越秀地产年销售额破220亿 轻资产撞上国资改革

奶瓶君410

在2014年楼市一片哀嚎的状况下，除了超额完成220亿元年度销售目标，越秀地产销售额全年同比上升50%的业绩表现，称得上一枝独秀。
2015年1月13日，越秀地产公布未经审计合同销售额显示，2014年12月，该公司单月合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约17.95亿元，合同销售（连同合营公司项目的销售）面积约12.96万平方米，同比分别上升222%和105%。
从去年整年的情况来看，越秀地产累计合同销售（连同合营公司项目的销售）金额约220.14亿元，同比上升50%；累计合同销售（连同合营公司项目的销售）面积约188.61万平方米，同比上升63%。
销售扩张之路顺畅与其“地产＋基金”的互动平台基础之上的轻资产运作模式息息相关。
这一模式包括与越秀集团旗下的国资基金合作，以及与越秀地产直接持有36.45%股权的越秀房地产信托投资基金（下称越秀房产基金）合作，进行拿地开发。
越秀地产对《投资时报》记者表示，越秀地产的轻资产开发运营分两条线。其一是在拿地开发方面，与国资基金合作。在2013年，通过与国资基金频繁合作，撬动了200多亿元的土地项目，其中有超过140亿元资金源于国资基金。尽管四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，但有着绝对控制权，且有机会获得项目的大部分收益。
其二是与越秀房产基金在商业项目方面的合作。这方面操作在合作之前商业项目运营需要达到一定标准，比如出租率要达到80%以上，目前已经向越秀房产基金注入5个商业项目，因为越秀地产持有越秀房产基金的股权，所以也能从中获得租金收入。
目前，越秀地产是国内少数拥有房产基金平台的房地产上市公司，其一直专注发展住宅和商业物业。而越秀房产基金作为其优质商业物业的持有平台，持有越秀地产优质商业项目，这一优势可以让“地产”和“房产基金”能够通过优质商用物业实现互动，成为越秀地产独特的核心能力。
不过，随着改革力度加大，越秀地产与国资基金的合作或因国资改革产生变数—未来国资基金或将划归广州友谊旗下。
广州友谊正在筹划通过非公开发行股票募集100亿元收购越秀金控，其中一份资产评估报告指出，因为市场不景气，预计未来广州国资基金将收缩地产方面的投资。
越秀地产对《投资时报》记者表示，越秀金融控股集团（下称越秀金控）目前与地产合作最多的是越秀产业投资基金管理有限公司（下称越秀产投）的国资基金，本次交易不会影响地产和金融在业务层面的往来与合作。
“地产＋基金”轻资产开发
作为一家深耕广州30年的房地产企业，越秀地产的业务主要集中在广州地区，而自2009年开展全国化发展至今，公司业务已逐步扩展至珠三角、长三角、环渤海和中部地区，分布在广州、沈阳、青岛、杭州、武汉、香港等12个主要城市。
在拿地扩张过程中，越秀地产积极运用与基金的关系进行扩张。
按照“回归一二线城市”的战略部署，2013年，越秀地产分别在广州、杭州、佛山和武汉四个城市购入7幅地块，总购地金额为201.24亿元，涉及建筑面积约为275万平方米。其中有4幅地块通过与投资基金合作的创新模式投得，因此集团实际应付的土地金额仅为58.17亿元。而从财务状态来看，越秀地产净负债率仅为62%。
克而瑞分析师朱一鸣对《投资时报》记者分析称，越秀地产与投资基金的合作开发模式主要分两个阶段。项目初期，越秀投资占比较小，约为5%~20%，而基金占大头（大约为80%~95%）；在一年到一年半以后，越秀可以选择是否回购，回购额度有上限，基金回报设定为每年11%~12%。这种创新的轻资产合作模式通过资源整合和优势互补，大大提高了财务灵活性，使得越秀地产在保持较低负债率的同时，加快实现规模效应。
一直以来，越秀地产坚持“住宅地产+商业地产”双轮驱动战略，在强调推进住宅物业发展的基础上，重视提升商业经营能力，即在推进商业项目开发进度的同时，针对不同客户的需求采取多样化的创新商业营销策略。
2012年10月8日，越秀地产与越秀房产基金联合公布，向越秀地产旗下超高端优质商业地产项目广州国际金融中心注入越秀房产基金的交易宣告完成，标志着越秀地产开始利用“越秀地产+越秀房产基金”这个互动平台，确立公司的“开发+运营+金融”发展模式，成为越秀地产向大型房地产综合企业迈进的核心竞争力。
2005年12月21日，越秀房产基金在香港联交所上市，成为全球首只投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀地产占股36.45%，为第二大股东。
朱一鸣表示，越秀房托是内地在香港首批上市的三只REITs之一，其模式在美国应用广泛，在国内商业地产中普及程度并不高，但国家已经要求积极推进和试点。轻资产运营能减少企业持有物业的资金压力，同时让企业的操盘运营优势得到发挥，有利于项目的精细化打造和服务的提高。
在房地产行业高速发展的时期，“拿地+开发+销售”的模式能使得房企快速扩张。但随着房地产投资属性的褪去，土地、人力和融资成本不断侵蚀着房企利润，也给房企带来财务压力。“开发+运营+金融”模式更符合如今的经济和市场背景，对于商业运营能力强的企业来说，转型是必然趋势。
国资改革或将触发变数
除了倚仗自己的平台，越秀地产也在借助母公司越秀集团旗下的越秀金控，进行轻资产运作。但是，这方面的合作或将因国资改革产生变数。
据《投资时报》记者了解，同在国资系统下的广州友谊集团股份有限公司（下称广州友谊），近日正在筹划通过非公开发行股票募集100亿元，收购广州越秀金控。越秀产投是越秀金控的子公司，而与越秀地产合作进行地产开发的广州国资基金，正是越秀产投旗下的主要基金之一。
此变化的重点在于，未来广州国资基金或将收缩地产方面的投资，这将影响越秀地产目前最主要的轻资产开发模式。
2014年12月9日发布的越秀产业投资基金资产评估说明显示，该基金管理公司的现有存量基金产品中，广州国资基金占了很大比例，其中大部分投向越秀地产项目，并将在2016年—2018年期间陆续到期退出。
而国资基金是越秀产投旗下规模最大的一支基金，据广州友谊2014年12月10日发布的《非公开发行A股股票预案》透露，越秀产投下设国资基金管理部、房地产事业部和PE业务部三个业务部，截至2014年9月30日，分别管理7只国资产业基金、3只PE基金和1只房地产基金，三部分基金规模分别为121.78亿元、7.20亿元和1.01亿元。
上述评估说明书指出，在房地产行业面临调控及房地产市场逐渐转向的预期下，出于风险控制考虑，预计国资基金投放于地产项目的规模将逐渐减少，基金开发投入规模也将逐渐减少。随着房地产行业面临的调控及市场状况，基金投放将审慎进入房地产行业，未来不再考虑将基金投向主动要求投资的房地产企业。
越秀产业投资基金的这份资产评估说明下面，分别有广州友谊以及越秀金控的签章。
越秀地产对《投资时报》记者表示，正是由于未来市场情况难以准确预计，本次对于越秀产投股权价值的评估未使用收益法结果，而使用资产基础法作为结果，更为谨慎、合理，这表明，“不代表未来一定会发生该情况”。
相比2013年的积极拿地，2014年，越秀地产已经放缓拿地步伐，全年仅拿地两块。2014年11月24日，越秀地产以64.50亿元摘得广州市年度总价“地王”时，国资基金没有参与。而在2014年1月，越秀地产以合作方式投得杭州商住地块，总价为10亿元。
<p>朱一鸣表示，越秀地产是国资背景的房地产企业，在资金实力、融资成本上都有一定的优势。越秀地产母公司越秀集团下也有金融板块，在2014年动作频频、成长迅速，将对越秀地产的业务起到良好的支撑作用，未来两个板块的互动还会加强，因此国资基金退出对越秀地产的影响不大。（完）