券商：超预期政策箭在弦上 地产行情不得不发

惹不起的小鸟

方正证券:超预期政策箭在弦上,地产行情不得不发
【研究报告内容摘要】
投资要点
商品房成交量正在好转,但库存风险仍然较高春节后商品房成交量正在回升,但在目前政策环境下大幅超越去年同期的概率不大。同时,成交量的好转并没有带来库存的下降。截止2月末,全国已竣工商品房待售面积6.4亿平方米,比2013年末增加1.5亿平米,如果考虑到在建面积和已出让土地待建面积,全国库存量远高于统计数字,高库存抑制了企业投资开工意愿。2010年以来大量的土地供应将导致今年上半年商品房供给仍然较多,库存风险已成为决策层最为关注的问题。
库存风险或倒逼超预期政策出台
在目前政策状态下,2015年销量大幅超越去年下半年的概率不大,而供给却可能不会减少,若要快速消化库存风险,较去年下半年更加强烈的刺激政策是非常有必要的,今年出台超预期的刺激政策概率较大。近期两会中已传出地产政策更加积极声音,未来超预期的政策可能体现在:调整中小城市二套房贷首付比例;棚户区改造货币化安置去库存;开启商品房转公租房的新模式;营业税免征门槛由5年缩短至2年;管控地方土地供应等等。
超预期政策箭在弦上,板块行情不得不发,给予行业“推荐”评级
更加宽松的地产政策叠加宽松的货币政策,最终将推动地产销量的回升。一方面宽松政策环境推高地产公司估值,另一方面,销量回升拉动地产公司业绩。因此地产板块政策市的规律非常明显。我们统计了2008年以来地产板块持续上涨的时期均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看,政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨,但有一次例外,即2012年三季度,在成交量持续回升半年后,市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否还能持续产生怀疑,地产板块下跌,而四季度销量继续提升,宽松政策没有扭转,地产板块出现补涨。
如今超预期政策箭在弦上,我们看好地产板块未来行情,给予“推荐”评级。重点关注四大主题:1)行业龙头:万科A,保利地产,招商地产;2)国企改革:天健集团,中洲控股,深振业A,南国置业;3)京津冀板块:华夏幸福,荣盛发展;4)积极转型:华业地产,金科股份,苏宁环球等。
风险提示:
宽松政策低于预期;销量持续低迷;销量快速回升带动价格上涨超预期等。
广发证券：三点原因推荐关注主流地产股
核心观点:
主流地产股相对于整个板块估值处于低位。
第一,估值方面,进入2015年以来,主流地产股有所调整,回调幅度在15%-20%左右,而同期地产板块指数上涨10%左右。目前主流地产股与板块估值的相对水平重新回到了14年11月降息前的水平,目前仅为0.48。
预计未来重点城市成交将大幅回升。
第二,行业基本面方面,一手房成交本轮复苏的小周期始于14年年底,我们统计的67个重点城市一手房成交在14年11月同比止跌并且在14年12月实现22%较大幅度增长。然而今年以来,一手房成交出现同比小幅下滑(截至目前67城市一手房累计成交同比基本持平),我们认为这主要是由于推盘季节性大幅下滑所致。但是我们从具备前瞻性的二手房成交来看,今年以来,我们统计的19个重点城市二手房累计成交同比上涨21%,而二手房不存在供给季节性影响,这说明从需求的角度来说,表明大中城市房地产市场总体景气度是向上的。因此,在市场整体景气度趋暖的背景下,我们相信,进入3月下旬,随着一手房未来推盘放量回升,将会推动成交大幅向上修复,4、5月份大中城市单月同比增长20%值得期待。
政策环境持续友好,房价无系统性上涨风险。
第三,目前宏观经济整体仍然较弱,房地产对于稳增长的重要性凸显,因此,我们判断,未来房地产整个政策环境将持续友好,这点在两会的政府工作报告中也得到体现。回顾一下过去十年的政府工作报告内容:05-08年以控制房价为主,09年稳定房地产投资, 10-14年又以抑制投资需求、稳定房价为主,而在15年政府工作报告中,明确支持改善性住房需求。而李克强总理此前多次讲话,都突出表明了鼓励改善性住房需求的态度。此外,目前房价仍然不具备系统性上涨风险,也为政策环境持续友好提供支撑。
投资逻辑顺畅,建议买入主流地产股。
站在当前时间点,我们相信未来一个季度内,政策将持续友好且存在进一步支持政策出台预期,同时基本面会继续向量增价平,持续向上复苏的方向演绎,结合相对估值的比较,我们建议继续积极关注主流地产股的机会。标的选择方面,龙头房企建议关注保利地产(再融资)、招商地产(深圳前海机遇)、金丰投资(绿地借壳上市);成长型房企建议关注中南建设、泰禾集团;地产资源+互联网金融重点关注新湖中宝和泛海控股。
风险提示。
基本面的复苏时间慢于预期、力度低于预期。
  
中银国际证券:春回大地,房地产成交继续回暖
  
【研究报告内容摘要】
上周(2015/3/9-2015/3/15)17个城市合计成交299.7万平米,环比上升27.20%,同期推盘也大幅上升近一倍,去化周期为16.5个月,较之前一周上升0.4。两会闭幕,房地产政策环境明确为近年来最友好,支持改善性需求态度鲜明。3月中下旬供应开始放量,成交缓步走暖,板块也将随之上行,低估值龙头部分,我们推荐顺序是招商地产、保利地产、万科、华侨城、华夏幸福,推荐的转型类公司包括天宸股份、中南建设、世联行、冠城大通、张江高科、天健集团、世茂股份等。
支撑评级的要点
市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积299.7万平米,环比上升27.20%;价格指数环比下跌1.3%至189.1;十五大城市新增可售面积169.1万平方米,环比上升96.5%,3个月移动平均去化月数为16.5个月,较之前一周上升0.4,3个月移动平均批售比为1.17,较之前一周下降0.025。
政策新闻动态:上周,李克强总理在记者会上继续强调鼓励自住型改善型住房需求,1-2月房地产开发投资同比增10.4%,为五年半来新低,中指院数据显示2014年住宅土地出让金达1.83万亿元,同比下滑35%;北京将研究制定居住证制度及积分落户政策,深圳今年城市更新单元计划共10项目获批通过;新闻方面,住建部王珏林称二套房房贷政策有望再调整,国家发改委拟对20余城市群进行分类规划,央企改革顶层设计方案出台临近,广东自贸区将于3月18日启动,两会传递退休、养老、高考等十大民生改革时间表。
上市公司动态:上周世联行及其合作伙伴拟投资4.2亿收购Q房网15%股权,进军二手房网上交易业务;嘉凯城拟出资5,000万元设立城市客厅互联生活平台有限公司,以实现项目线上线下融合;世联行、昆百大非公开发股申请获证监会批准,世茂股份15亿中期票据成功发行,利率6.08%,深振业成功发行公司债15亿元,票面利率5.2%;新黄浦、张江高科等现股东减持。截至上周,中银国际关注的27家上市公司有20家公司已公布了2月销售数据,2月销售额环比下降47.37%,前2个月销售额同比下降17.67%,其中花样年、首创、远洋表现较好;另外,深圳华强、华发股份等18家地产公司公布2014年年报,已公布年报公司营业额同比增长13.93%,净利润同比下降4.48%,经营性现金流量平均同比下降141.64%。
投资评级和建议
<p><span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">春暖花开,<span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">地产公司销售启动,<span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">同时战略转型举措也十分活跃,<span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">我们认为转型类公司仍然是大部分中小型地产股的主题词,<span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">我们看好的转型类地产公司包括:<span style="font-family:宋体;mso-ascii-font-family:Calibri;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:宋体;mso-fareast-theme-font:minor-fareast;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-hansi-theme-font:minor-latin">天宸股份、中南建设、世联行、冠城大通、张江高科、天健集团、世茂股份等,