“金九银十”楼市奏捷缘何库存逆势大增

冰枫月雪

“金九银十”刚过去，“银十”期间重点城市成交量创2009年以来新高，缘何库存逆势大增？笔者认为，原因在于主要城市批售比（销售面积/批准上市面积）在7月达到1.01最高点后，连续3个月下降，“金九银十”叠加开发商冲刺全年业绩，9、10月供应大增，但前期需求过度释放、刺激政策效应减退，新盘去化率普遍下降，深圳（楼盘）9月以来新盘去化率仅60%，这使得库存在10月底骤然增加。另一方面，主要城市“金九银十”表现抢眼，并非库存主要拖累者，三四线城市库存恶化才是主因。
                        李宇嘉
中央高层近期频繁谈及楼市。习总书记11月10日在中央财经领导小组会议上提出“去库存”，李克强总理次日在国务院常务会议上提出“加快户籍改革，带动住房消费”，刚好当时正在浙江调研的中财办主任刘鹤也指出，“化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。中央高层两天内三提房地产，核心内容，可归结为“去库存”、“办户口”六个字。
“去库存”、“办户口”字，对楼市意味着什么？笔者认为，这显示出楼市对我国宏观经济的综合影响从来没有像现在这样大，这种影响不单单是“稳增长”的权益之计，更关系“新型城镇化”能否推进、内需社会能否建立的长效设计。因此，我们应遵从行业发展规律及其在国民经济中的地位来看待楼市政策取向。
去年7月，新任住建部部长陈政高对楼市提出了三项任务，排在第一位的就是“千方百计去库存”。从那时起，“去库存”就取代“控房价”成为楼市新主题。看趋势，“去库存”可能成为楼市未来三至五年内的中期政策指引。
事实上，今年以来楼市持续回升，已对库存去化做了很大贡献。全国楼市销售面积增幅从年初下滑16.9%，一举逆转到上涨7.2%，全年销售规模有望探至2013年的历史最高水平（13亿平方米）。重点城市楼市回升更显著，CREIC监测的35个一线、二线和三四线典型城市，销售面积增幅分别为51%、20%和26%，这些城市已从“去库存”转向“补库存”。虽然，主要城市销售好转推动全国楼市回升，但并未换来去库存化的改善。相反，两者的“剪刀差”还在扩大，待售库存除了在5月减少15万平方米之外，始终处于每月增加100至200万平方米的攀升态势中。待售库存在10月突增2122万平方米，远远大于7至9月百万平方米的增长，此前连续2个月回落的待售住宅库存，也在10月增加了1180万平方米。
“金九银十”刚过去，“银十”期间重点城市成交量创2009年以来新高，缘何库存逆势大增？笔者认为，原因在于主要城市批售比（销售面积/批准上市面积）在7月达到1.01最高点后，连续3个月下降，“金九银十”叠加开发商冲刺全年业绩，9、10月供应大增，但前期需求过度释放、刺激政策效应减退，新盘去化率普遍下降，深圳（楼盘）9月以来新盘去化率仅60%，这使得库存在10月底骤然增加。另一方面，主要城市“金九银十”表现抢眼，并非库存主要拖累者，三四线城市库存恶化才是主因。
目前，重点城市推盘和库存是有统计数据的，但600多个三四线城市的房地产开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%。这些城市的库存到底有多大，迄今并无规范持续的数据统计。这些三四线城市库存，或许是一个被低估的“黑洞”。
三四线城市，由于政府财力有限，往往采取“土地换配套”的楼市开发模式，即开发商代替政府开展土地的“三通一平”或“七通一平”等土地储备和开发工程，政府以“土地”来偿付开发费用。因此，在三四线城市，土地和房屋联合开发的“一二级联动”模式非常普遍，超级大盘比比皆是，很多项目要开发数年，甚至十几年。
另外，库存应该包括“三大块”。除了常说的待售库存，还包括在建未售库存和已批未建库存等两大块。国家统计局公布的仅是待售库存，是指房地产开发商在报告期末已竣工可供销售或出租但尚未销售或出租的商品房建筑面积累积值。这一块是“显性库存”，规模并不大，国家统计局公布的数据是6.8亿平方米（截至10月）。但这一块待售库存，并未包含未竣工但可供销售的建筑面积，即通常所说的“批准预售面积”，这就低估了处于待售状态的库存规模。
在建未售库存是待售库存的“预备队”。这部分库存可通过施工面积减去处于施工状态但已批准预售的建筑面积来匡算。截至10月底，全国房地产施工面积70.8亿平方米，比2010年增加了30亿平方米，增幅达到74%。其中绝大部分处于在建未售状态；已批未建库存，则是已出让给开发商，但并未开发的土地规划建筑面积，即开发商土地储备，这部分库存基本上没有统计，目前还是个“黑洞”。
全国楼市库存到底有多大？中信证券(600030,股吧)曾做过“三大块”库存的系统计算，按规划建筑面积计算，截至10月，已批未建库存70.9亿平方米、在建库存55.3亿平方米、待售库存6.6亿平方米，全国整体库存达132.8亿平方米。若库存真有这么大，那即便按2013年13亿平方米的历史最高销售面积计算，也要10年才能消化，这还要在此期间不再增加新土地出让。上述数据或许不尽准确，但全国楼市库存量被低估、存在库存“黑洞”是显然的，这也是缘何楼市销售持续回暖，但待售库存却源源不断增加的主要原因。
这就不难理解，缘何今年以来开发商资金面持续改善，但拿地和新开工积极性很低；缘何楼市“销售端”持续回升，但新开工、拿地、开发投资三项“先行指标”始终疲软不堪。三项“先行指标”疲软，也是今年以来固定资产投资增速持续回落、上下游制造业产能过剩加剧的原因。进一步，库存消化不了，“稳增长”压力就无法化解。“去库存”战略实施一年半以来，该出的政策已出尽了，针对三四线城市商品房库存的恶化、库存“黑洞”的顽疾，鼓励2.6亿外来人口在三四线城市落户，无疑是消化库存的“撒手锏”，从长计议，也是推进新型城镇化、做实内需的必由之路。
<p>（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）