从“大类资产配置”看2016年楼市走向

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2015年的中国楼市，出现史无前例的“大分化”，即一二线城市楼市热得发烫，三四线城市深陷库存泥潭。楼市下游销售端持续回暖，全年商品房销售面积有望探至2013年历史最高峰（13亿平方米），但上游拿地、新开工和开发投资却始终在探底。楼市“去库存”上升到国家战略，意味着人口红利已过，住房需求高潮已过，楼市供求关系已经逆转。由此，“大分化”趋冷的一端在2016年难以逆转，而趋热的一端能否维持，抑或进一步走高，将决定2016年楼市对于经济“托底”贡献有多大。
                        □深圳（楼盘）市房地产研究中心 李宇嘉
临近年关，业内对楼市来年走向或房价的预测就纷至沓来，今年也不例外，但预测却判若水火。基于城镇居民住房需求高潮已过、库存压顶难以缓解、楼市扶持政策边际效应减弱等，很多机构不看好2016年的中国楼市；但“看多”的也不在少数，理由在于高层对于楼市“去库存”空前重视，一系列“去库存”政策已箭在弦上。另外，住房按揭贷款利率、购房税费成本已经降至历史最低，当前已经是购房最好时机，这也支持楼市继续繁荣。
2015年的中国楼市，出现史无前例的“大分化”，即一二线城市楼市热得发烫，三四线城市深陷库存泥潭。楼市下游销售端持续回暖，全年商品房销售面积有望探至2013年历史最高峰（13亿平方米），但上游拿地、新开工和开发投资却始终在探底。楼市“去库存”上升到国家战略，意味着人口红利已过，住房需求高潮已过，楼市供求关系已经逆转。由此，“大分化”趋冷的一端在2016年难以逆转，而趋热的一端能否维持，抑或进一步走高，将决定2016年楼市对于经济“托底”贡献有多大。
2015年，楼市趋热的一端，不管是全国楼市销售回升，还是北上广深等重点城市火热无比，与资金流向和大类资产配置密切相关。近年来，储蓄或增值型的保险、资产计划、银行理财、私募基金等金融中介，已经成为居民投资新通道。国务院43号文实施之前（2014年6月份之前），地方融资平台和房地产融资急迫且刚性兑付，所对应的“非标”资产高收益、低风险，民间资金对此趋之若鹜。
43号文实施之后，加上地方政府债务大规模置换，“非标”资产供给急剧萎缩，导致庞大的资金需要寻找“非标”资产的替代品。在过去“非标”资产超高收益的预期下，资金源源不断地再配到股市。2015年6月，资本市场经历了剧烈的指数下滑和“去杠杆”叠加的过程，资金大规模出逃。6月份以后，债券市场和房地产市场明显回升。一方面，国债收益率跌破3%，万科企业债收益率跌破3.5%；另一方面，前期股市财富效应与出逃资金进入形成叠加，一线城市房价开始暴涨，并迅速蔓延至二线重点城市。另外，制造业“去产能”继续深入、PPI连续45个月下行，实体经济货币吸纳需求下降，实体资金借助险资等渠道进入土地市场和地产上市公司股权市场，造成土地市场火热、龙头地产上市公司纷纷被险资举牌，股价暴涨。
人口红利褪去，住房需求高潮过去，楼市供求关系逆转，这些都是影响楼市的结构性问题而非周期性问题。因此，2016年，楼市在土地市场、新开工、开发投资上，仍旧在寻底或夯实底部，触底反弹并回升的预期并不高，这就导致全社会固定资产投资增速也难以回升。同时，金融危机后，全球进入货币金融时代，贫富差距扩大是各国共性，我国中低收入人群过去在房产上“加杠杆”太多，消费增长受到制约，整体消费需求不会明显“上台阶”。
再考虑到外需难以起色，总需求疲弱将在2016年继续存在。同时，近期召开的中央经济工作会议，提出了2016年着重在“供给侧”要推进的“五大任务”，包括积极稳妥化解产能过剩、帮助企业降低成本、扩大有效供给、化解房地产库存、降低金融风险等。因此，实体经济“去产能”和“去杠杆”将明显推进。为了对冲“供给侧”改革对于经济增速的冲击，房地产“去库存”和基建投资将继续发力。
要维持经济增长在6.5%，还要降低企业成本，2016年金融体系流动性将继续宽松，利率也将继续下行。因此，预计2016年“降准、降息”的频率依旧比较高。同时“供给侧”改革推动存量资金盘活，地方政府投资冲动也开始弱化，实体经济对流动性的吸收能力继续减弱。如果2016年资本市场依旧震荡，地方政府债务继续置换，企业债券全面“开闸”的话，目前已经出现的“资产配置荒”将在2016年会更加严重。
“资产配置荒”背景下，宽裕的资金只会选择收益相对高的资产。特别是，目前囤积在银行理财上的20万亿短期避险资金，由于没有好的资产匹配，2016年可能会涌出来寻找相对高收益的资产。因此，由保险资金驱动的股权投资，以及重点城市的房地产市场或将是大类资产配置的选择之一。由此，“小宝能”要吞掉“大万科”绝非偶然事件，宝能向广大居民发行高收益万能险，并以多倍杠杆决意吞下万科，事实上是看中了在楼市“去库存”托底经济的背景下，万科储备土地、在建工程未来的溢价收益。近年来，民营险资年均保费复合增长率达到30%，越来越成为资产配置的新载体。
<p>据统计，截至今年三季度，135家A股房企中，已被险资进入前十大股东的多达23家，占比约为17%。2015年拿地最多的企业并非房企，而是平安保险。预计2016年，险资对于地产股权的投资将会进一步增加，保险机构将成为新的资金集聚渠道。有了充足的弹药，开发商在重点城市攻城略地将更加凶猛，2015年重点城市地王频现的局面将再现。同时，外来人口本地化的新型城镇化将在“十三五”迅速推进，重点城市在集聚人口和资源上的能力无出右者，也将是大类资产配置的重点之一。在宽松的资金面、超低购房成本的刺激下，这些城市楼市的量价或继续走高。