险资流入加剧竞争 地产经理人卷入“洗牌”潮

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中国房地产研究会副主任陈晟说，险资所要求的回报，看的是资本使用效率，如果未来房地产成为一种金融资产，那么房地产职业经理人就应该更偏于银行家，而不是建造者。宝能和万科之争，从某种意义上在提醒，在新的环境下，房地产人需要重新思考土地观、金融观和政商观。
                        ◎每经记者 区家彦 王杰
12月22日晚，万科董事长王石和董秘谭华杰等人，在深圳（楼盘）为万科总裁郁亮庆贺50岁生日并合影留念。23日凌晨1点多，王石在微博和微信朋友圈上传了合影和签名。合影照片背后王石写道：“郁亮：风雨见彩虹。王石2015年12月22日于深圳”。
险资大规模入侵后，由于考核体系的变化，经受“风雨”的何尝不是房企职业经理人？
保险资金是怀着更高的收益率预期进入行业的，但近半数房企今年的业绩表现可能预示着，有相当一部分地产职业经理人会因为无法实现险资的预期收益目标而被淘汰。
兰德咨询统计A股与港股191家上市房企2015年中期业绩报告发现，上半年行业平均净利润率为11.88%，其中130家A股企业的平均净利润率下降至10.17%，净利润率低于10%的企业占比达52%。若无意外，行业净利润率将在今年末跌破10%的“红线“。
近日，《每日经济新闻(博客,微博)》记者对92家房企净资产回报率（ROE）梳理发现，去年只有一半多的企业ROE能达到10%以上。资料显示，险资对地产项目的资金回报预期在25%左右。虽然项目的内部回报率和公司的净资产收益率并非相同概念，但相当一部分项目的内部回报很难令他们的“新老板”险资满意，这些项目的经理人也许会被架上“烤炉”。
提升财技很关键
兰德咨询总裁宋延庆向《每日经济新闻》记者表示，房企的收益率是利润率、周转率和杠杆率“三率”连乘的结果。三个因素当中，各项目之间利润率差异不大，杠杆率也难以有大幅提升空间，因此周转率是决定收益率的最重要因素。
宋延庆发现，为了实现资金快周转，多数房企会设定目标，然后层层分解。但如果只设定为KPI（关键绩效指标），比如从拿地到开工5个月之类，事实证明，很多工作还是拖拖拉拉，效率难以提高。
“像万达、恒大这种龙头企业，除了层层分解目标，还会把目标详细分解到每项工作，明确每项工作的节点计划、绩效标准，最大程度地保证目标实现。”宋延庆表示，比如说“从拿地到开工5个月”作为一级节点，从方案到施工图的落实必须设定在45天内完成，才能保证实现“从拿地到开工5个月”以及“9个月开盘”，进而才能保证“股东资本金回收时间15个月”，最终提升周转率。
新城控股高级副总裁欧阳捷介绍，万科曾经是快周转的代表企业，最有名的是它的“598”策略，即拿地5个月动工、9个月销售、开盘第一个月售出8成。但现在有部分企业的周转速度比万科更快，比如说新城控股的部分项目已经可以实现5个月开盘销售，有的项目在拿地前已经完成了客户调研以及施工图制作。
欧阳捷说，虽然很多房企试图借鉴标杆企业的流程，但由于缺乏产品标准化的支撑，加上管理机制及人才聚集力的制约，仍然只能纸上谈兵。
除了提升工作效率，更好地利用金融手段，加速股东投入资金的回流，也是房企必须做的事。
转变：房产+金融双重专家
中国房地产研究会副主任陈晟说，险资所要求的回报，看的是资本使用效率，如果未来房地产成为一种金融资产，那么房地产职业经理人就应该更偏于银行家，而不是建造者。宝能和万科之争，从某种意义上在提醒，在新的环境下，房地产人需要重新思考土地观、金融观和政商观。
越秀地产副总经理朱晨向《每日经济新闻》记者表示，周转率不可能无限加快，能做到拿地后5个月已是极限。若想进一步提高营运效率，就需从制度上改革，合伙人制度成为突破口之一。朱晨认为，合伙人制度从根本上改变了企业和员工的关系，这对营运效率的提升作用不可估量。
碧桂园去年末推出名为“同心共享”的项目跟投制度，对所有新项目制定的跟投比例为15%，以总裁莫斌为代表的集团高层会形成总部平台，对每个项目平均跟投5%，然后区域平台对所属范围内的项目平均跟投5%，最后是项目团队对本身项目投5%，从而实现职业经理人与股东利益的高度捆绑。
碧桂园一内部人士表示，在老板投入的自有资金计息，以及这部分资金除去内部财务成本后，项目盈利的20%会与团队分享。如按年化收益率计算，目前有部分跟投项目的自有资金回报率高达50%以上，少量甚至达100%。如果项目收益欠佳，跟投团队甚至要承担一定比例的亏损，因此会更加注重收益与风险的平衡，保障股东利益。
由于跟投制度有可能因少数股东权益的增加影响自身的股东权益，有可能受到部分股东的反对。今年5月，金地集团(600383,股吧)曾试图推出项目跟投计划，却在股东大会上被生命人寿与安邦保险联手否决。
<p>（责任编辑：罗浩 HN066）