一线城市年末供地放量 2016年房地产市场将“量跌价稳”

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有数据显示，北上广深四大一线城市11月成交地块出让金达到1062亿元，环比大增133%，同比增长47%，单月首次突破千亿元。伴随土地市场升温，溢价率、成交量也创年内新高，北京、上海、广州、深圳，以及部分经济较为发达的二线城市，2015年房地产市场都取得不俗的成绩。12月18-21日召开的中央经济工作会议提出，“适当降低商品住房价格”以及“化解房地产库存”。业内人士认为，一系列利好政策的出台是2015年楼市“量价齐涨”的主导因素，展望2016年，投资者需审慎看待，“量跌价稳”或是大概率事件。
一线城市年末供地放量
广发证券数据显示，11月我国一线城市合计推出地块规划建筑面积988万平方米，环比增长93%，同比增长54%。其中，住宅用地532万平方米，环比增长97%，同比增长52%；合计成交地块规划建筑面积868万平方米，环比增长88%，同比增长30%；住宅用地成交建筑面积521万平方米，环比增长98%，同比增长26%。土地出让金方面，单月首次突破千亿元。
以北京土地市场为例，据亚豪机构统计，今年年初至12月15日，北京土地市场共有103宗土地实现出让，相比去年减少38宗，建设用地面积合计654.35万平方米，规划建筑面积1429.38万平方米，同比分别减少30%和14%，下降至近8年新低。与此同时，北京市场同期土地出让金总额却高达1934亿元，同比增加17亿元，继去年之后再创历史新高。据中原地产统计，年内还有7宗土地待出让，其中4宗经营性地块起价为54.76亿元；另外还有2宗工业用地、1宗棚户区改造，年内土地出让金突破2000亿元几成定局。
“整体来看，11月一线城市年末供地放量显著，供给同比、环比均大幅上涨，政府供地力度明显加大。”广发证券介绍，尤其是北京市场延续了10月的活跃态势，11月出让金以561亿元继续居首，且多宗地块以最高价成交，合计共有5宗地块列11月总价榜单前十名；4宗地块列11月单价榜单前十名，其中丰台南苑乡地块居11月宅地总价榜单榜首，成交价为83.4亿元，为北京地区历史总价第三高。此外，11月上海土地市场也较为活跃，其中杨浦区新江湾城地块居当月单价排行榜榜首，成交均价为4.92万元/平方米，溢价率为82%。值得一提的是，从拿地方式来看，联合拿地已经成为一线城市以及重点二线城市拿地的主要方式。分散风险的同时，这在某种程度上也加剧了竞争的激烈程度，推高了部分优质地块的成交价格。
“地王频繁出现，使得今年北京土地成交额有望突破2000亿元，楼面价格超过3万元/平方米的地块达到了25宗，地价超过房价成为新常态。”中原地产首席分析师张大伟表示，虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此大量集中出现，未来商品房价格很难不受影响。
明年或将“量跌价稳”
国家统计局18日发布数据显示，11月全国70个大中城市新建商品住宅、二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为33个和40个，比上月分别增加6个和2个。其中，深圳依然领涨全国，环比上涨2.9%，同比上涨达44.6%。
伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2015年前11个月北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交总量逾9万套，预计今年全年成交量将突破10万套，与去年交易量相比涨幅接近30%；因部分豪宅项目集中入市，2015年新房价格较2014年上涨了9%左右。与北京楼市强势回暖相似，上海、广州、深圳，以及部分经济较为发达的二线城市，2015年房地产市场都亮出不俗的“成绩单”。
伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，2015年全国楼市整体回暖势头明显，一系列利好政策的出台，是推动楼市走出2014年“低谷”的主要因素。虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年市场仍需审慎看待。一是2015市场回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足。二是2015年虽然出台了很多利好政策，但政策的边际效应正在显现，同时政策频出也表明，单个政策的刺激周期在缩短。“新常态”下，市场行情很难彻底翻转。三是“330政策”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求，但整体而言，改善型购房人群的需求还是集中在紧凑型、中低价位住房，当前市场供应偏豪宅化、高端化，跟改善型需求很难匹配；低首付比率虽然一降再降，但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张。改善型购房需求大多基于对未来收入增长的明确预期，未来经济增长不确定性，以及各种因素能否兑现都会对市场走势造成影响。2016年“量跌价稳”因此是大概率事件。
<p>中投证券认为，近年房地产开发投资增速大幅回落既影响到GDP，也波及地方财政以及金融风险，只有加快去库存才能缓解这一矛盾。未来进一步出台财政、金融、税费等宽松政策成为可能，包括财税、户籍领域等的配套“一揽子”政策预计也将在明年密集亮相。据高盛测算，采取降低二套或三套房首付比例、所得税退税、下调二手房交易税的政策组合刺激改善型购房及投资需求，有望在2016-2017年令房地产交易量较2015年增长10%-20%。