供需两端发力 地产调控定调

曾曾

中金公司分析师宁静鞭表示，会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的地产调控开始加码，地产调控政策正在发生大方向级别的变化。
                        12月18-21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更为今后一段时期房地产政策走向定下基调。
中金公司分析师宁静鞭表示，会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民工市民化、扩大有效需求基础上，创新性提出建立购租并举的住房制度，鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的地产调控开始加码，地产调控政策正在发生大方向级别的变化。
鼓励农民工购房
中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
根据统计局农民工调查报告数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》测算，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。
中国指数研究院提供给中国证券报记者的一份报告指出，在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“农民收入水平低，虽然限制了住房需求释放，但应该定位为‘压抑’状态。政府通过各类政策鼓励农民进城购房，在提高居住水平的同时，也不会给农民带来新的负担。从这个角度看，鼓励农民消费需求释放，确实会起到积极的刺激作用。”
不过，也有业内人士表露出担忧。中原地产首席分析师张大伟表示，除了一线城市，其他大部分二线城市及三、四线城市，落户的最大难点是能够买得起房屋的已经基本都落户，而现在没有落户的，大部分是无力买房的。期待没有购买力的这部分人救楼市、去库存，可能只是比较美好的想象。
据中国指数研究院分析，未来针对农民工购房的定向支持政策或将成为各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民中小城镇首次购买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。
确定购租并举为主要方向
中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
实际上，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题。租赁房源与商品房源打通，一方面可拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可同步推进商品房库存与公租房及租赁市场有效衔接转换，促进库存去化。年初住建部发文要求加快培育和发展住房租赁市场，此次中央经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用的同时，更为我国长期住房体系的建立健全确立了方向。
中国指数研究院分析认为，进城务工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但掣肘于此前保障房政策限制，无法被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围扩大，将带来大量公租房源需求，当前保障房货币化分配占比越来越高的背景下，各地可以通过购买的方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房转为公共租赁住房，有效推动商品房源去化。
会议还提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。目前，我国住房租赁市场供求总量不平衡、供应主体较为单一，鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者，一方面有利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新市民为代表的市场需求，另一方面提出将库存商品房作为转化源头，有利于进一步推动库存去化。
亚豪机构市场总监郭毅表示，关于如何鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业，预计决策层随后还将颁布相应政策，共享办公模式、创客空间等有望因此迎来发展的春天。
房企兼并重组或提速
中央经济工作会议还提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持地产行业，但随着效用边际递减，政策重点转向发力企业端，刺激房地产企业提升经营层次顺理成章。从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限，但可以预期的是，如果部分三、四线城市房企能积极进行价格调整，完全可以吸引部分农民工群体的购房需求，不过这仍取决于房企的预期利润收益与现金流周转。中国指数研究院分析认为，给予降价房企一定的税费、信贷支持可能更易于调动其积极性和投资信心。
“这是鼓励企业低价跑量的做法，应该说有积极作用。”严跃进表示，“2015年房价上涨过快，其实引起了一定市场恐慌。新政引导房企降价，稳定市场预期，将对明年房企定价策略产生积极影响。另外，对于一些中小房企来说，去库存被列为新政的重点内容，也激发了他们对明年房地产市场升温的憧憬。”
不过也有业内人士认为，房价下跌会导致购房人持币观望。当房价出现回落预期时，房地产成交量会萎缩，不利于去库存。另外，如果房价明显下降，还会直接影响土地出让、资产贬值，这是地方政府最不希望看到的。未来，地方政府可能采购部分商品房并将其转化为保障房，倘若房企配合政府降价刺激购房需求，那么采购价格会低于市场水平，从而达到降低房价目的。在库存量偏大的三、四线城市，这种针对性降价操作具备可行性。
<p>长期看，通过兼并重组提升行业集中度，能够以最小的成本盘活存量，更重要的是可以进一步鼓励企业做大做强，提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。中国指数研究院认为，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有相当大的政策空间可以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，可以考虑鼓励其先行先试。在资本市场上，最近已稍显热闹的房地产板块，接下来可能还会持续发酵升温。