经历12年牛市 香港楼市开始转淡

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“现在已经有一定数量的同事开始离职，生意没有以前那么好做。”香港中原地产一中介人士坦言，从去年下半年开始，整个香港的楼市就开始转冷，不少卖家开始大幅度降价以促成交易。事实上，自去年底以来，在不少核心地段的香港地产中介店铺，均可看到二手房业主降价销售的广告。数据显示，2015年香港房价整体下降近10%，交易量更是在去年四季度大幅萎缩。
                        近期香港楼市迅速转冷，房价跌幅明显，土地成交清淡。不少研究机构和香港本地开发商均看淡香港楼市，认为香港楼市将进入熊市，今年房价或下跌10%-30%。一些分析人士认为，香港楼市转冷，一定程度上会影响投资客对于深圳（楼盘）地区房地产市场的预期。
房价下跌
“现在已经有一定数量的同事开始离职，生意没有以前那么好做。”香港中原地产一中介人士坦言，从去年下半年开始，整个香港的楼市就开始转冷，不少卖家开始大幅度降价以促成交易。事实上，自去年底以来，在不少核心地段的香港地产中介店铺，均可看到二手房业主降价销售的广告。数据显示，2015年香港房价整体下降近10%，交易量更是在去年四季度大幅萎缩。
2016年1月数据显示，香港楼市继续低迷。香港中原地产数据显示，成交方面，香港最主要的三个区域(港岛、九龙及新界)的二手私人住宅买卖合约登记均较2015年12月份下跌。其中，港岛区为跌幅最大的区域，2016年1月份港岛区二手私人住宅买卖登记录得301宗，较去年12月的387宗下跌22.2%。九龙区1月的二手私人住宅买卖录得485宗，较去年12月的592宗下降18.1%。新界区的二手私人住宅交投今年1月录得677宗，比去年12月的762宗减少11.2%。价格方面，截至1月底中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报134点，较2015年历史高位的148.61点下跌9.81%。四区楼价较2015年历史高位均出现下跌，港岛跌9.71%，九龙跌11.10%，新界东跌10.01%，新界西跌10.11%。
中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，香港经济下行压力较大，楼价跌势未止，预计反映房价水平的中原城市领先指数将于2016年第二季下探120点低位，估计累计跌幅约一成半。楼价下调打击了市民的入市信心，导致二手私人住宅交投疲弱。受金融市场波动影响，二手住宅市场低迷，相信2月份二手房交易继续偏软。
事实上，从香港市民置业意愿看也开始转冷。花旗银行近期的一份调查显示，62%的受访者认为楼价会在未来12个月下跌，明显高于2015年第三季46%的水平，创调查自2010年推出以来新高。调查同时显示，大约67%的受访者认为目前不是置业的好时机。
预期转熊
不少机构判断，香港楼市已正式转熊，行业处于向下的拐点。易居房地产研究院副院长杨红旭判断，2015年四季度是香港房价泡沫破灭的起点，2016年将是泡沫破灭的第一年。从内部市场分析，香港房价连续上涨12年，时长已接近上一轮，也该向下调整了。从市场信号来看，除了房价下跌，成交量也萎缩。市场的量价规律是：量缩一段时间之后，价也会下跌。
标准普尔近日指出，香港房价预计较2015年下滑10%至15%，成交量为持平至增长5%。供应增加、利率进入上升周期、香港本地经济增长放慢及内地经济减速等因素，均是今年香港房地产市场变得艰难的原因。物业销售下跌削弱了房地产商的偿债能力及杠杆。假如香港经济较预期更差，将对香港地产商构成明显压力。瑞银报告则指出，美联储去年底宣布加息后，资金外流令香港本地楼价加速下滑，鉴于香港及全球宏观经济不利因素的影响，预期香港楼价至2017年年底将再下跌20%至25%。
事实上，香港本地开发商的举措也在侧面反映出香港楼市转熊。比如1月中旬，香港本地最大的开发商之一恒基地产旗下的一个项目，其定价即比同区的商品房售价下调近30%。而香港另一开发商新世界发展主席郑家纯近期也表示，香港楼市2016年会跌一成，公司的销售计划会跟随市场走势，希望尽快推售楼盘，因为长期持有楼盘的管理成本很高。
香港中原地产主席施永青指出，香港楼市已经明显从牛市转为熊市，楼价会从高位跌落，并且会持续一段时间。未来两年香港房价可能调整幅度达三成，今年一季度调整幅度或达15%。开发商近期参与的土地拍卖价已有明显跌幅，达到三到四成，这也反映出开发商对楼市未来预期的改变。
投资趋谨慎
分析人士认为，香港楼市转冷可能会波及部分珠三角城市，尤其是去年涨幅过高的深圳。“从珠三角城市商品房购买人群看，香港资金占到投资客的比例一般在三成左右。”深圳一大型房地产上市公司人士指出，去年下半年，深圳投资客购房占到新房成交的五成左右，而香港投资客又占三成左右。香港楼市转冷，会影响到这一部分资金投资珠三角房地产市场的意愿。数据显示，2015年深圳房价上涨47.5%，远超上海（楼盘）、北京（楼盘）与广州（楼盘）的房价涨幅。
杨红旭指出，目前深圳房价涨幅已明显过高，短期泡沫化显著。未来房价可能下跌，跌幅或超过2012年和2014年水平。能否赶超2008年的水平现在尚难确定，还得看未来几个月深圳房价泡沫会否放大。
施永青则判断，深圳房价升得比其他城市快，背后有一定因素；但升幅这么大，就显得有点不合理。不合理的部分，市场会找机会调整。深圳去年GDP的增长估计在8.8%左右，房价升幅最好与GDP增速同步，所以升10%左右应较合理。即使加上一些未来的有利因素可以提前在房价上反映，最多会上涨25%左右。但现在房价上升47.5%，多出的部分可能都是投机因素造成。客观形势也在不断变化，人民币汇价在离岸市场受压，投机性资金一旦退潮，深圳房价升势就会见顶。届时房价的回落速度会很快。
<p>中信证券(600030,股吧)认为，一线城市在中长期存在房价支撑因素，但短期，尤其是深圳仍面临房价回撤风险。目前，产业政策日趋内生化（更追求市场平衡），关注的去库存目标重点并不在一线城市。