突围土地供应瓶颈 上海力推工业用地“变性”

bibijiang

由于得提前触及建设用地的“红线”，未来上海土地供应的规模可能会缩减。戴德梁行预计，至2020年上海土地的需求将达到3600平方公里，因此接下来几年土地供需的矛盾会较为突出。
为解决土地供需矛盾，上海正尝试将工业用地转为商住类用地，以突破土地天花板带来的瓶颈。据了解，上海52家国企旗下的工业用地面积高达195平方公里。业内人士分析，如果能转为商业用地，不但可以缓解土地紧张局面，还将有益于推动沪国企改革的进程。
在去年上海第六次规划土地工作会议上，上海已经明确了到2020年建设用地的大限为3226平方公里。
“3226平方公里的建设用地规模是一条红线，即上海未来建设用地的规模不得超过这条线。在未来5年，上海供地的缺口可能会在300平方公里左右。”戴德梁行董事、估价及顾问部主管顾悦如在接受记者采访时说。
据了解，在2013年底上海建设用地规模已达3070平方公里，因此至2020年的用地总量，理论上市场新增土地供应量只有156平方公里。
实际上，受建设用地规模限制，上海已经连续4年出现了土地供应持续下滑。
据戴德梁行统计，2011年上海新增建设用地为31平方公里，接下来的2012年和2013年新增的土地供应分别为24和23平方公里。而去年的土地供应只有15平方公里，只有2011年土地供应量的一半。
“相关部门要保证不因土地过于紧张，而引发房价出现过快上扬。如何配置适量的土地，不是一件容易的事。”上海一位政府决策咨询专家说。
为此，上海不得不另想办法，从盘活存量上来突破供应瓶颈。
“除了在旧改拆迁中挤出一部分土地，再就是把工业用地通过转变性质后再入市，来盘活存量土地。而工业用地转性，是上海正在大力推动的一件事。”复旦大学房地产中心主任尹伯成在接受记者采访时说。
有业内人士透露，目前上海纺织集团正在尝试推动宝山和闸北两宗工业用地的转性。其方式为，通过补缴地价的方式转变为商办用地，经审核改变土地性质后，在土地收储中心的平台上再次推向市场进行统一公开拍卖。
“如果将眼光放到传统工业企业身上，可盘活的数量相当惊人。”高力国际工业部董事邓懿君表示。
上海在上世纪曾经是全国的工业重镇，在浦西更是遍布工厂。在产业不断升级的背景下，上海早先包括纺织、化工、制造等产业的不少企业，或退出或淡出了相关产业领域，而原先作为工厂的工业用地则被闲置或处于半闲置状态。
据了解，前述正在进行土地转性的纺织集团，旗下就有约4.2平方公里的工业用地存量，可供盘活的土地数量可观。
据戴德梁行的统计数据，上海位于规划工业区外、集中建设区内的工业用地多达195平方公里。这些可被盘活的工业用地，绝大多数集中在上海市国资委旗下的52家大型企业手中。
<p>“52家大型企业下辖了约4180家公司。包括上海久事、上海水产、上海华谊、上海交运、光明食品等一大批国企，正在尝试将工业用地转性。相关上市公司近期在股市的表现之所以很抢眼，也与盘活土地有一定关系，因此这些公司备受资本市场追捧。”一位不愿具名的业内人士说。