学者建议 住房保障应向“少建房多补贴”转变

展震

2012年10月，太平洋建设集团与兰州市政府签约，投资200多亿元，启动兰州黄河北岸25平方公里移山造地工程，打造“兰州新城”。按照远期规划，兰州市拟在 黄 河 北 岸 移 山 造 地160平方公里，进行城市建设，这块区域可容纳200万人口，相当于目前城区总人口的2/3。</P>在保障性住房建设中，土地和资金是任何地方政府都不能回避的两个难题。特别是最近几年大规模保障房建设的展开，在优先满足保障性住房供地的基础上，许多地方政府对于住房保障投资迅速增加，特别在一些财政收入紧张的中西部地区，许多地方政府财政面临巨大压力。
有学者建议应该逐步实现目前的由现房建设、实物配租为主，租金补贴为辅的“重建房、轻补贴”保障房建设模式，转变成租金补贴为主，现房建设、实物配租为辅的“少建房、多补贴”方式。记者采访发现，许多地方政府尽管面临巨大的财政压力，但“重建房、轻补贴”的保障房建设模式背后，却有着许多现实、客观的原因。
学者建议住房保障制度应向“少建房、多补贴”转变
中国三产化、服务化学者贺有利与其课题组在重点调研了兰州、海口、三亚等城市的住房保障和房地产科学调控后，完成了《加速城镇化下房地产科学调控研究报告》。
贺有利及其课题组在最新完成的这份报告中指出，我国的住房保障制度需要在坚持社会主义市场经济的原则和坚持市场化方向的基础上，应逐步由现房建设、实物配租为主，租金补贴为辅的“重建房、轻补贴”制度，转变为租金补贴为主，现房建设、实物配租为辅的“少建房、多补贴”制度。
“过大规模的保障房现房建设，首先需要大量的财政资金建设，又减少了大量的财政收入，有可能引起地方政府的债务危机。”贺有利说，我国地方政府住房保障投资增加迅速，许多土地用来建设保障房，不能出让增加财政收入，还要用财政收入负担建设资金，两头减少财政收入，出现“一个萝卜两头切”，地方财政收入还要保工资、保运转、保民生、保建设。
甘肃省住房和城乡建设厅的资料显示，2008至2012年，甘肃保障性住 房 建 设 争 取 到 中 央 补 助 资 金117.77亿元，完成建安投资668.52亿元，发放廉租住房租赁补贴13.4亿元。“数据显示，保障房现房建安投资是补贴的近50倍。加上土地投资，保障房现房建设投资达补贴的100多倍。”
甘肃省住房和城乡建设厅曾在2009年对全省今后三年待建的20.8万套廉租房所需的地方配套资金进行过概算：每套廉租房约50平方米，每平方米平均造价1500元，那么每套廉租房成本价为7 .5万元。保障房建设中，单廉租房建设一项，即需总投资156亿元，其中国家补助41.6亿元，地方配套需114.4亿元左右。这无疑是财政年收入仅353亿元的甘肃的巨大难题。
贺有利分析，如果实行保障房租金补贴为主，保障房现房建设的大量土地就可出让。据估算，可获得土地出让金达700亿元以上，增加甘肃财政收入700亿元以上。如今年兰州国有建设用地供应计划提出，保障性住房 用 地 占 住 房 用 地 总 面 积 的81 .3%。若实现以保障房租金补贴为主，可将保障房用地大多数出让增加财政收入，这既能减少大量的保障房建设资金，又能用较少的资金解决低收入住房困难户保障问题，使土地出让增加财政收入，用于养老、教育、卫生等民生事业和基础设施、公用设施建设。
“少建房、多补贴”能带来什么
保障房建设资金配套压力让很多财政困难的中小城市尤其是县域中心深感“压力山大”，贺有利认为，这些地区更迫切需要实行租金补贴为主的住房保障制度，这样才能将有限财力集中在基础设施、公用设施的建设和改善民生方面。
甘肃省定西市陇西县这个国家扶贫开发工作重点县感受明显。陇西县住房和城乡建设局副局长刘宏伟介绍，国家及省级财政对保障房建设每平方米的补贴为700元，当地政府每平方米要配套600元，陇西近两年来每年要建10万平方米的保障房，需要6000多万元的资金。“房子建成后，还要配套基础设施建设，这都需要钱。目前全县的土地储备存量仅有几百亩，再加上征地成本越来越高，地方财政压力大，只能靠贷款或其他途径解决。”
在贺有利及其课题组看来，住房保障从供应端增加公房转向在需求端提供补贴有诸多益处，比如政府投资减少，财力要减轻，成本低，效益高。“此外，低收入困难群众分散居住，不易形成贫民窟。”
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展震

课题组分析，甘肃可将保障房建设建安投资的10%，即66.852亿元就可以实现300多万甘肃低收入住房困难户享受保障房租金补贴，可节省数百亿元的建安投资支出。</P>甘肃省农业大学经济管理学院讲师、课题组成员王文略认为，目前，实物配租确实解决了少数住房困难户住房问题，但多数住房困难户还在苦苦等待，没有租金补贴。他建议，应向低收入的住房困难户发放廉租房、公租房租金补贴，资金数量相对较小，政府财力负担轻。对在本市长期工作的大学生、农民工等也可以给予租金补贴，体现社会公平。他们也为当地经济社会发展做出了积极贡献。
王文略表示，保障房租金补贴的资金来源应从财政开支。保障房租金补贴后将有大量土地招标、拍卖、挂牌出让，所得土地出让金应列入财政收入，实现收支两条线。对于低收入住房困难户尤其是低收入无房户应先给予租金补贴。用收入标准和现有的人均住房标准来界定低收入的住房困难户。
课题组认为，补贴标准应与所在城镇的人均收入和房租标准相联系，不能一概而论。人均收入、房租标准越高，保障房租金补贴的标准应越高，租金补贴标准应随市场租金的提高而提高，使住房困难户的租金负担不增加。
贺有利、王文略等建议，在实行了保障房租金补贴后，还应进行租金补贴的经常审查制度，低收入的住房困难户收入提高或解决住房后，要及时停止补贴租金，实现易进快退的科学有效的管理机制。由于租金补贴额较少，不同于价值几十万甚至上百万的住房，租金补贴者一般不会想方设法寻求继续补贴。
房价高企背景下，“重建房、轻补贴”会使“夹心层”解决住房更难
记者采访时发现，许多地方政府尽管面临巨大的财政压力，但“多建房、少补贴”的保障房建设模式背后，却有着许多现实、客观的原因。
首先是中央和各省区对市州保障房建设的“考核”要求，对于许多地方政府而言，保障房建设成为一项必须得完成的“民生工程”和政 治 任 务 。 以 甘 肃 省 为 例 ， 从2008年开始连续五年将保障性住房建设列入该省为民必办的实事之一加以推进，甘肃省政府还与各个市州签订目标管理责任书，“严格考核、兑现奖惩”，确保完成年度责任目标。据了解，甘肃省财政每年用于全省住房保障工作进行奖励的专项资金达到了600万元。
其次，许多人担心转变为“少建房、多补贴”方式之后，将使许多“夹心层”群体解决住房的问题更加突出。据了解，在我国目前的保障性安居工程建设中，包括了限价商品房、经济适用房、公租房、廉租房等多种类型，以实现对中低收入家庭的分层次保障作用。而其中限价商品房和经济适用房，成为许多买不起商品房的中低收入“夹心层”群体解决住房问题的“希望”，如果实物建设的保障房越来越少，那么在房价高企的背景下，“夹心层”群体解决住房将更难。
再次，在房租价格不断上涨背景下，大量住房困难群体进入租房市场，会加剧租房难题。近年来，我国各地房租价格基本上都呈现上涨趋势，只不过各地上涨幅度不一而已，因而大部分的保障群众更愿意接受实物配租或者配售的方式。
“我不愿意一直租房子，还是希望能稳定下来，毕竟在中国有房子才等于稳定。”家在兰州榆中县农村老家，在兰州做了10多年装修工的赵田告诉记者。
以西北地区的甘肃省为例，2012年廉租住房租赁补贴的标准是人均每月每平方米补贴6 .5元，在省会兰州市每户每月的补贴标准为270元，而在兰州市的房屋租赁市场上，即使城郊的民房“小单间”，每月的租金也要五六百元。如果有大量的需求进入房屋租赁市场，房租价格的上涨将在所难免。
有业内人士认为，如果更多地采用租金补贴的方式，要能满足中低收入群众的住房需求，那就需要结合房屋租赁市场价格提高补贴标准，一般而言，补贴保障的标准要较目前至少翻一番，地方政府相应的财政支出也会加大。
与此同时，各地也通过许多创新办法缓解保障房的资金难题。近年来，包括甘肃、河南等一些中西部地区开始探索廉租房“共有产权、租售并举”政策，即通过出售廉租房的部分产权回笼资金，以便再次投入到新一轮的廉租房建设中的方式，缓解大规模建设廉租房的配套资金不足难题。
甘肃省中部的临夏市从2011年开始实施廉租房“共有产权”管理的计划，通过不断回笼资金，将在5年左右的时间里建设4000余套廉租住房，实现每一户廉租住房保障户都可以入住政府建设的廉租住房的目标。尽管一些群众面临数万元的付款压力，但许多人认为买下一部分“共有产权”，就相当于是有了自己的房子。
一些基层干部认为，保障房转变成租金补贴为主，现房建设、实物配租为辅的“少建房、多补贴”方式是一种方向和趋势，但在目前情况下，仍有许多问题待解。