房贷“泡沫”仍可控 需警惕再融资风险

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所谓的“次级贷款”是相对于“普通贷款”而言的。简言之，客户在银行办理房屋按揭贷款就属于“普通贷款”或“优质贷款”，银行可通过客户支付的首付款用以对冲房价下跌造成的损失。而“次级贷款”则是客户通过一些非银行的贷款机构，把房屋再次抵押，获得一定的首付款比例；然后，由贷款机构通过债券市场发行“次级抵押债券”来回笼资金。由于“次级贷款”抵押优先级低、违约风险大，因此以此发行的债券也就有着同样高的违约风险。
                        近期，随着央行下调二套房首付比例，市场有部分观点认为，过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关，提高房贷杠杆率，或为地产泡沫埋下隐患。
对此，招商银行(600036,股吧)资产管理部高级分析师刘东亮接受《每日经济新闻(博客,微博)》记者采访时指出，目前，我国房贷的杠杆比率仅为美国的三分之一，房贷加杠杆的空间肯定是存在的，而且与发达国家相比还有比较大的差距。但从一线城市的房价角度来看，居民的购买力相对于房价来说，也存在不合理之处。
不少观点认为，从风险抵御能力来看，房贷仍属优质资产。著名经济学家宋清辉就表示，中国的住房贷款在银行业总贷款中比重较低，仍属于安全产品，尚不存在如美国、日本类似的等隐患。
　泡沫仍在可控范围
有分析人士通过梳理历史经验发现，过往的金融危机和经济衰退多与房地产泡沫破灭相关联，远者如日本房地产泡沫破灭导致长达十数年的经济衰退；近者如美国的“次贷危机”，由房地产引发的违约演变成席卷全球的一场金融风暴。
“所有的经济体都有泡沫，关键要看政府的容忍度是多少。”资深地产人士薛建雄告诉《每日经济新闻》记者，目前，上海（楼盘）、深圳（楼盘）等一线城市的地产泡沫在30%~40%左右水平，相对而言仍在可控范围。
“香港1997年与日本1989年发生的楼灾，当时的泡沫水平基本达到200%~300%。”薛建雄表示，上海楼市分别于1999、2005、2008、2011年发生过大跌，其中每一轮房价下跌时的泡沫都没有超过100%。“所以说，如果触碰到100%左右的水平，政府就要大力挤压泡沫了。”
宋清辉认为，住房杠杆在改善居民住房问题上发挥了积极作用，但这类方式目前存在不少亟需解决的问题。虽然它会较大地降低购房者的购房门槛，长远来看，可能并不能真正地降低购房者的购房综合成本，有一个成本延后效应。
“当前，楼市待售面积高，去库存任务重，但政策出台的初衷应以让购房者更方便、更经济买房为目的，而非让开发商等卖房者更好地去卖房。”宋清辉表示。
　再融资风险需警惕
2008年，美国次贷危机引爆的全球金融危机，就是由于房贷加杠杆引起的。
所谓的“次级贷款”是相对于“普通贷款”而言的。简言之，客户在银行办理房屋按揭贷款就属于“普通贷款”或“优质贷款”，银行可通过客户支付的首付款用以对冲房价下跌造成的损失。而“次级贷款”则是客户通过一些非银行的贷款机构，把房屋再次抵押，获得一定的首付款比例；然后，由贷款机构通过债券市场发行“次级抵押债券”来回笼资金。由于“次级贷款”抵押优先级低、违约风险大，因此以此发行的债券也就有着同样高的违约风险。
多位接受《每日经济新闻》记者采访的市场人士均认为，此次房贷加杠杆仍属于行政层面干预市场，银行以及信贷机构介入的空间比较有限，房贷衍生工具开发量不足，因此房贷违约的传导和放大的链条能得到有效的控制。
但需要注意的是，目前市场不乏以金融方案的形式通过短期借款来冲抵首付。
“通过金融方案买房的首付比例可能仅一成。”中原地产市场研究部总监宋会雍告诉记者，当前房价上涨速度较快的背景下，若通过衍生工具不断给房贷加杠杆，其中酝酿风险的可能性将加大，需要对此保持警惕的态度。
<p>而宋清辉认为，中国的住房贷款在中国银行(601988,股吧)业总贷款中比重较低，仍属于安全产品，并不存在如美国、日本等类似的隐患。中国的住房加杠杆与美国次级房贷有相似之处，但差异也很大，其中最大的不同在于，银行对待房贷风险的态度上。“中国的银行业非常关注房贷风险，并没有因为过度追求更多利润而放松了贷款标准。例如，在个人住房贷款领域，几乎没有零首付的现象，很多不符合房贷条件的人根本没办法从银行拿到贷款，加上房贷亦未被证券化和衍生化，中国出现美国式"次贷危机"概率较小。”