地产私募转型迫在眉睫

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“如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道，委托贷款新规的出台无疑给了房地产私募“当头一棒”。
                        “如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。在此前房地产私募行业通过走委托贷款渠道的业务占比将近60%，若委托贷款新规施行，对我们来说几乎是毁灭性的，资金通道几乎被卡死了。”在一家大型房地产私募基金公司工作的张星（化名）如是说。
委托贷款高速增长，潜在风险引起监管层关注。1月16日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法（征求意见稿）》（简称《意见稿》），迅速在市场上引起反响。央行数据显示，2014年社会融资规模为16.46万亿元，其中委托贷款增加2.51万亿元，在社会融资总额中占比达15%，该比例2012年仅为8%。有业内人士告诉中国证券报记者，委托贷款的资金近七八成都流向了房地产行业和地方融资平台。一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道，委托贷款新规的出台无疑给了房地产私募“当头一棒”。
地产私募突击赶项目
有资深从业人员透露，当前部分地产私募基金公司的单笔项目额度一般在5000万到1亿元之间，通过公司财富管理团队或者公司积累的高净值客户募集到资金后通过银行委托贷款发放到项目，资金来源主要是企业主和中小企业的部分投资资金。该人士表示，在《意见稿》下发后，尽管私募基金公司想尽办法完成项目资金的到位，但募集资金并不容易，部分项目半个月才归集一两千万元。
“目前委托贷款新规处于征求意见阶段，还未施行，现在公司都在加班赶工，趁还能走委托贷款渠道赶紧把项目做完，一两个月后政策落地就没有办法做了。”张星说。新富资本董事长李先林告诉中国证券报记者，以前银行对委贷项目的细则没有管理和监督之责，现在新规要求银行对融资主体、资金来源、还款来源进行审查，要求更高了。据了解，一般房地产私募公司除了发行一部分自己的权益类产品，超过半数都是走委托贷款渠道。
“以前，关于委托贷款的规定特别简单，只要借款人和贷款人有意向，银行提供通道收取通道费就可以操作了。”张星介绍，现在《意见稿》规定，委托贷款的主体不得为金融资产管理公司，贷款资金来源不得为筹集的他人资金，仅这两条就切断了房地产私募公司的资金通过委托贷款流入项目。
张星表示，贷款使用的用途审核，审核委托贷款放的额度要与公司收入进行对比，若超过公司收入则要进行审查，对地产基金来说是一个巨大的难题，因为此前项目并无相关的审核，一旦要审核，很多项目的资质都过不了关。
另外，相比于银行贷款和信托项目，委托贷款更讲速度，因为开发商对资金到位速度要求高，一般的流程在项目公司将劣后资金打入银行后，私募公司当天或者第二天就要将资金放款给对方，如果要通过层层审查，会大大地拖延项目进展，私募基金原来的优势就不复存在。
“假股真债”风险大增
“对于委托贷款对私募基金投放的限制，可以通过‘假股真债’的形式绕过监管。新规要求对于募集的资金不得进入委托贷款，私募基金公司可以成立一个项目公司去买断这些资产，募集的资金直接投资于项目公司的股权，等项目完成后再将股权进行转让便可实现了。”一位不愿具名的从业人员对中国证券报记者说。
不过，高搜易CEO陈康认为，在新规施行后，曾盛行的“假股真债”形式对私募基金公司来说是比较冒险的，以前用这种操作模式时可以通过银行进行项目抵押来控制风险，但新规出来后银行无法进行抵押，意味着风险的不可控将大大增加。
“如果委托贷款的路被封死，房地产私募基金只能通过券商开户契约型基金专户或者找信托公司设立单一信托。”张星分析，但这两个渠道并不如委托贷款成本低且方便快捷。
据了解，契约型基金的成本最高可达1%—2%，房地产私募基金一般无法承受如此的高价，委托贷款的成本仅在千分之二到万分之五之间。单一信托的成本与委托贷款成本差不多，但是单一信托规模大，房地产私募基金要发行单一信托计划并不容易。陈康表示，信托公司的风控要比私募基金严格很多，私募不容易赢得信托公司的信任。此前单一信托主要做城投债居多，而这类项目资金来源主要是银行和保险，金额比较大。
从2014年开始，由于房地产行业风险的暴露，且委托贷款的通道费用最高为千分之二，对于大银行来说并不具备吸引力，所以已经在开始缩减地产类委托贷款业务。还有一些中小银行在存贷比考核压力下为拉存款，则会愿意做委托贷款业务。
张星分析，大行一般不做委托贷款，是由于操作容易违规。比如贷款利率的协定，在操作过程上可能做到低于国家规定利率下限，减少银行为贷款代缴的利息，私下再确定真实交易利率。另外，一些银行对部分未放出的授信，通过设立理财产品或者借道资产管理公司走委托贷款渠道将钱输给房地产企业，给银行埋下了风险。
某城商行一位风控经理对中国证券报记者表示，由于村镇银行的信贷未纳入央行征信系统，如果通过村镇银行做委托贷款则无法监控。不过，陈康认为，如果通过村镇银行来发放委托贷款，对于房地产基金公司来说，募集资金过程中无法给客户起到增信作用，资金募集难度会加大许多。
转型“股权投资”或并购
在投资方式上，由于债权项目简单易操作，国内房地产私募基金近90%的项目都是做债权。张星表示，由于国内房地产私募基金的能力并未达到较高的水平，如果做股权意味着较大的高风险。
李先林表示，事实上房地产基金过多的债权业务导致地产基金和银行贷款及信托贷款面对同样的风险，但地产私募基金发行成本却更高，对比各方没有任何的优势，迫使其只能做更高风险的项目，现在市场上有很多此类私募基金，若一旦转型不成功将面临兑付问题。
“如果一旦禁止委托贷款，做债权类的房地产基金公司只能转型。”陈康认为，现在私募基金已经想从偏债的纯粹借贷业务通道转向主动管理型业务发展，如权益型业务转型，这是一个大的趋势。前几年由于房地产市场走好，地产商不乐意后端分成，更多的是“以假股真债”的形式来操作。同时，私募基金对房地产市场未能完全看清情况，担心股权形式的风险迟疑不前，在借贷通道类向权益投资类转型过程中遇到了尴尬。
目前房地产行业进入低谷，开发商亟需资金，因此开始愿意接受股权投资和后端分成，私募基金从以前的“假股真债”到现在真的开始介入做股权投资。陈康认为，房地产私募基金的转型方向是股权投资或者并购项目，尤其在地产行业的并购方面，之前一些项目未能如期进展而出现延期，私募基金和信托公司开始联合大的产业资本或者大型地产商以比较低的价格进入，将项目进行盘活再分享利润。
李先林表示，房地产私募已经进入了深耕细作的时代，走在行业前面的私募已经尝试了与大的开发商做包销式收购的并购基金。地产公司需要快速回笼资金，而市场销售去化慢，开发商将整栋住宅或者项目所有商业以较低价包销给私募基金，再由私募基金去销售。
而且，房地产市场低迷对于一些房地产私募基金来说可能是一个机会，优质项目可能由于资金流的问题被停滞将会是普遍的现象，市场有大量的并购机会，对于大的地产公司、私募基金和信托公司来说，是一个巨大的良机。有从事多年信托工作的人士透露，虽然部分地产信托项目可能出现兑付问题，但一些先知先觉的信托公司已经在跃跃欲试，准备了大量的头寸接盘因偶然因素出现危机的优质项目。他表示，佳兆业事件当中，其实已经有信托的介入了，融创收购其上海项目的资金来源背后有信托公司的身影。事实上，纯粹的金融资本进入房地产，避免开发商为获取项目而导致的过于复杂政商关系，亦有利于行业的发展。
<p>“当前大部分房地产私募是没有能力做股权投资的，房地产私募公司面临转型，但这个转型会面临着失败，做债权和股权的要求完全不在同一个水平上”，陈康直言，股权投资需要对行业有高度的认识及操盘能力，国内目前少有私募基金具备该能力。同时，股权项目及夹层项目要求投资者风险承受能力高，要求投资者的资产净值也要更高，因而比较难募钱。