许小年：猜猜谁手中房产多 就知为何物业税出不来了

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来源:新京报
作者:邱 林 财经评论员
    通过信贷、金融方面的政策的进一步支持，对市场投机行为必然可以有一定的抑制，但地方政府对土地出让金的依赖度过大，能否真正平抑房价，不可能短时间之内就看到效果。中国社科院社会政策研究中心秘书长唐钧认为，“而无论在哪个领域，其最基本的要求便是，放弃土地财政。”(2010年第10期《新世纪》杂志)

当民众和媒体攻击房地产商的高房价时，房地产商则会称地方政府出让土地的费用越来越高。这说明，房价与地价已成为互为因果关系。由于地方政府现在的财政收入很大程度上依靠卖地，土地财政的实质就变成卖地财政。

从制度运行的结果来看，作为土地财政上游入口，土地的低价征用形成政府与农民争利的局面，造成农民土地权益受损；作为土地财政的下游出口，房价的过高且不断攀升已使绝大多数自住购房者“望房兴叹”。

土地财政问题，实际上已成为国内的一个顽症。追根溯源，土地财政与1994年国家启动分税制改革有关。1993年，中央和地方政府财政收入在全部财政收入的占比分别为22%和78%，而到了1994年，则分别变为了55.7%和44.3%。这是说，分税制改革后地方政府财政收入占比下降了30%。

为弥补分税制改革后地方财政收入的不足，国家行政部门给地方政府开了一个口子——允许出让土地，收取出让金作为地方财政收入的一部分。没想到，十多年来，随着这一政策的深入推进，引发了国内房地产市场的种种乱象，也导致土地价格、房屋价格持续攀升。尽管国家出台了不少政策，试图控制土地财政无限制地漫延，但效果较差，或者说根本就没有起到任何作用。

近几年来，各地的土地财政不仅没有改变，而且进一步强化。地方政府的土地出让金，占地方财政收入的“半壁江山”。中国指数研究院对全国70个城市土地出让金一项调查显示，2009年，全国70个大中城市土地出让金累加额为1.08万亿元，比2008年增长140%，比2007年高49%。

在全国大城市中，杭州的情况最为突出。2009年该市以1200亿元的土地出让金位居全国各大城市榜首。该市去年的地方财政收入520.79亿元，增长14.4%，市本级政府性基金收入454.37亿元，其中土地出让金429.04亿元，完成计划的143%。在杭州地方财政总收入中，土地出让金的比重将占一半左右。

确切地说，土地出让收益以及相关税收，目前分别是地方政府预算外收入和预算内收入的主要组成。从地方今年“两会”的信息看，2010年土地出让收入仍将是许多地方政府财政收入预算的重要来源。以北京为例。2010年，北京土地收入的初步安排是400亿元，虽然低于2009年的水平，但土地收入仍是一笔很可观的收入。2009年，该市土地出让金收入达到494亿元。

由此，地方政府每每以发展城市建筑业、房地产业和土地征用作为扩张财政收入的首选。事实上，城市扩张带来的房地产业和建筑业发展，已经在各地政府的日益推动之下，成为地方财政预算内的支柱性收入。

如果将土地财政上升为“土地经济”，我们就能看得更明白一点。当房地产成为众多地方的支柱产业时，当房地产对地方的GDP贡献不能忽视时，在当前的语境下，就会出现违背经济发展规律——房价降了，地方政府就人为托市，确保地价不降；房价攀升了，地方政府就推波助澜，提高土地出让价，以此获取更多收入。

因此，许多人建议，中央政府应出台新的政策，迫使地方政府放弃土地财政，把住房(投机)需求和房价压下来。但这无疑会断了地方政府的财路。要知道，这些年许多地方政府修马路、建广场、盖高楼，还有发奖金、出国考察，搞政绩工程、形象工程等，用的大都是出让土地挣的钱。可以想象，如果拿掉这部分收入，地方政府将如何生存。

然而，如果不改革中央与地方政府之间的税收分配，试行土地财产税改革，改变地方财政主要依赖于土地出让金的局面。同时，不改革完善土地税制，尤其是完善土地保有环节的征税，地方政府的土地财政将得不到有效控制，那么，抑制高房价就是空喊。