一线城市 拿地已现风险 房企密集布局二线

LING雨天

“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”
                        林小昭
地价高企，地王频现，楼面价常常超过在售房价，一线城市风险隐现，而三四线城市又面临高库存压力，在此情况下，二线城市正成为不少开发商布局的重点。
　重点布局二线
1月13日，经过两个多小时47轮竞价，佛山（楼盘）禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳（楼盘）市创润房地产有限公司（下称“创润房产”）以9.61亿元获得，楼面价4768元/平方米。创润房产为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。
融创中国董事长孙宏斌在1月初的媒体会上说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京（楼盘）、天津（楼盘）、上海（楼盘）、重庆（楼盘）、杭州（楼盘）之外，融创又进入了成都、南京（楼盘）、武汉（楼盘）、西安（楼盘）、济南（楼盘）等8个核心二线城市。
2016年，在华南区域，融创将重点进入广州（楼盘）及其周边的6个城市，如珠海（楼盘）、中山（楼盘）、佛山、东莞（楼盘）。融创在布局华南区域的时候，近日就把佛山作为第一站，选择了禅西绿岛湖片区。
同样聚焦二线城市的还有正荣集团。正荣集团总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥（楼盘）、厦门（楼盘）等城市。正荣集团去年底先后在苏州（楼盘）、福州（楼盘）拿地。
为何房企要重点布局二线城市？这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。
“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”
孙宏斌称：“如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说，“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。”
哪些二线城市机会多？
从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城市化的重点区域。北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，目前我国正在逐步分散北京、上海等超大型城市功能，这些超大城市的边界也得到严格控制。
例如上海“十三五”规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，上海把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。
一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引移民进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。
中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多“城市病”。而很多二线城市的人口大约五六百万，离北京、上海的差距还非常大，还有很大的增长空间，“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个500万~1000万人口的省会也很正常。”
尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。
上海易居房地产研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌（楼盘）和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州（楼盘）、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特（楼盘）、乌鲁木齐、长沙（楼盘）、兰州（楼盘）、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。
因此，目前开发投资机会较大的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛（楼盘）等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。
以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城市化率仍比较低，城市化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城市化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，潜力颇大。
<p>不过，张大伟也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州的市场已经很火，地王频出，价格接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量、看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”