房价涨难言有所缓和

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国家统计局18日发布的4月份70个大中城市住房价格指数显示，北上广深4个一线城市房价涨幅分别比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0个百分点，上涨势头有所缓和。但是，权威部门的数据与老百姓的实际感受是不同的。如果考虑到一线城市从3月份开始就对新建商品住房价格进行指导（即“限价”），控制批准预售节奏和网签时间，在房价数据上做文章，4月份实际的房价涨幅远远不止国家披露的数值。即便如此，一线城市房价涨幅依旧在全国四甲之列。同时，根据中国指数研究院的统计，我国房价水平再创历史新高：百城房价在4月份首次突破万元大关，连续11个月环比上涨；4月份全国商品房销售均价同比上涨接近11.4%；北京（楼盘）新房的价格为每平方米26821元/平方米，同比上涨15.26%。</P>因此，房价并非官方所言“有所缓和”，而是呈现快速上涨之势，甚至如中国社科院财经战略研究院报告所言的“住房供求已经失衡，房价面临全面失控”。近几个月房价快速上涨，既是2012年下半年房地产为配合“稳增长”而回暖的延续，也是市场对新国五条过度解读后的纠偏。房价上涨在成交量方面得到确认和牢牢的支撑，今年以来居民购房热情高涨，一点儿都不亚于“中国大妈”对于黄金的钟爱。1~4月住宅销售面积同比增长41.1%。尽管受3月份赶“末班车”的影响，4月份成交量被透支了一部分（重点城市3月成交量的环比增长在2倍~4倍之间），但4月全国商品住宅销售面积环比3月也仅仅下降了15%，4月份重点城市出于限价考虑而减少预售证发放和高价盘跨月网签也是重要原因，如4月份北京新房预售证发放下滑了近20%。进入5月份，市场成交依旧保持在高位，居民购房热情似乎再次高涨，广大的二三线城市似乎也开始复苏。未来一段时间内，房地产市场整体难改在快速上涨的通道中行进的趋势。
首先，流动性宽松态势将维持。尽管针对地方融资平台和房地产行业定向货币紧缩的政策还将继续坚持，但考虑到消化产能过剩、国有企业高杠杆以及地方政府债务对银行风险的冲击需要渐进推进，适度宽松的货币政策环境就要维持。同时，实体经济盈利能力下降导致信贷需求快速萎缩，甚至出现流动性陷阱迹象，整体流动性较2012年下半年以来会更加宽松。如果货币政策整体维持宽松，针对房地产实施定向的货币紧缩是没有办法成功的。2008年以来，每一轮货币政策的适度放松均伴随着房地产资金来源更大程度的改善。最近两年，即使国家对于房地产行业资金来源给予严厉的挤压，但各路资金对于房地产行业的暗中接济源源不断。
其次，发达国家回避解决结构问题（财政支出刚性、过度消费、金融杠杆高等）的量化宽松政策在刺激实体经济方面的效率越来越低，可能将全球带入通货紧缩的流动性陷阱。未来全球主要经济体中，只有中国政府的投资是活跃的，而且这种投资不仅具有稳定经济增长的目的，而且具有实现债务风险、房地产风险和金融风险同时软着陆的目的，即政府最后兜底系统性风险，并确保一定的投资收益率。因此，国际流动性进入我国的动力在增强，外汇占款去年12月份以来连续4个月增长显示套利资金加速进入我国，房地产资产绝对客观的收益率是吸引外资的首选。
再次，无论从工业增加值增幅还是从国有企业利润增幅来看，或是从剔出虚假数据后的出口实际水平看，实体经济之冰冷已经成为共识，直接或间接地进入房地产业，或者阶段性地靠房地产盈利弥补实体经济亏损，已经成为地方政府、融资平台、国有企业，甚至是过去一直坚定地从事实体产业投资的私企无可奈何的选择。无论是城镇化在下一阶段进入规划战略实施的阶段，还是城市基础设施和民生项目的大规模启动，对于政府支出的刚性要求，均一致地指向了房地产。4月财政收支数据显示，中央财政与地方财政出现“一负一正”的倒挂现象。4月份，中央财政收入5357亿元，同比下降2.2%，地方财政收入6074亿元，同比增长14.7%。1至4月份，中央财政收入19963亿元，同比下降0.8%，仍延续负增长态势，地方财政收入（本级）23502亿元，同比增长13.9%。地方财政之良好主要受房地产市场向好的拉动，占地方税收大头的营业税收入1631亿元，同比增长12.8%；地方其他税种中，土地增值税、契税、城镇土地使用税收入分别增长30.5%、69.2%和16.9%。
然后，2012年下半年以来，特别是今年“两会”（新旧政府交接）至新国五条在地方落地前，调控政策前景一直不明朗，开发商对于市场的预期较为谨慎，2011年以来消化库存的姿态一直占据主基调，拿地、新开工、施工进度一直处于下降趋势。2012年四季度以来，由于成交不断趋于旺盛，一线城市和重点二线城市新房库存持续下降。而且，库存下降在近期出现加速态势，驱动因素除了市场成交火热外，严重低于预期的调控政策打乱了市场供应和重点城市限价对于高价楼盘预售设卡是两个不可忽视的因素。目前，短期内增加自然供应的难度比较大，供求关系紧张是驱动房价上涨的另一个因素，这在一线和二线重点城市更加明显。
最后，3月份以来土地市场“地王”不断，预示着开发商对于市场前景非常看好。回顾2007年以来“地王”在同一时期集中出现的现象后发现，“地王”与随后房价持续上涨具非常很强的关联性。而且，本轮“地王”主要集中在一线城市和重点二线城市。从这个角度来讲，这些城市政府实施的限价政策是很难实现房价控制目标的，而这些城市对于全国房地产市场又具有非常强的市场风向标意义。近期，大多数二三线城市的房地产市场有望告别持续了一年多的“低迷”，成交量开始呈现复苏型上涨，一线和二线重点城市的带动作用功不可没。
中短期内，改变楼市上行趋势的最大因素还是调控政策。目前，影响调控政策出台的因素除了民生诉求、地方土地财政外，房地产泡沫和金融风险的权重在上升。在壮大实体经济越来越力不从心、全球流动性陷阱和人民币升值的情况下，房地产泡沫及对金融风险影响的关注度在上升。 （作者单位：深圳（楼盘）市房地产研究中心）