税收政策不该成“土地财政”新注解

金毛狮王2011

近年来，虽然房地产调控不断加码，但从种种迹象来看，调控面临的难度越来越大，调控的思路也亟待转型。</P>根据财政部近日发布的2013年一季度税收报告，今年前3个月，全国税收总收入完成2.74万亿元，比去年同期增长6%，增速回落了4.3个百分点。而在多数主体税种出现同比负增长的同时，城镇土地使用税、土地增值税、房地产业营业税、房产税、契税等房地产相关税收收入均同比上涨，显示房地产市场整体有所回暖，而其中相关税种的结构性分化则更需要引起重视。
一方面，今年以来房地产市场的运行情况未能达到政策预期。数据显示，今年1-3月，城镇土地使用税同比增速回落了26.1个百分点，而土地增值税、房地产业营业税和契税则分别大涨了30.2、65.7和51.9个百分点。由于城镇土地使用税的税基是纳税人占用的土地面积，而土地增值税、营业税和契税收入则基本与交易金额挂钩，这意味着，今年一季度，无论是土地市场还是二级市场，全国楼市整体处于量跌价升的状态，这显然与决策层所希望达到的“量升价跌”状态背道而驰。
应该说，去年下半年以来楼市持续回暖，销售情况好转缓解了开发商的资金链压力，也使其推盘和定价策略重新回归追求利润，是导致今年一季度楼市量跌价升的直接原因。但从更深层次来看，这一变化显示出调控政策的方向可能存在问题。在本轮调控中，限制需求一直是调控政策核心，但随着调控政策效果边际递减，市场博弈加剧，虽然决策层几度重申相关政策，但被过度压抑的需求仍有加速释放的趋势，房价上涨压力增加。在此背景下，开闸引入更多供给应该是更合理的选择。但受制于房价调控目标的压力，部分地方政府选择了以限价为代表的调控政策，限制预售价格不符合规定的新盘上市。虽然从数据上看，这一做法有助于控制房价上涨，但显然不利于楼市供求平衡。以北京为例，4月底，其新盘库存量已经跌至历史低位，即使监管部门在“五一”长假前集中放行项目，但要形成有效供给，可能还要等上数周时间。从这个角度看，以房价为导向的调控政策是否真正有利于房地产市场的健康发展，仍有待商榷。
另一方面，更需要警惕房地产调控尚未成功，而普通百姓的税负压力却进一步增加。以契税为例，今年1-3月，契税完成917.36亿元，同比增长38.3%，占税收总收入的比重达到3.3%。由于契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额，在土地交易活跃程度一般的一季度，普通购房者自然成为了契税增长的主要贡献者。财政部报告也指出，契税收入较快增长的主要原因是房地产市场交易活跃，1-2月商品房销售额同比增长77.6%。而新国五条中有关“房屋转让个人所得税按转让所得的20%计征”的条款，更是令3月份楼市成交出现一波井喷。此外，数据还显示，1-3月，房产税完成337.11亿元，同比增长6.4%，而近日房产税试点扩围的传言再度充斥网络，上海社科院发布的一项报告更是建议上海尽早开征存量房房产税。笔者认为，从抑制投机的角度出发，税收政策自然有其作用，但不应该以加重普通购房者的负担为代价，否则只能成为“土地财政”的新注解。