房地产私募基金升温 三大问题待解

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去年火爆的房地产私募基金有进一步升温之势。</P>根据银监会8号文的要求，商业银行理财资金在投资非标资产上将受到严格限制。“以前很多房地产信托的资金从银行资金池流出，就是通过购买收益权或资产管理公司，8号文出来之后类似途径就少了，房地产基金的需求反而更大了，”德信资本高级经理刘聪对本报记者说，8号文对私募基金是个利好。
清科研究中心分析师郑知行指出，2013年央行仍将实施稳健的货币政策，2月央行重启公开市场正回购，市场流动性有所收紧，不利于房企对信贷的需求。银监会副主席王兆星亦强调，银监会今年将继续把房地产信贷风险作为监管工作的重点，加强经常性监管和专项检查。业内人士认为，未来存在违规行为的开发商，将很难再通过信托方式获得资金。
作为房地产市场另一种融资渠道，郑知行认为，房地产基金有望在今年迎来更大发展空间，随着公募基金、券商、险资、银行理财纷纷成立针对不动产的专项计划，具有专业、经验优势的房地产基金与具有资金优势的机构存在很多合作机会。
据金地集团总裁黄俊灿称，金地旗下房地产基金稳盛投资目前管理规模已超60亿元，今年还将募集一只美元基金。德信资本董事长陈义枫向记者透露，德信资本的基金管理规模目前已经超过30亿元，预计年底将达到60亿元。
不过，房地产基金仍然存在诸多问题。以深圳某房地产基金近期设计的一款产品为例，该基金给投资的项目买了一个财产保险。一般来讲，保险公司赔付只能是楼宇损坏或倒塌等情况，但该基金销售人员对投资人讲解时，却说成保险公司对整个项目的收益进行投保。
陈义枫认为这明显存在误导。他认为，房地产基金行业应该首先建立自己的品牌并进行行业自律。而管理人的风险控制和投资策略，是其建立品牌的核心。陈义枫认为，有足值的资产作为支撑，包括必须有足值抵押物，或者公司整体过户等。这是安全性的底线。
另一个重要的问题是流动性风险。如果房地产基金出问题，往往是流动性，因为足值抵押容易鉴别，但流动性风险不容易鉴别。
以另一家在2011年成立的房地产基金为例，其投资的项目在河南某县有块地还未拆迁，募集资金用来做拆迁款，且基金为一年期。陈义枫分析，这就是打算到期之后再募集资金来还，存在很大的流动性风险。
德信资本建立了以流动性为核心的投资策略，优选省会及计划单列市，谨慎选择开发商及交易对手，以及业态和区位的组合。
房地产基金目前存在的第三个问题是，销售渠道的杂乱和高佣金。很多房地产基金用“又能足值抵押，又能做到高收益”来吸引人。
与开发商的看法不太相同的是，陈义枫并不太看好三四线城市的发展机会，主要是认为这些城市缺少有效的购买力和承接力，“如果在中大型城市，市场状况不好的时候降价就会有买家，但三四线城市即使降价也难以变现。”