房地产信托发行重拾升势

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百瑞信托博士后科研工作站分析认为，2016年，房地产类信托仍是信托行业的主要目标市场。该工作站研究员李永辉博士认为，房地产行业发展的黄金十年已经过去，可以预计，在2016年，“去库存”是房地产行业主题。因此，交易对手和项目区位的选择显得愈发重要。在“资产荒”大背景下，大型房地产企业的融资渠道更加多样化，一般不会愿意承担信托资金的高成本，中小房地产企业选择资金来源的空间较小，将是信托公司的主要目标客户。但是随着交易对手信用级别的下降，房地产信托产品所承担的风险会相应提高。
                        投资潮流
尽管与鼎盛时期相比，如今传统领域业务的市场环境有所转变，但是2016年房地产和政信等业务仍将是大多数信托公司的主要发力方向。
用益信托工作室的投资建议是，当前面临的投资理财环境并不令人乐观。当投资者不知道如何配资资产时，不再能够找到好的资产时，不再能够找到高收益产品时，不再愿意冒本金亏损的风险时，保卫好财富才是您应该做的。伴随着信托业进入“新常态”，2016年信托投资策略是，传统领域以稳健为主，创新领域谨慎配置。
重拾升势
在经济下行与优质资产相对稀缺的背景下，国内高净值客户人群可投资资金规模不断攀升，大量资金缺乏投资渠道。与此同时，伴随着实体企业资金链紧张与资本市场剧烈波动，通过信托工具帮助客户解决资产保全、财富传承等多元化财富管理需求将不断增加，传统的房地产信托或迎来新一轮发展期。
中原地产研究部统计数据显示，日前，一线城市2月共计签约土地15宗，平均楼面价高达14492元/平方米，刷新了最高月度纪录，同比2015年2月成交土地成交均价涨幅高达150%.
随着房价的企稳回升，房地产信托的发行规模水涨船高。
据用益信托工作室的统计数据，从2月15日到2月21日的春节后第一周内，发行规模最大的是中融信托发行的“融盛一号集合资金信托计划（第十一次开放）”，为10.02亿元，投向房地产领域，投资方式为贷款；该周发行规模最小的为厦门信托发行的“中泛建设1602号流动资金贷款集合资金信托计划”发行规模为4000万元，投向房地产领域。
不过，房地产信托的发行是否能持续升温有待观察。从1月成立的集合产品投资领域分布来看，其他领域和基础产业占比最大，二者融资规模之和占比超60%。其中成立产品融资规模最大的是其他领域产品，成立的134款产品共募集资金324.15亿元，占总成立规模的33.4%，高居榜首，其中信息披露不完全是主要原因。
1月房地产领域共成立52款产品，募集113.34亿元，占比为11.68%，较前月回落2.47个百分点。从统计数据来看，房地产市场投资呈回落走势，去库存化是市场主旋律。
主角地位难撼
2016年1月，用益信托工作室发布最新的用益信托指数为62%，回升至50%分界线之上，可简单理解为新年第一个月信托市场景气度有所回温。当月，在复杂的外部环境下，信托业发展没有出现增长的断崖式下跌，而是保持常态增长水平。伴随着实体企业资金链紧张与资本市场剧烈波动，越来越多的高净值人群由于缺乏合理的财富管理与保护手段，资产大幅缩水的现象比较明显。
百瑞信托博士后科研工作站分析认为，2016年，房地产类信托仍是信托行业的主要目标市场。该工作站研究员李永辉博士认为，房地产行业发展的黄金十年已经过去，可以预计，在2016年，“去库存”是房地产行业主题。因此，交易对手和项目区位的选择显得愈发重要。在“资产荒”大背景下，大型房地产企业的融资渠道更加多样化，一般不会愿意承担信托资金的高成本，中小房地产企业选择资金来源的空间较小，将是信托公司的主要目标客户。但是随着交易对手信用级别的下降，房地产信托产品所承担的风险会相应提高。
对于房地产信托，用益信托工作室建议，应择优选择。房地产信托几年前曾以近20%的高收益率傲视整个行业，但楼市近几年的不景气，房地产信托的风险事件不绝于耳，这暴露出信托公司在尽职调查或是风控手段上存在一定问题，给信托业敲响了警钟。
据不完全统计，2015年至少有31款产品被媒体爆出兑付风险问题，涉及平安信托、长城新盛信托、中融信托、中信信托、华宸信托、华鑫信托、新华信托、光大信托等14家信托公司，其中受河北融投事件波及的信托公司至少有10家，投资领域涵盖房地产等领域。
然而，从理性角度来说，对于房地产信托，投资者没必要“谈虎色变”。在选择该类产品时，投资者除了关注信托产品预期收益率和期限外，还应当对开发商的资质、当地市场环境、担保方实力等情况给予更多关注，尤其是对信托资金所投地产项目的基本情况要有所了解。一般来说，房地产信托所融资金，有的是用来买地，有的是已经买完地融资来开发，还有的是融资后进行后期物业建设。在当前房地产宏观调控背景下，如果选择一线城市、重点二线城市的房地产项目，后期开发风险会相对小些，而用于买地、前期开发的，若政策面偏紧或开工进度受阻，风险相对较大。
<p>在交易对手选择上，用益信托工作室建议选择中大型房地产开发商，规避小型开发商及单体项目。当前小型开发商在融资市场逐渐被边缘化，或是寻求与私募地产基金合作。近两年出现风险问题的地产项目大多是中小型项目，从风控角度来看，未来信托公司会倾向与大型开发商合作，因为信托公司比投资者更担心小型房地产开发商的信用风险。中大型房地产开发商一般都有多个项目同时操作，并且依靠集团信用可以多渠道募集资金，腾挪空间相对较大，总体上面临的流动性风险较低。