投资客：中国房子比哪里都贵 海外买房移民快

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印度孟买南部的豪宅安提拉价值20亿美元，27层楼，167米高。主人是全球富豪排名榜第五位的穆凯什&#183;阿姆巴尼。每次在豪宅中举行的宴会结束后，阿姆巴尼一家都会回到原来的老宅子里住，据说因为这栋豪宅风水不好。 （南方周末资料图）</P>100万人民币，在北京的东三环能买到一套25.5平方米的房子，在美国加州首府萨克拉门托却能买到一套100平方米的房子。
姚明是有名的理财好手，也是海外房产相对透明的一位，《华夏财经》统计他拥有的30亿财富时，就列举了他的总价1.4亿人民币的不动产投资，其中包括两套海外房产，一套在美国休斯敦富人区温瑟湖旁，面积超过300平米的阿拉伯式别墅；另一套在得克萨斯州猎人溪村，约合1100平米，有6间卧室、7间半盥洗室，2007年买入时估价为315万美元，2012年姚明售出时的价格是399万美元。
“除了中国，哪里都便宜。”广州的投资客张萍对南方周末记者感叹，她在旧金山郊区的别墅每年可以回报9%&#8212;&#8212;也就是说，只需10年就可赚回别墅本金。相比，广州净租金回报率只有3%。
去国外买房，对中国富裕阶层来说早就不是新闻了，他们关注更多是，去哪个国家、买什么样的房子、什么投资最有回报，以及怎么合理避税。
美国：没有想象中那么重的税
全美房地产经纪人协会主席罗纳德&#183;菲利普斯提供的数据是，70%的中国买家喜欢住在美国西岸的洛杉矶，其次是纽约和迈阿密。
更多的中国买主不愿意透露姓名，他们告诉南方周末记者，自己在亚特兰大、旧金山的几套房子，出租完全交给当地中介打理，收益率能保证每年8%。
其中一位2011年底在加州首府萨克拉门托买了一套80平米的小房子，3.3万美元。每月租金825美元，减去每月300美元管理费，以及每年需缴纳的房产税不到1000美元（北加州税率较低，大约不到1.5%）等，一年净收入大约5000美元，收益率能达到15%。
在这些投资客眼中，美国的房地产税和维护费用，“没有想象中那么数额巨大”。
美国各州的税收政策不同，基本在1%-3%左右。“租金能解决所有开销，还可以小有盈余。”
美国现行税法规定，如果房主自己住满了两年以上，单身的人买卖房价差额不超过25万美元，已婚者家庭买卖房价差额不超过50万美元的，不用缴收入所得税。
遗产税和赠与税也不是想象中的苛刻：超过60万美元的房产遗产或一次超过100万美元的财产赠与，才会征税。
法国：避税真的很重要
巴黎2012年7月的房屋均价是每平方米8453欧元（相当于7万元人民币）。如果在巴黎市中心买一套8万欧元左右的公寓，租给当地学生或者游客，房租约为每月400-500欧元，利润可以到7%-10%。
戛纳的房价和巴黎一样昂贵。戛纳一套公寓价格大约在30万-500万欧元之间（约240万-4000万人民币），别墅价格普遍在300万-2500万欧元间（约2400万-2亿人民币）。
法国的税收系统以复杂性、高税率以及极高的行政成本著称。法国一本税法典售价98欧，厚达3330多页。
买房时，如果这套房产房龄不到五年，要缴纳19.6%的增值税（法国叫TVA）。在持有环节，每年要缴纳两种地方税&#8212;&#8212;税率由地方政府决定，每个城市不同：一项是居住税，一项是房产税，这个房产税是用同地段租金乘以当地税率算的（戛纳房产税高达43%）。转让环节，还需缴纳资本利得税，最高要33%，但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。
此外，如果你以个人名义在法国持有财产超过72万欧元，还需要缴纳富人税，税率大约在0.5%-1.8%。这就是为什么薄谷开来会不限麻烦地用各种方法，把戛纳那套价值221万欧元（约1624万元人民币）的枫丹&#183;圣乔治别墅，用个人购买变成公司购买。
这种方法可行但难度也高：将房子入股一个房地产民事公司（SCI），在一个公司的遮护下，再进行财产的管理。
葡萄牙：50万欧元=三房+快速移民
“近几年最热的就是葡萄牙了。”上海迈斯林因私出入境服务有限公司高级合伙人颜治科说。2012年10月8日，葡萄牙的新移民法正式生效。该法规定，投资人只需购买价值不低于50万欧元（约人民币400万元）的房产，即可快速获得移民身份。
投资人取得投资签证后第一年，在葡萄牙累计居住至少30天，接下来每一个两年里累计居住至少60天，5年后即可获得永久居住权。
在首都里斯本，50万欧元可以买一套接近400平米的房子，在最好的地段50万欧元能买一套100平米出头的房子。如果两家合买100万欧元的别墅，那两家都可以拿到移民身份。除去一次性支付约为房价6.5%的交易税和0.8%的印花税后，每年要支付0.8%的房产税&#8212;&#8212;100万人民币的房子，每年应交的房产税为8000元。
获得居留权后，第一年要在申根境内待满7天，并且之后两年分别待满14天，五年后即可为全家（父母、子女，甚至包括配偶的父母）申请申根国五年期永久绿卡，第六年便可以申请入籍，享受和葡萄牙公民同等的福利待遇。
葡萄牙政府对移民申请者的学历、语言水平、商业背景等要求极为宽松，申请者无须过语言考试关，不必解释资金来源，也不影响国内的生意。
拿到葡萄牙绿卡以后，你可以工作就业，有社保（公共养老），享有家庭津贴、失业补助金、病假产假、职工医疗保险。
葡萄牙的公立医院和保健中心提供免费医疗；养老体系也很完善，65岁以上可以领取养老金、退休金，80岁以上还设有补充养老金（团结金），长期卧床不起或严重的精神疾病都可以申请长期护理津贴，独居老人还可以申请丧偶津贴；18岁以下的孩子都可接受免费义务教育，大学按不同专业分为4年制和5年制，国际私立教育体系分为英式体系、美式体系、法式体系，施行学历学分制，被欧美国家普遍认可，可轻易就读欧盟各国名校。
希腊：买套房子，居留五年
希腊2013年4月通过了新的投资移民促进法，规定投资人在希腊购房超过25万欧元即可申请5年的居留许可，5年后房子未出售，居留许可可以延期5年。
25万欧元在希腊能买什么样的房子？按照希腊驻沪总领事埃夫耶尼奥斯&#183;卡尔佩里斯的说法，“在雅典市区买一套普通公寓肯定是够的。”
目前雅典的平均房价约每平米2000-2500欧元（约合1.6万至2万人民币），最高的大概也就是3500欧元（约合2.8万人民币）左右。如果在房价便宜的地方，25万欧元可以购买好几套房子，或直接买地。
一次性缴清的税款约为房价的10%。每年还需要交一定金额的房产税，税率不到房价的1%。卡尔佩里斯强调，“希腊的房子不限购，随便你买几套。”
印花税、律师费、公证费，合计占购房金额的10%到15%。物业转让时，须支付6%的转让税和17%的增值税。根据赠与人和被赠与人关系，还须征收3%至50%不等的赠与税。
新移民法规定了买房移民的条件：获得5年居留权之后，一旦转让或出售房产，会在5年内被取消永久居留权。
持此类居留许可签证的人不能在希腊工作，也就是说不能申请希腊社会保障基金(IKA)，以及享受社保规定的福利。
不过申请人的未成年子女可以申请在希腊的公立学校享受免费教育。许多英美大学在希腊开有私立性质分校，毕业时所取得的文凭，和本校一样被美国政府机构和英国教育机构承认。
澳洲：看中的是升值潜力
悉尼一套公寓现价大概60多万澳币（相当于400多万人民币）；在墨尔本，大概是40万-50万澳币。澳洲房产网显示，悉尼的独栋房屋及公寓房，一般只需一个月便能找到买主。畅销房通常挂牌几天内便能成交。
澳洲并没有开放投资房产移民，吸引中国投资客的是澳洲房产未来的升值潜质。
2013年，澳元汇率处在历史低点。截至2013年6月底，悉尼房产清盘率75%；墨尔本房产清盘率达71%。
据澳大利亚政府公布的相关报告，预计悉尼的房产价格在未来三年内的升值率达17%，次于珀斯和布里斯班两个城市。另外，悉尼所在的新南威尔士州还实行首次置业房屋补贴，投资客将获得1.5万澳元的补贴。
澳洲房产的租金回报率很稳定，目前普遍在5%-7%。别墅也是租赁市场上抢手的合租型住房。
外国人只能购买当地一手楼房，首付30%。为了防止炒楼花，首付款要交到第三方监管的账户，购房者和开发商均不能使用首付，首付款产生的利息，开发商将付给购房者。
相比墨尔本，悉尼可开发地块要少得多，教育资源比墨尔本更丰富。也可选择在西澳洲首府珀斯买楼，珀斯的失业率是全澳最低的，未来三年房产升值率预计达22%。
在澳洲出售房产时，最高会按增值部分的45%来征收增值税。不过投资者可以通过在澳洲购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用、律师代理费、验房费等等合法抵税。
(南方周末)