莞惠楼市感染 深圳直辖猜想

Ai笨笨1

最近，东莞房价大幅上涨的一个背景是，近几年频频出现的深圳合并东莞和惠州建立直辖市的传闻再次袭来。1月4日，北京（楼盘）师范大学教授钟伟在《第一财经日报》刊文称，深圳和惠州应该合并，并且建成大深圳直辖市。
                        伴随深莞惠合并建立直辖市传闻的再次来袭，“三城一体化”的实质加速对东莞（楼盘）和惠州（楼盘）房价的助推更为明显
王玉凤
这个元旦，在深圳（楼盘）福田区工作的白领石月（化名）惊喜地发现，一个多月前在东莞买的新房单价已经涨了近3000元，涨幅超30%。
最近，东莞房价大幅上涨的一个背景是，近几年频频出现的深圳合并东莞和惠州建立直辖市的传闻再次袭来。1月4日，北京（楼盘）师范大学教授钟伟在《第一财经日报》刊文称，深圳和惠州应该合并，并且建成大深圳直辖市。
与上述传闻形成呼应的是，深圳、东莞、惠州之间的交通日益便捷，各方政府敲定了轨道联通计划，三城一体化正在加速。
上述种种信号无疑为深圳客去莞惠购房的动力打了一剂“强心针”。当地地产业人士告诉《第一财经日报》记者，自2014年的一波“合并”传闻出现后，2015年莞惠房价一直稳步上涨，并飙到历史高度，“邻深片区”涨幅高达三至五成；另一种观点则认为，莞惠房价上涨与深圳高房价的溢出效应不无关系。
邻深楼盘热卖
去年11月底，石月跟随朋友坐上了去东莞寮步看房的大巴车。虽然新楼盘附近工厂密集，生活配套不完善，但是处在一个高速路口，到深圳只需一个多小时。而且，步行15分钟处有条地铁线正在施工，建成后将与深圳地铁联通。
出手后，该楼盘的风吹草动都牵动着石月的神经。“楼盘是（2015年）11月中旬入市，一共1800套，地产商一栋一栋地推，已经推了六七栋，每栋120套，卖得非常快，500多套已经卖出，其中80~100多平方米的最受欢迎。”
热卖的不止上述一个楼盘。东莞黄江镇某楼盘于2015年10月份开盘，附近生活配套相对齐全，开车到深圳四五十分钟路程，附近的地铁预计四五年后开通。该小区不大，包括三栋住宅楼和一栋公寓，其中的住宅开盘两个月即售罄。
售楼处的一名小伙子告诉《第一财经日报》记者：“元旦卖出了最后两套住宅，都是样板间，毛坯交付，单价从开盘的8000~9000元涨到了12000元。”
《第一财经日报》记者了解到，由于东莞的新盘库存量大，目前的楼市交易多集中在新楼盘。而热卖的新楼盘大多离深圳比较近，车程约一个小时，且附近有规划的地铁线路。
美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰对本报记者表示，直辖与合并传闻对于东莞和惠州邻深片区的房价影响非常大，“2015年东莞邻深片区的房价基本都涨到10000元以上了，部分距离深圳特别近的区域都要18000~20000元了。即便是在房价受影响较小的惠州，也涨了不少，离深圳很近的淡水房价已经涨了30%，快10000元了，已经超过惠州市中心的价格。”
传闻“力挺”房价
深圳在经历了近十年的高速发展之后，经济体量庞大，但是空间狭窄，土地面积不到2000平方公里，土地资源已经成为掣肘这座城市发展的最大短板。
与此相随的是，关于深圳直辖和合并莞惠的传闻早在数年前就在坊间传开，各种版本不断刷爆猜想。最近三年来官方的声音也开始出现，并日益密集。
据此前媒体报道，2013年1月广东两会上，深圳选出的省人大代表王苏生建议合并深圳、东莞、惠州，并拆分汕尾、阳江（楼盘）、清远（楼盘），以降低行政成本，协调区域发展。一年后，致公党广东省委在省两会期间提交集体提案，建议优化广东行政区划设置，广州（楼盘）、佛山（楼盘）合并；深圳、东莞、惠州合并。
2014年全国两会上，政协委员黄扬略也提交提案，建议将深圳、东莞、惠州所辖行政区合并设立深圳直辖市，以推动华南沿海地区、珠三角地区经济社会优化发展。
部分接近当地政府高层的人士此前接受《第一财经日报》记者采访时，也或多或少地表达了对于合并的支持。
对于在房地产行业已经摸爬滚打近20年的江少杰来说，2014年的传闻对楼市的推动最为明显，“此前每传一波，东莞房价就涨一次，然后又跌下来，虽然幅度不大，但是反反复复。2014年传闻出来后，越炒越热，加上深莞地铁联通的消息出来后，传闻显得越发真实，这导致2015年全年东莞房价都没跌过，而且从2015年下半年开始涨得很明显，邻深片区涨幅高达三至五成，新房消化得非常快。”
伴随价格上涨的是成交量的暴增。东莞市房产管理局网站上的信息显示，2015年10月全市新建商品住宅网上签约销售9458套，销售面积104.79万平方米，分别同比上涨88.7%和84.6%，住宅成交面积首次突破百万平方米。
据当地媒体两个月前的报道，深圳周边的东莞和惠州这些部分片区购房的数量一年超过5万套，凤岗、塘厦、松山湖和长安镇深圳客比例已超过五成，而虎门、清溪和黄江镇深圳客比例也已达到三成。
炒房炒出上亿资产
多名地产界人士接受《第一财经日报》记者采访时认为，除上述传闻外，莞惠房价上涨与深圳高房价的溢出效应不无关系，深圳不少刚需族无力购买当地楼盘，转而奔向莞惠购房。
深圳中原研究中心负责人王飞对本报记者说，深圳二手房均价十年前在每平方米七八千元，此后，随着经济发展驶上快车道及供求关系紧张，房价一路上扬，到2015年底已经飙到每平方米48000元了，“中间也有过波动，2008年和2011年因为全国市场成交量都低，深圳的房价有所下滑，但是很快又回升了。”2015年4月份以后，深圳房价的上涨幅度更是震惊全国。
深圳房价迈上快车道的这十年也演绎出了很多或喜或悲的传奇故事，不少人的命运因为房价而改变。
今年不到30岁的张华（化名）已经在深圳做了七八年房产中介，他目睹了深圳楼市的剧烈膨胀，也见证了曾经的小伙伴的“一步登天”。
张华刚入行时，深圳每平方米10000元的商品房比比皆是，但他工资低，也没有积蓄，一直不敢出手。2014年6月终于凑了点钱在距离深圳3号线大芬地铁站附近买了一套产权没有保障的小产权房，单价近7000元。
与张华形成鲜明对比的是当初与他一同入职的另一名小伙伴，依靠“左手买进，右手卖出”的炒房技巧，如今已坐拥上亿资产。
“做我们这一行的，信息灵通，哪里有什么笋盘第一时间就知道了。他胆子大，开始钱不够就和其他人合伙抢购笋盘，再转手卖出去，后来就越做越大了。”张华说。
而对于做实业怀有深厚情结的陈先生来说，房子已经成为他不愿触及的痛。这十年间他先后在深圳购置了4套房产，其中位于南山区的3套房产涨幅最为凶猛，单价已经在七八万和五六万了，但前几年工厂资金周转遇难时都被他相继卖出，只剩下一套自住房。2014年，因为订单量锐减，人力成本不断上升，无房可卖的陈先生无奈选择关了工厂。
未来犹不可知
“三城一体化”的加速及区域合作的迹象愈加明显，这被业内人士视为东莞、惠州房价上扬的重要推力。
2015年9月，深圳轨道交通三期规划调整方案通过国家审批。根据调整方案，深圳3号线将延长，由深圳龙岗出发，经惠阳入大亚湾。深圳3号线延长线惠州段也称“深惠城轨”。
2015年11月，深圳地铁集团与东莞实业集团签订《深莞轨道交通建设战略合作框架协议》，双方启动两市轨道交通线路对接方案，并给出了具体的时间表，从深圳到东莞坐地铁最快2020年就能实现。
此外，自2014年1月以来，深圳已经三次耗费巨资回购高速公路。最近的一次是2015年11月底，深圳市交通运输委与深高速(600548,股吧)、深圳龙大高速公路有限公司分别签署协议，总花费高达130亿元。根据协议，南光、盐排、盐坝高速及连接深莞的龙大高速深圳段将于2016年2月7日零时起免费通行。
上述动作意味着，未来在莞惠置业的深圳上班族的交通成本将大大降低。
王飞说，深圳房价已经到了历史高位，未来的走向将更多地与宏观经济挂钩。“2015年深圳楼市堪称政策市，2016年则是经济市，而东莞和惠州的房价也会随着深圳楼市的波动而起伏。”
<p>她的观点或许代表了不少人的看法。