行业企业，其中房地产和建筑业税收占比接近90%。
上述单纯依靠房地产的产业结构单一的模式，不利于长阳镇镇域经济的抗风险性，确保政府财政的可持续性。
除了产业结构单一之外，齐文东介绍，长阳镇亦面临第三产业占比较低，土地、人力资源和服务成本较高，企业创办和入驻门槛逐渐抬高，没有与之配套的金融机构，与北京市其他重点地区相比没有比较优势。
齐文东总结，长阳镇面临城镇化后续发展动力不足、区域功能单一、产业导入困难，社会管理复杂等问题，迫切需要寻找一个新的城镇化路径。
中国人民大学土地管理系主任叶剑平介绍，诸如长阳镇城镇化中后期面临的问题也是广大新建城区普遍面临的共性问题。
本报记者获悉，长阳镇亦开始尝试突破上述瓶颈，开启二次创新的路径，发布“生根行动计划”。黄莹解释，即通过内生动力带动外部资源的可持续发展模式。
具体来说，李伟介绍，就是通过产业项目落地和高端人才的聚集，也就是让高端企业和高端人群在长阳落地生根，促进长阳城镇化的可持续发展。
齐文东介绍，下一步，长阳镇将对该镇的用地结构进行调整，加大经营性用地出让计划中企业办公和产业配套功能结构比例，通过实施产业与财税优惠政策培育市场经济。
与此同时，加大本地注册企业的数量增长，大幅提升第三次产业结构比重；促进长阳镇税收结构调整趋于合理。减少房屋空置率等。
“这样才能确保区域政府财政的可持续，提高镇域经济的抗风险空间。”在齐文东如是说。
上述北京市国土局房山分局的人士介绍，目前城镇化发展普遍面临的问题都是土地卖光以后怎么办的问题，新城区不比成熟老城区的就业等资源积累，会造成空城，鬼城等现象，在这方面，北京市正在研究相关措施应对。