打造金控平台 房企发展能加速吗

刘永豪

就打造金控平台而言，相比其他房企，王健林对金融的布局无疑值得深入研究和思考。
                        每日经济新闻(博客,微博)记者 杜冉乐
旭辉集团董事长林中曾说，房地产企业可能最终会变成一个金控平台，借此去管理资产。实际上，2015年以来，房企就已加快打造金控平台的脚步。不仅绿地、万达这样的巨头，泰禾、阳光城(000671,股吧)、协信、蓝润这些房企也在积极谋划金控业务。
对房企来说，发展金控平台，开发商是否有能力进一步做大规模？金控平台又能否帮助公司减轻持有物业的资金压力，并通过资产证券化分享持有物业增值的收益？硬币的另一面是风险。对房企而言，金融风险的防范和管理，更是一道难题。诸如恒大、泰禾、阳光城等企业在搭建各自金融平台时，又是如何来防范这些风险的？
日前，万达集团发布2015年度经营快报，其中首次进入快报的万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。
2015年至今，绿地、万达、中天城投(000540,股吧)、泰禾等诸多全国百强房企扎堆谋划金控平台，尤其是那些实力超强的房企对该诉求更为强烈。
《每日经济新闻》记者发现，像中信集团等金融类金控巨头已逆市抄底优质重资产，龙头房企本身就有庞大的优质重资产，他们则希望资产“轻”起来，并借此实现千亿乃至万亿市值。
一个典型案例是，万达借“稳赚一号”众筹产品已将旗下偏安三、四线的十多个万达广场暂时性脱手，加速资产周转率，减轻负债资本对利润的消耗。
房企“金控梦”雏形
2015年底，四川（楼盘）房企蓝润集团低调地在深圳（楼盘）前海注册了一个名叫“深圳市蓝润金融控股有限公司”的金融企业，注册资本50亿元，唯一股东为怡君控股，但公司法人正是蓝润集团掌舵人戴学斌。
这一消息暂未在成都楼市形成多大的冲击波，但熟悉房地产金融的业内人士心里都明白，这应是蓝润集团的重大战略举措，理由是作为一家非上市房企，去年在成都主城区高溢价拿下了多幅商业用地，耗资不菲，其地产战略也转向了“商住”双轮驱动。
成都某房地产机构负责人表示，蓝润集团作为房地产后起之秀，很清楚按照传统地产模式已难以持续下去，提前布局金融更有利于其相关业务的平衡发展。
与蓝润金控相比，上市房企中天城投旗下全资子公司贵阳金控注册资本金刚从36亿元新增至60亿元，万达网络金融的注册资本金50亿元，绿地金控的注册资本金90亿元，2015年底泰禾金控的资本金从10亿元变成了25亿元。
记者还注意到，像泛海控股(000046,股吧)、金科集团、迪马股份(600565,股吧)、星河集团、财信集团等诸多以房地产为主业的企业集团均在加速布局金融平台。
2015年7月份，金科集团高调推出了百名金融投资精英招募计划，涉及互联网金融、资产管理、大数据、创新股权投资基金、阳光私募基金、财富管理、信息咨询（P2P）、科易网贷、金融保理等。
日前，恒大集团斥巨资收购中新大东方人寿的控股权，并更名为恒大人寿。另据报道，恒大将以恒大人寿为基础打造金融平台，原平安高管、生命人寿创始人之一李钢担任恒大金融集团董事长，协助许家印主席具体分管金融产业。
一位房地产金融资深人士告诉《每日经济新闻》记者，相对于大型房企，中型房企似乎更苦闷，房地产销售、运营及品牌知名度等都拼不过大型房企，所以不如趁手上有钱早点转型，当前金融利润率还较高，中国将迎来庞大的财富管理市场需求，这让这些房企找到了投资门路，船小也好调头。
地产商如何玩金控
就打造金控平台而言，相比其他房企，王健林对金融的布局无疑值得深入研究和思考。
近日，万达集团发布2015年度经营快报，其中首次进入快报的万达金融集团收入208.9亿元，完成全年计划的697%。业内猜测，由万达2014年底控股的快钱支付可能贡献颇丰。
2015年7月份，万达联手快钱推出了“稳赚一号”，这被称之为全国首个商业地产互联网众筹理财产品，将对接的是万达旗下2015年新开工且2016年开业的只租不售的国内万达广场。
2015年8月下旬以来，万达商业（03699，HK）公开披露了3次股权转让与轻资产合作框架协议，对外出售15个万达广场全部股权，涉及常州（楼盘）、梅州、三门峡、宜春、郑州（楼盘）碧源、德阳（楼盘）、重庆（楼盘）永川、乐山（楼盘）、成都双流、绍兴（楼盘）、阜阳、滨州、烟台（楼盘）、营口（楼盘）和连云港（楼盘）15个城市，绝大多数处于三四线城市，交易对价约131亿元。
记者注意到，上述交易对手为万达“稳”字领衔的5个有限合伙基金，普通合伙人均为快钱金融。对于“稳赚一号”众筹产品，王健林曾说，这是万达金融的“小试牛刀”。
此话似乎意味深长。业内猜测随着“稳赚一号”开门红，基于万达更庞大的万达广场项目扩张计划，类似产品还会继续成为“马前卒”，为王健林试水轻资产“投石问路”。
按照产品的设计初衷，上述产品投资人的退出方式包括万达可视市场情况选择促成将自有租赁物业通过REITs或其他方式上市，亦可选择促成向第三方出售相应权益或自有租赁物业，最终按照约定的预期收益率支付收益。
然而，更多的房企金控平台似乎还处于培育期，或与房地产业务无直接的关联度，而更多会间接介入房地产。
以绿地金控为例，2015年底，绿地控股(600606,股吧)披露了300亿元定增方案。该方案显示，除了110亿元直接输血地产项目之外，另有100亿元专门投向了4个金融投资项目，包括设立投资基金、互联网创新金融、增资绿地融资租赁、收购并增资杭州（楼盘）工商信托。
据了解，杭州工商信托以房地产信托业务闻名，绿地对其收购后不排除向地产项目发行通道型或投资型信托产品。
<p>去年，中天城投以旗下贵阳金控为平台不惜斥巨资抢夺金融牌照，外界也格外关注其“大金融”战略。近日，中天城投一位内部人士告诉《每日经济新闻》记者，他们的金控平台未来主要做三件事：其一是基于金融混业做更多衍生性业务；其二，借助地产全产业链客户资源加速渗透，做创新金融；其三，金融输血地产，加速地产业务发展。