阳光股份6亿巨亏推倒中小房企颓废多米诺骨牌 4成喊亏

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在暖冬里闻到严寒的气息
截至1月15日，目前公布2014年销售业绩的沪深两市40家中小房企中，预计2014年全年亏损的有17家，近4成企业出现亏损；2015年中小房企将面临破产或被收购的市场风险。
理财周报记者吴旭光/北京报道
1月10日，阳光股份发布公告称，预计2014年全年亏损，相比上年剧减380%-406%，主要原因为天津杨柳青项目房屋出现亏损。
1月12日复牌，阳光股份开盘不久即封上跌停板。与此同时，整个房地产板块也表现低迷，板块跌幅达2.9%。
事实上阳光股份的业绩报亏损仅仅是中小房企（注：市值在50亿元以下）房企过“寒冬”的一个缩影。
据理财周报记者统计,截至1月15日，目前公布2014年销售业绩的沪深两市40家中小房企中，预计2014年全年亏损的有17家，近4成企业出现亏损。
巨亏6亿
事实上，阳光股份大部分项目主要集中在北京、上海、天津等一二线城市，目前主要项目包括：北京阳光上东项目、天津杨柳青项目、成都锦尚项目、上海银河宾馆项目等综合体项目，以及北京阳光大厦项目、北京十里堡华堂项目、北京北苑项目、北京通州家乐福项目、成都建设路项目等商业项目。
阳光股份的全年业绩预亏问题，主要是因为天津杨柳青项目房屋交付亏损及存货预估减值损失约4.8亿元；费用化财务利息增加约1.7亿元；上海松江项目已投入部分的预计损失约0.26亿元。
资料显示，杨柳青项目综合体原为天津市西青区杨柳青镇津同公路北侧的商服用地，由天津西青杨柳青森林绿野建筑工程有限公司于2011年8月11日以低价11.241亿摘得。其中建设用地面积为28万平方米，由A、B两个地块组成。
总投资原计划约为49亿元，截至2014年12月31日，该项目累计已投资26.9亿元。
按照阳光股份当初的愿景，该项目定位较为高端，住宅部分为洋房和联排，据了解售价预计在2.5万元/平之上，毛利率在50%以上，盈利能力强，并乐观预计2016年全部交付使用。
然而三年过去了，截至2014年11月30日，杨柳青项目已经竣工的5.8万平米，仅销售约1.2万平米，销售金额约1.54亿元。
实际上，阳光股份刚进入杨柳青项目时，当时正值中央政府4万亿刺激政策前后，房地产市场一直强劲上升。“项目有很好的自然环境景观，四周环抱高尔夫球场，与此同时正在调控的前后，以那么高的楼板价拿地，实际上帮助政府在该区域树立了价格标杆。”华北券商分析师张鹏对理财周报记者介绍。
不过，在经过两三年的调控后，房价已经有所回落。按照搜房网数据显示，以阳光股份天津杨柳青项目中2012年8月开盘的鹭岭别墅为例，均价从2014年年初最高的1.6万元/平方米，逐步跌至目前的1.47万元/平方米。
“虽然下跌幅度不大，但是这个项目现在的促销力度较大，比如赶上节假日，客户只需交2万元的定金即可立减20万元购房款，促销力度较大。”中原地产置业顾问李霄云告诉记者，也就是说，以别墅全价340万元为例，交2万元即342万元，刨除1万元是售楼电商的提成，也就是房价是341万元，那么按照交2万元的定金即可立减20万元算法，优惠下来就是321万元。
“实际上按照当前的楼价评估，这部分资产是出现明显的减值的。”李霄云补充。
在交易量层面，“整个天津杨柳青镇只有11万人口，每个月的新房成交量不足百套。再加上当地实体经济过去几年都没有太大改观，并且该项目配套设施并没有跟上，加上交通不是很便利，市场确实并不如意。”李霄云介绍。
高溢价之谜
实际上杨柳青项目备受市场争议不断，当初拿地时就曾引起市场轩然大波。2012年5月3日，阳光股份公告称，拟由全资子公司天津瑞尚投资有限公司收购杜然控制的天津德然商贸有限公司100%股权，作价1.63亿元。
公告显示，截至2012年3月31日，天津德然公司总资产账面价值32830.5万元，净资产账面价值为3517.3万元，评估价值16467.3万元，增值率368.18%。
对此有投资者质疑，“公司在购买杨柳青项目地块时有输送利益的嫌疑。”
对于增值的原因，公司总裁万林义在阳光股份网上投资者说明会中言语模糊，仅表示，“溢价高是因为通过收益法评估，考虑了房地产开发后将产生一定的利润，项目公司在土地开发过程中带来利润增值而使股东全部权益价值增值，因此造成了长期股权投资增值。”
与此同时，“杨柳青项目交易的交易对方为阳光股份的非关联方，上述整个交易也完全按照上市公司相关规则履行相关审议程序，并聘请有证券从业资格的会计师事务所和资产评估事务所进行审计和评估。”万林义间接否认了存在利益输送的说法。
对于阳光股份来说，另一利空就是业绩的持续下滑已经影响到股东的信心。据悉，其第四大股东首创置业股份有限公司曾在2014年12月数次以集中竞价交易的方式减持阳光股份，而第二大股东北京燕赵房地产开发有限公司也在近期不断减持公司股份。
在二级市场上，投资者选择用脚投票，1月12日复牌，阳光股份开盘不久即封上跌停板。截至1月16日盘中，公司股价报于4.46元，下跌0.22%。
多家中小房企出现首亏
“阳光股份出现如此大的预亏有些令人意外。”采访中，李霄云感叹。事实上阳光股份的业绩报亏损仅仅是中小房企过“寒冬”的一个缩影。
据理财周报记者统计，截至1月15日，目前公布2014年销售业绩的沪深两市40家中小房企中，预计2014年全年亏损的有17家，近4成企业出现亏损。
其中，9家业绩预增，5家略增，3家扭亏，4家续盈；6家略减，4家预减，1家续亏，5家首亏。其中，首亏房企为阳光股份、金丰投资、同达创业、荣丰控股以及多伦股份，续亏企业为东方银星。
在业绩下滑的房企中，荣丰控股表示，预测2014年年度首亏，亏损额为3500万元-4500万元。而对于房企业绩变动的原因，荣丰控股表示，房地产市场整体需求放缓，市场持续低迷，集团旗下北京荣丰项目已接近尾声，长春国际金融中心项目及重庆项目尚未达到销售条件，导致业绩出现亏损。
多伦股份则在预警中表示，预测2014年年度首亏。对于亏损的原因，多伦股份表示，由于房地产行业投资、建设、销售的周期性，公司上一期开发的商品房A、B组团已基本售罄，新的商品房C、D组团正在开发建设中，并已经预售，但是尚未达到可以确认收入的状态，故预计2014年累计净利润可能为亏损。
事实上，“这些亏损的企业其业绩变脸主要是与今年房地产行业颓势有关，销售价格下行，毛利率减少，销售不力导致项目存货增加，进而加重企业资金压力，进而削减净利润。”张鹏表示。
<p>与此同时，张鹏补充到，“对于2015年的中小房企来讲，仍然面临如何‘活下去’的问题，极有可能还会面临破产或被收购的市场风险。”