江西房地产去库存：画出路线图 亮出组合拳

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今年全国两会期间，供给侧改革成为代表委员们热议的焦点话题。本报今日起开设《经济新视线&#183;聚焦供给侧改革》栏目，结合我省供给侧改革推出系列报道，围绕去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板“五大重点任务”，点面结合，反映我省“三去一降一补”的生动实践，分析面临的问题，提出对策、措施，敬请关注。</P>我省出台20条政策，从需求和供给两端推进，化解房地产库存，促进我省房地产市场持续稳定发展。
去库存，是推进供给侧结构性改革的五大重点任务之一，是我省今年房地产市场调控的主旋律，也是稳定楼市趋稳向好的根本所在、关键所在、希望所在。
江西房地产市场的去库存压力有多大？去年，我省商品房成交量创近年新高，但库存不降反升，全省商品房待售面积近1500万平方米。
2月初，省政府出台《关于做好化解房地产库存工作的通知》，画出路线图、亮出组合拳：补贴农民首次购房、力推棚改货币化安置、加强土地供应管控……透过文件细细审视，20条政策措施思路清晰，精准发力、定向施策，从需求和供给两端推进，化解房地产库存，促进我省房地产市场持续稳定发展。
样本：一个县城的去库存路径
刚刚过去的这个春节，玉山县樟村镇农民刘芳辉一家过得喜气洋洋。从乡下搬进了县城，圆了多年的楼房梦。去年初，他在县城买了一套120多平方米的商品房，简单装修后，全家搬进了新房迎新春。
刘芳辉的进城，得益于当地政府出台的购房补贴政策。
2015年1月，玉山县政府出台文件：外县和本县县城所在地以外的居（农）民，当年在县城购买商品房，每平方米奖励300元，并奖励实际缴纳契税的50%。玉山楼市新政的“含金量”全国罕见，刘芳辉买房子省了近5万元。
政府出台高额购房补贴政策的背后，是当地房地产市场激增的库存。数据显示，2014年，玉山县商品房销售面积为15.57万平方米、1318套，同比分别下降了11.98%和13%。当年年底，玉山房地产市场库存达到94.4万平方米，如按当年月均成交量计算，去库存化周期需要约7年。
在玉山县房管局局长郑中南看来，购房补贴是一个“三好政策”：首先是惠民，降低了进城农民购房成本；其次是缓解了房地产开发企业的资金压力；第三是稳定了当地房地产市场，也增加政府财税收入。
玉山县为期一年的购房补贴政策在去年底到期，效果立竿见影：2015年，当地商品房销售面积飙升至50.6万平方米、3902套，同比分别增长224%和196%。截至2015年底，玉山县房地产库存43.95万平方米，去库存化周期降至11个月。
郑中南说，推进城镇化，让农民市民化是一条路子，购房补贴降低了进城成本，让他们买得起、住得上城市里的好房子。购房补贴政策成为当地加快新型城镇化步伐的重要举措。去年，当地符合购房补贴条件的购房户共有2707户，可见，购房主要群体是进城农民，这相当于给县城新增常住人口超过1万人。
现状：库存高企仍是共性矛盾
回望2015年的江西房地产市场，可谓是跌宕起伏。
年初，全省房地产销售延续了2014年的下行态势跌入低谷，1至2月全省商品销售面积比上年下降38.7%，为历年来最低。
省住建厅相关负责人说，去年，我省房地产开发完成投资、销售面积等七项指标同比增长；商品房竣工面积、土地购置面积、商品房销售价格同比下降。全年商品房销售量是近五年的销售峰值。2015年，全省商品房销售面积3478.2万平方米，增长13.4%。
即便如此，库存高企仍是我省许多城市面临的共性矛盾。省统计局发布的数据显示，2015年，全省商品房待售面积为1496.1万平方米，增长了26.8%，尽管较上年有所回落，但仍远快于销售速度的增长。其中，全省当年新增待售面积316.1万平方米，占全部待售面积的21.1%；待售3年以上面积91.9万平方米，占全部待售面积的6.1%。
业内人士认为，由于待售面积未包括未开工、在建项目的面积，因此，我省实际商品房库存量要高于1500万平方米。与其他省份相比，我省商品房库存面积并不算高，截至2015年末，全国商品房待售面积为7.18亿平方米，在周边省份中，安徽与河南的待售面积分别为2500万、3607万平方米。
具体分析，我省商品房库存存在区域和产品分化现象。总体而言，县级城市去库存压力大于设区市中心城区，非住宅的去库存压力大于住宅。
以南昌市为例，截至3月1日，市区新建商品房可售面积（批准预售）约755万平方米，以2015年的成交量计算，总体“去化”周期在13个月左右。其中，新建商品住宅库存量为300万平方米，“去化”周期仅为6个月左右，去库存压力不仅小于周边省会城市，也小于省内许多城市。而非住宅库存面积达455万平方米，“去化”周期达到49个月。
据省统计局的分析报告显示，刚性需求减弱，我省三四线城市房地产开发存在前期快速扩张、开发过度、有效需求不足等问题，导致全省房地产市场供需出现反转，市场库存“去化”压力较为突出。而且，库存高企及房企对未来的预期弱化，将制约房企投资的积极性，从而导致房地产开发的各项指标疲软，影响未来全省房地产市场的健康发展。
对策：政策供给双向精准发力
家住南昌市迎宾大道的龚云辉，是南昌地铁3号线青云谱段的第一批房屋被征收户，这次拆迁彻底改变了这个三口之家的“蜗居”现状。
龚云辉家的房屋总面积为56.46平方米，评估价为45.6万元，不过，他最后得到的征收补偿是67.8万元。原因是他选择了货币补偿，获得了评估价20%的补偿，还有装修补偿、提前搬迁奖励等。“我已经在九龙湖新城买了一套130多平方米的三室二厅，不足部分用公积金贷款，基本没什么压力。”龚云辉高兴地说。
我省商品房库存如何“去”？2月初，省政府出台《关于做好化解房地产库存工作的通知》，从鼓励和培育新需求、大力释放住房公积金、严格控制土地供应等多方面着手，20条举措，从需求和供给两端发力，让政策供给更加精准，招招都能见实效。
其中，货币化补偿安置政策，打通了普通商品房和棚改、保障房通道，满足了像龚云辉这样的被征收户多样化住房需求，也为房地产市场释放了刚需的购买力，对于消化商品房库存、稳定房地产市场具有重要意义。
“能迅速出台20条举措，说明我省房地产调控政策储备充盈。”省房地产协会秘书长李峰说，新政策在供给侧发力，推出降低房地产税费、加大金融支持力度等举措；在需求侧发力，挖掘潜力扩大住房需求。此外，政策不仅有去库存的举措，而且还有降成本的具体措施，如调整预售资金监管比例等，可大大降低房地产企业的资金成本，为引导房企灵活促销打开空间。
省住建厅房地产市场监管处负责人说，我省去库存政策力度大、目标明确、针对性强。明确了地方政府主体责任，对去库存、稳市场不力、效果不佳的市、县（区），将进行约谈和追责；库存“去化”时间超过12个月的市、县（区），要确保今年上半年当地库存明显下降，全年大幅下降。
在省政府去库存20条举措出台后，南昌、上饶等地相继推出了一系列促消费、去库存、稳市场的房地产市场调控政策，这将进一步刺激市场需求释放，从而带动销售的回暖并积极消化库存。据省统计局分析预测，2016年，全省房地产开发投资平稳增长，销售稳中有升，库存高企情况将有所缓解。
专家点评：
协调共进化解房地产库存
江西师范大学城市建设学院教授 陶满德
要有效化解房地产市场库存，必须从释放房地产有效需求、增强房地产有效供给、推进基本住房有效保障等三方面协调推进。省政府出台的去库存20条举措，以切实可行的手段，从房地产市场的立体层面化解房地产市场库存。在释放房地产有效需求层面上，从鼓励农民进城购房、大力释放住房公积金等方面，构建起了一个较为完整的释放房地产有效需求的政策体系；在增强房地产有效供给层面上，从进一步降低房地产税费、严控土地供应等方面，完善了房地产有效供给的体系；在推进基本住房有效保障层面上，从两个“货币化”等方面，加强了政府与市场相结合的基本住房保障方式，不仅使中低收入住房困难家庭的基本住房需求得到更加切合实际的保障，而且增加了他们的财产性收入。我们完全有理由相信，新政策的落实，对化解我省房地产库存将起到积极有效的作用。