毛大庆创业的木桶法则：二房东式盈利模式待考

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毛大庆创业的“木桶法则”
毛大庆创业的“木桶法则” 二房东式盈利模式待考
本报记者董映颉北京报道
尽管万科北京区域CEO毛大庆辞职早在业内预料之中，不过他选择的创业之路却令不少人始料未及。
“我没有离开房地产，最多转身变成了一个二房东，只不过这个二房东是懂房地产的人。” 在万科组织的离职见面会上，毛大庆如是说。
毛大庆的创业项目是为青年创业者提供办公、财务咨询、投资管理等一条龙服务的扶持计划。按照计划，项目未来将在北京收购、改造旧有厂房、公建等，为青年创业者提供廉价、有品质保证的硬件、软件条件。
“就目前来看，这一类项目的亮点其实在增值服务上，不过增值服务带来的优势能否弥补以租金为主的盈利模式短板，仍需推敲。”一位对这类项目有深入了解的业内人士对记者表示，从已有的类似项目来看，盈利主要依靠租金差价。
政策审批成关键
毛大庆为自己的这一创业项目暂时定名为“创客空间”，尽管他一再表示不会离开房地产行业，但这个明显带有互联网痕迹的项目名称还是将毛大庆的“前世今生”做了明确划分。
不过，对于创业项目的市场预期，毛大庆颇为乐观。
“现在北京有大量的存量资产，政府手里就掌握很多废弃物业，也希望有人带头搭建平台；同时，北京每年留京大学生大概在60万-65万人左右，且青年人的创业意愿强烈，因此只要有一小部分流入到创客空间，这个项目的发展就有前景。”毛大庆还称，未来他也可以参与到优质小企业的投资中，成为“股东”。
“这类项目的模式其实就是‘服务性办公空间+孵化器’。一方面为青年创业者提供相对廉价的办公场所，另一方面借机寻求优质项目进行孵化。”中国商业地产联盟副会长王永平表示，“但与各大产业园区里政府支持的孵化器相比，这类项目更具市场化，能提供更‘接地气’的服务。”
“毛大庆是一个非常懂得顺势而为的人，尤其是善于把握政策风向，这个项目的关键在于要把政府的路走通。”一位熟悉毛大庆的北京房企副总裁告诉记者，对于毛大庆选择的这类项目而言，其开发商出身、个人影响力以及人脉资源都能够为其带来更为优质、优惠的物业资源及政策支持。
“我认为现在这个项目最关键、也最难的是政策审批。按照设计，这一项目要能为创业者提供企业资质办理等服务，这就需要政府部门的配合。”毛大庆向记者坦承，目前北京在这一领域也有较为成功的“操盘者”，但主要为具有政府背景的企业。
让毛大庆感到底气十足的，是决策层频繁释放的政策利好信号。
去年以来，国务院总理李克强多次呼吁推动大众创业。就在今年3月5日，“创客”也被嵌入今年的政府工作报告，首次提出“推动大众创业、万众创新。”
毛大庆认为，创业潮是中国社会价值观转型的开始。未来十年，都将是一个窗口期。为年轻人搭建创业孵化器，符合国家战略，也有旺盛的市场需求。
知名投资人徐小平、创新工场李开复等人已经表示投资毛大庆的创业项目，特别是中关村创业大街、清华科创秦君等更将作为其重要合伙人。在3月9日的见面会上，郁亮也表示将成为毛大庆创业的财务支持者。
木桶的短板
实际上，毛大庆投身的“二房东生意”在美国已经初具规模，资本市场对其尤为青睐。2014年12月，位于美国、主打办公场地租赁服务的WeWork宣布完成一笔3.55亿美元的融资，公司由此估值高达50亿美元。
公开信息显示，WeWork的商业模式主要是：用折扣价租下某写字楼的一两层，然后将办公场地划分成许多小块，再每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。
今年，类似的“联合办公模式”也在中国商业地产市场初露头角。就在今年2月，SOHO中国将其现有的办公物业以办公桌为单位向外短租、散租。另外英国办公空间服务商雷格斯也已进入中国市场。
不过，面向创业者的办公空间服务进入中国市场后，却面临着水土不服的尴尬，实现盈利者寥寥。
“这类项目的一个最大问题是盈利模式。从现有项目来看，联合办公的盈利仍然主要靠租金。但由于项目面向青年创业者，那么在价格设定上就要相对低廉，但物业位置又不能过于偏远，这本身就是一对矛盾。”北京一家商业地产咨询公司负责人对记者表示。
潘石屹的SOHO 3Q进入市场时，就有分析人士指出，中国的创业者倾向于选择位置优越、产业聚集、价格便宜的办公物业，然而现有的联合办公产品却无法满足上述需求，以SOHO 3Q为例，其超过1000元/人/周的租金被指贵过北京国贸三期。
“盈利并不容易，所谓的创业社区的项目不是弄一个仓库，搞一个小办公室，做一下二房东就结束了，”针对自己的创业方向，毛大庆的目标似乎并不在此，“我希望未来可以参与到小企业的投资，慢慢成为他们的股东，跟他们一起成长，很有意思。”
<p>“毛大庆所提出的财务咨询、投资管理等增值服务是SOHO 3Q、雷格斯等模式还未涉及的，这也是其优势所在。但是增值服务能否带来新的利润增长点，现在尚不得而知。”上述咨询公司负责人表示。