深圳房源“锁定”风波

吾要知足常乐

继佳兆业遭遇未明原因房源被锁定危机后，短短一个月内，当地上万套房源被深圳市规划和国土资源委锁定，17家房企被金融业界“风险警示”，事态仍在不断发酵。深圳市规土委网站信息同时显示，央企中粮地产旗下位于深圳宝安鸿云花园有部分房源，亦处于管理局锁定及自动锁定状态。
                        2015年，深圳地产圈注定不平静—风暴正从这个行业刮起。
继佳兆业遭遇未明原因房源被锁定危机后，短短一个月内，当地上万套房源被深圳市规划和国土资源委锁定，17家房企被金融业界“风险警示”，事态仍在不断发酵。
这在深圳地产史上前所未有，一时草木皆兵。
风暴源于去年9月至12月广东省委巡视组对深圳的巡视。据深圳市纪委官网转载《深圳特区报》报道，巡视组发现深圳房地产方面，所查案件中暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设；土地出让和建设规划存在权力寻租空间；开发商主导城市更新引发的“并发症”比较严重。
超1.68万套房源被锁
在深圳“锁盘”风暴中，花样年、民生东都等房企纷纷“中枪”，还波及到央企中海、中粮等。
据统计，按照预售证2011年1月1日以后开始计算，深圳当地被管理局锁定的开发商数量超10家，锁定房源超1.68万套。
1月16日下午，深圳市规划和国土资源委（以下简称“深圳规土委”）发布《关于暂停房地产信息系统使用相关情况的说明》。这份详细的解释性说明文件称，房源锁定或限制产权可能存在多种原因，建议不应过度解读，以维护良好市场环境。
按照这份文件，深圳房源被“锁定”主要有五种情况：一是因关联业务办理要求，需要暂时停止销售；二是预售合同签订，上传数据后未即时备案，系统也会自动锁定；三是因涉嫌违法违纪，正在进行调查处理或其他调查案件；四是因司法或其他调查案件的问题；五是法律法规规定的其他情况。
以这些情况对号入座，除了佳兆业旗下的房子被锁盘原因未明之外，其他所有被曝出的被锁楼盘，都已找到明确的原因和解释。
“我们的阅景花园项目属于政府安居房，管理局锁定属于正常现象。”中海地产品牌部相关人士对时代周报记者说，该项目已于2013年销售完毕。根据深圳相关规定，安居房10年内不能售卖，因此在限定年限期间不在相关部门备案，房源被锁定是正常。深圳市规土委的网站数据显示，阅景花园项目1号楼至4号楼锁定的房源为2888套，占全部房源超9成。
深圳市规土委在上述说明中称，锁定安居型商品房房源是正常业务办理事项，与中海等房企是否存在违规行为无关，也不影响小业主的合法权益。
深圳市规土委网站信息同时显示，央企中粮地产旗下位于深圳宝安鸿云花园有部分房源，亦处于管理局锁定及自动锁定状态。
中粮地产品牌部相关人士对时代周报记者表示， 之所以显示查询结果为“自动锁定”，是由于规土委网站信息未及时更新所致。这样的情况不止中粮地产，其他房企同样遇到。
引发关注的还有荣超地产，其旗下荣超大厦整栋房源此前全部被锁定，涉及房源面积约4万平方米。荣超地产方面称，被锁系深圳市规土委方面误操作，和企业无关，被锁大厦本来也不会出售，一直都是自持租赁。深圳市规土委给出最新解释，荣超大厦被锁定是因业务办理要求，需要暂时停止销售。现锁定原因已消除，予以解锁。
民生东都给出的“锁盘”原因是，此前因拖欠施工方华西企业费用被后者告上法院，整个项目早在2014年8月就被立案查封，“项目现在是逐步解封，公司在正常销售”。
而花样年旗下的楼盘被锁，证实与司法原因无关。花样年集团黄姓员工对时代周报记者说，被锁定的4套房早在2010年已售出，产权已不属于花样年。
巡视组的震慑力
深圳万套房源被锁，迅即在资本市场引发反应，多家开发商接到了金融机构的询问，股价更是风吹草动—花样年股价曾一度大跌16%，债券价格更跌逾20%。中海亦未能幸免，最多跌6.97%，23.5港元，为跌幅最大蓝筹股。
广东省委第三巡视组在2014年9月10日至12月5日对深圳进行的巡视，被解读为此次深圳楼市强震的原因之一。
深圳市纪委官网深圳明境网1月12日转载《深圳特区报》报道，指出2015年1月5日巡视组向深圳市反馈巡视情况称，在房地产方面所查案件暴露出有领导干部插手土地出让、工程建设；土地出让和建设规划存在权力寻租空间；开发商主导城市更新（旧改）引发的“并发症”比较严重。
巡视组提出三点意见建议，特别提到深刻吸取许宗衡、梁道行、蒋尊玉、叶民辉等案件教训，加大警示教育力度，保持反腐高压态势，严肃查处领导干部搞权权交易、权钱交易、权色交易等腐败问题，严肃查处土地出让、建设规划和工程项目等领域的违纪违法问题，形成强大震慑。
巡视组提出问题后，深圳市委书记王荣立即表态严查，并对整改工作提出了具体要求，其中对巡视组移交的案件线索，要求市纪委、市委组织部等部门马上组织力量，认真查办到底。
深圳规土委第一直属管理局法制科科长柯某、规划设计科科长张某和办事员涂某，涉嫌渎职犯罪于2014年12月被深圳市检察院立案调查。其线索就来源于省委巡视组。
据接近此案的当地资深媒体人士向时代周报记者透露，这一案件涉及位于福田CBD核心商务圈的英龙商务大厦，落马的三名官员曾违规将这个项目的容积率从9.8调到13.04，建筑限高从128米增高到137米，增加建筑面积达1.8万平方米。
一位接近深圳规土委的不愿具名的知情者向时代周报记者说，此次深圳对房地产查处的重点将指向城市更新项目（旧改）、更改容积率、拔高建筑高度以及变更规划的项目。
“什么叫强大震慑力，就是深圳地产圈现在人人自危。”深圳一家房企代表刘志强（化名）接受时代周报记者采访时说。
近几天，由一家信托公司发出的，在深圳地产圈广为流传的一份风险警示名单，提示有投资合作的关系方注意风险控制。这份名单上佳兆业、京基、华南城、信义、鸿荣源等17家房企及其老板名字赫然纸上。这些房企全是深圳本土发家，多数清一色的潮汕家族，并多有涉足旧改。
截至1月19日时代周报记者截稿，前述“风险警示名单”所涉有15家房企正极力撇清关系，如华南城就发布澄清公告，称执行董事郑松兴并未接受任何调查。
旧改市场危情
佳兆业因“旧改风波”而深陷舆论漩涡。谁也没想到，这家年销售额超过300亿元、国内排名前20的上市房企，会在短短一个月之内陷入濒临破产重组的危机。
深圳京基也卷入行贿风波。近日，贵州省法学会网站披露了原广东省委常委、统战部部长周镇宏案判决书。判决书显示，5家房地产企业老板向周镇宏行贿谋取广东省政协委员资格，这当中包括京基及其董事长张华。京基方面对外界回应称，“有关事项公司内部正在求证，不过可以确定的是，目前董事长并没有因此受到控制或调查。”
“深圳民营房企大多发家于草莽，敢于冒险，手段激进，如今虽家大业大，但从本质上来讲，根基还是脆弱的。”深圳资深地产评论人李宗苗如是评价。
目前，这些房企所普遍涉猎的旧改，危情四伏，在当地谈虎色变。
僧多粥少，是近年来深圳土地市场难以回避的供应窘境。作为土地再利用的旧改项目，虽是不好啃的硬骨头，却依旧成为“吃不饱”的众房企纷纷抢食的目标。
旧改项目已成为深圳近年来重要土地供应来源。据第一太平戴维斯的统计数据，2012年存量用地占深圳供地总量近75%，2013年及2014年城市更新占供地总量比例超过60%。目前，深圳在建的城市更新项目约100个，涉及用地约781公顷。
“大多数房企玩不转旧改，这是大实话。”深圳资深地产人黄立冲接受时代周报记者采访时表示，旧改项目不容易拿，更不容易做，向上连着政府，向下连着村民，情况复杂，甚至包括很多历史遗留问题，对运作、关系和资金等都要求甚高。
正是与地方所在政府有着千丝万缕的联系，旧改项目审批及推进过程中很可能涉及灰色地带，这是其潜在的最大风险。1月13日，深圳法院通过媒体发布了2012年龙岗回龙埔旧改村委收受900万元贿赂的二审判决，该社区有四名村长均被判处有期徒刑，而这一案件涉及的开发商是尚模。
事实上，反腐风浪掀起后，佳兆业等房企的危机，给其他同行带来了反思：应当如何更恰当地处理政商关系？
目前，佳兆业数个龙岗旧改项目2000套房源已被锁定。“佳兆业房源被锁定后，有关部门已将佳兆业在国土局的所有资料全部带走清查。”深圳地产界一消息人士向时代周报记者透露，华润置地正在与佳兆业洽谈收购事宜。华润置地与佳兆业的业务重合度颇高，两者在深圳都拥有多个旧改项目。
<p>不过对于这一消息，华润置地内部员工皆称“并不知情”；佳兆业品牌部周女士则向时代周报记者表示，一旦有重要事项会正式公告。