叶檀：楼市泡沫还没破很奇怪 三线城市风险最大

蓝心虹

据中国之声《新闻晚高峰》报道，根据国家统计局数据显示：2013年3月，全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。今天(8日)有媒体报道说：社科院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。</P>报告警告称，住房供求已经失衡，房价面临全面失控，如果不及时推进改革，那么市场还将出现大起大落。多年的楼市调控实践证明：我们距离把房价控制在合理水平，还有很长一段路要走。
社科院报告指出：受2012年底房地产交易量大幅放大的影响，2013年新增房产供给将相对偏紧，而存量住房供给则取决于调控政策走向。就全国平均状态而言，持续的“求大于供”是推动价格上涨的重要因素。
最新数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。百座城市住宅平均价格自2012年6月以来，连续第11个月环比上涨，同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。
如今的市场现实是，一方面，需求依旧很大，与此同时，手握大把房子的人，包括使用种种手段突破限购限制的人仍然很多，北京市房屋中介协会会长李文杰指出，包括国五条在内的举措短期内会导致市场降温，但是，简单一个交易环节的控制政策难以真正解决问题。
李文杰：现在是购买成本增加，但是持有成本并不高。任何交易环节的税费起到的作用都是短期的，真正要想遏制投资、投机性需求，应该尽快地将房产税落实到细则上。
社科院的报告中强调，2013年中期以后，当交易环节的所得税调控效果不理想，甚至助长房价、恶化市场环境时，一些城市住房持有税政策有望加快实施。
有媒体发表评论称，如果不能根治土地财政，消去地方政府对土地及房地产市场的依赖，并实现不动产联网登记，再多查漏补缺，也难以逃脱越调越涨的怪圈。财经评论员马光远认为，调控思路必须调整，而加快住房信息系统的建设是重中之重。
马光远：供应问题到现在已经不是任何问题，再也不用用折腾式的行政调控，更重要的是，必须为房产税、二套房贷、个人所得税的缴纳、限购政策等等奠定一个信息基础。
其实，对于“中国楼市泡沫”的论调并不新鲜，很多人曾和日本、美国泡沫破灭的过程加以类比，佐证这一判断的正确性，但结果是，除了在海南、温州、鄂尔多斯等个别地方，这一预言仍然迟迟没有兑现。
几乎所有人都不讳言，中国房地产市场存在泡沫，观点的区别在于，这个泡沫有多大、是不是危在旦夕。王石的表态非常激烈，有人则相对温和。比如绿地集团[简介 最新动态]董事长张玉良认为，中国有一些地方房价偏高、放量过快，但是总体还是有需求的市场。在资深财经评论员叶檀看来，中国的地产泡沫有些奇怪。
叶檀：现在房地产从指标来看，的确是存在泡沫的。比如说房地产总市值占GDP的比率、房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)、还有租金回报率(月租房获得租金同房屋价钱的比值)，从几个指标来看的话，我们国家的泡沫已经超过了当时日本或者是美国房地产泡沫高峰期的一些数值了，但是非常奇怪的是，到现在还没有破，而且交易量比较大。
叶檀认为，出现这样的情况原因有二：一是民间的购房资金拥有量超过了业界想象和统计数据，每一个个体购房者的身后可能是整个家庭、甚至家族的力量；二是每年数百万的应届毕业生在一定程度上夯实了房地产市场的需求基础。叶檀认为，现在风险最大的地区，反而是中西部的三线城市。
叶檀：像北京、上海、广州这样的城市，我们以前觉得跟当地的人均收入比价格过高，但是因为它的吸附能力非常强，从现在的交易来看，绝大部分是刚性需求，有可能并不存在我们所想象中的泡沫。危险的是一些资金和人流不进入，但是房价又比较高、人均收入又比较低的中西部城市或者是三线以下的城市。