李宇嘉：“去库存”战略下的楼市变阵新轨迹

罗迪克886

有三大因素驱动今年上海楼市火爆并成为楼市新“标杆”。首先，目前上海商品住房消化周期仅4.1个月，在一线城市中最短，甚至比房价暴涨的深圳还要短很多；其次，国家“去库存”政策的溢出效应。目前上海新房价格比深圳要低20%，资产保值增值效应或驱动房价上涨；最后，股市对于楼市的财富效应将开始从深圳全面转向上海。
                        杠杆率提高、税负下降，各地直接补贴，切合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。由此，今年三、四线城市楼市整体销售会好于去年，二线城市楼市的表现整体也会明显会好于去年，但其内部分化会更显著，上海（楼盘）取代深圳（楼盘）成为楼市新“标杆”的态势日渐清晰。
李宇嘉
“猴年”春节前后，去库存战略全面铺开，政策全面升级，短短半个月内，降低房贷首付、提高公积金缴存利率、降低房产交易税率、收紧土地储备等一股脑推出。同时，各省轰轰烈烈的去库存一揽子政策高调出台，鼓励农民工进城购房的补贴政策在全国几百个三、四线城市一并展开，而所有政策都直指库存的快速去化。库存压制固定资产投资，进而拖累“稳增长”，制约“去产能”、“去杠杆”。
目前，三、四线城市开发投资、新开工和库存分别占全国的45%、60%和70%。自去年下半年以来，在去库存政策导向上，充分坚持因城施策，直指三、四线城市的海量库存。但是，至少从去年楼市区域分化的情况来看，三、四线城市去库存形势并不容乐观。根据中指院的数据，去年一线、二线和三、四线城市楼市成交面积同比分别增长34%、18%、-15%左右，价格分别上涨21.3%、0.6%、-2.5%。今年，眼见去库存力度空前加大，那么三、四线去库存是否还能顺利？楼市格局会有什么样的变化？
笔者认为，杠杆率提高、税负下降，各地直接补贴，切合三、四线城市居民和农民工住房支付能力不足的现实。由此，今年三、四线城市楼市整体销售会好于去年，但由于开发商降价有限，而返乡置业高峰已过，农民整体支付能力不足（年可支配收入不过2.5至3万元），以新区为主的住房供应效率不高，三、四线城市库存压力恐怕难以缓解。今年1月，易居监测的三线城市住房新增供应量为242万平方米，新增成交量为204万平方米，库存依旧在攀升。但与此同时，由于政策激励叠加高房价下需求外溢，重点城市辖区内或周边的三、四线城市楼市或许会有上佳表现。
比如，去年深圳楼市火热，带动了周边惠州（楼盘）、东莞（楼盘）、中山（楼盘）等地方的楼市全面回升，全年惠州和东莞商品住宅成交面积较2014年分别增长130%和62%，其中有半数为深圳人购房，两个城市临近深圳片区房价上涨了15%至35%。再如，2015年昆山（楼盘）新房成交500万平方米，同比上涨22.8%，房价上涨5%，量价涨幅均进入TOP30，其中上海买家超过了半数。此外，南京（楼盘）、杭州（楼盘）、成都、苏州（楼盘）等库存消化周期在10个月以内的城市，其辖区内或周边三、四线城市，既充分享受到去库存优惠，也获得需求溢出，楼市估计也会有向好表现。
目前的迹象表明，今年二线城市楼市的表现整体会明显会好于去年，但其内部分化会比去年更加显著，这也将成为2016年我国楼市区域分化的主题。事实上，根据中指院的数据，在2015年房价涨幅TOP10的城市中，在前两位的深圳（33.4%）和上海（17.6%）之后，武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、南京、天津（楼盘）、北京（楼盘）、苏州、杭州、广州（楼盘）分别位列3至10位。目前，由于去库存政策将一线城市排除在外，所以今年政策优惠最大的受益者就是二线城市，特别是去年房价上涨幅度较大的上述城市。
而且，上述所列城市去年的楼市销售规模多数挤入了TOP10，目前库存消化周期多在10个月以内，合肥、苏州、南京的消化周期均在4个月左右，很有可能成为今年楼市量价升幅的“黑马”。但与此同时，区域经济体量不大的中西部城市，以及人口、资源集聚度不高，人口外流严重、产业结构单一落后的东北大城市、西部省会级二线城市，不仅去年房价仍旧在下跌，而且库存消化周期基本在24个月以上。因此，可以肯定，今年这些城市楼市尽管受益于去库存政策而稍好于去年，但仍将处于不温不火的态势之中，其与上述重点二线城市的差距将大幅拉大。
一线城市尽管被排除在去库存政策之外，但去年已充分享受到了政策的溢出效应，比如货币政策宽松、营业税和契税税率下调、公积金新政等等，事实上在一线城市也得到了全部或部分实施。特别是，去年资金成本降到历史最低水平，资金可得性空前宽松，而资本市场经历了巨震、“股汇双杀”，资产配置荒魅影浮现，一线城市的住房成了保值增值的“安全垫”。京沪穗深房价涨幅全部进入了TOP10，上海一、二手住房成交规模突破万亿，市场容量（近5000万平方米）全球第一。
看今年以来的表现，上海取代深圳成为楼市新“标杆”的态势日渐清晰。2月19日（周五）财政部等三部委联合发布通知，调整房地产交易环节契税、营业税优惠，周末上海各区房地产交易中心就出现排队过户的火爆场景。有报道说，某业主一天内“跳价”三次，比春节前挂牌价高了70万；近日352套千万级豪宅一天内售罄，开发商坐地起价的消息上了媒体头条。上海楼市热到如此程度，与去年的深圳楼市如出一辙。
有三大因素驱动今年上海楼市火爆并成为楼市新“标杆”。首先，目前上海商品住房消化周期仅4.1个月，在一线城市中最短，甚至比房价暴涨的深圳还要短很多；其次，国家“去库存”政策的溢出效应。目前上海新房价格比深圳要低20%，资产保值增值效应或驱动房价上涨；最后，股市对于楼市的财富效应将开始从深圳全面转向上海。
<p>（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）