警惕楼市高杠杆

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在去库存化的大方针之下，各地出台了不少促进消化的措施，可谓各具特色。其中，有些具备了促进“超级杠杆”属性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日,沈阳市政府出台楼市新政，规定公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。“零首付”几乎等于把杠杆放大到了无限大。
                        房地产“场外配资”近日引发了热议。正在逐渐加大的杠杆，虽然据估算远没有达到触发金融风险的程度，但趋势和迹象已经很明显，考虑到房地产市场巨大的体量、影响力和在中国经济结构中的重要程度，过高的房地产杠杆应引起警惕。
如果按照20%首付计算，购房者使用的是5倍杠杆，如果首付款中有一半资金来源于融资，则购房者使用了高达十倍的杠杆。加杠杆购房此前虽有，但比较罕见，近期上海（楼盘）链家被要求下线金融产品，这一房产中介机构“场外配资”行为才浮出水面。链家的模式，就是为首付资金不够的买房者提供资金。假如首付要200万元，购房者只能拿出100万元，缺少的100万元由中介公司的金融服务垫上。这种以金融服务促买卖成交的方式，在房产中介公司中并不鲜见。
杠杆购房，增速上扬的趋势很明确：2月28日，世联行(002285,股吧)发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了“家圆云贷”32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%。
存量规模已经不小。截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿，用户规模31万。据估算，整个中介行业通过“场外配资”实现的购房成交金额早已超过1万亿元。
这些现象目前主要只在一线城市，但随着房价上涨，已经开始向二线城市蔓延。
在去库存化的大方针之下，各地出台了不少促进消化的措施，可谓各具特色。其中，有些具备了促进“超级杠杆”属性的，尤其需要提高警惕。例如，3月1日,沈阳市政府出台楼市新政，规定公积金连续缴存时限由6个月降为3个月,对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。“零首付”几乎等于把杠杆放大到了无限大。
诚然，作为今年中国经济重要举措的“去杠杆”是结构性的，并非所有领域都要去杠杆，目前居民部门的杠杆并不高，杠杆或许还存在加大的空间。例如2月26日中国人民银行行长周小川在央行上海总部举行记者会答记者问时，就曾详细解释了在房地产去库存方面，加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。周小川表示：个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。周小川还表示，如果中国想控制杠杆率，关键还是如何应对企业杠杆率过高的问题，而不是家庭部门的问题。
但是房地产杠杆目前太平无事，并不意味着可以从此高枕，购房者当中的自住房或许问题不大，但同时还有相当一部分人是投资需求，他们对价格下跌十分敏感，这个群体的杠杆过大、不透明都存在潜在的金融风险，跟股市场外配资加大杠杆的基本原理是一致的，尽管作用、形式、细节不同。
<p>杠杆本身只是工具，但低信用加高杠杆一定蕴含巨大风险。美国次贷危机的起源，足可为前车之鉴。房产本来就具有消费品和投资品两种不同属性，从投资品的角度看，杠杆加大无疑在强化其金融属性。海曼·明斯基的金融不安定假说（FinancialInstabilityHypothesis），引入了许多由密尔、马歇尔、维克塞尔以及费舍尔等经济学家所重复过的思想，对经济周期波动的动态过程进行了很好的描绘，经济泡沫由开始到最后破裂大致可分为五个时期：正向冲击、乐观的繁荣、非理性疯狂、获利抛售及大恐慌。中国的房地产市场是否存在泡沫众说纷纭，但有一点可以肯定：不受监管的杠杆会大大加强泡沫的杀伤力。从这个角度说，房地产高杠杆不可忽视。收集并公布包括购房杠杆数据、现有存量房屋数据在内的更多的房地产市场信息，应是促进房地产市场健康运行的基础性工作。