楼市去库存供需两端发力 海南暂停部分用地审批

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中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，楼市要去库存，一方面是从需求端进行刺激，目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，一线城市和部分二线核心城市已十分火爆，但这些城市并不存在库存压力。而真正存在巨大去库存压力的三四五线城市的成交仍没有多大起色。这种情况下，从供应端——土地供应环节进行调整，才有利于去库存的实现。
                        林小昭
楼市去库存是当前我国经济工作的重要任务之一。目前去库存不仅需要从需求端进行刺激，供给端调节也十分重要。
在江西、福建、内蒙古等出台去库存省级版本后，海南（楼盘）也发布了《关于加强房地产市场调控的通知》（下称《通知》），从房地产开发管控、增加有效住房需求、开发多元化房地产产品等方面积极调整，加快该省房地产市场去库存和调结构。
由于产业体系不够完善，海南经济对房地产的依赖度相当高。海南省统计局数据显示，去年1~12月，海南房地产开发投资占全省固定资产投资总额的50.7%，比上年同期提升3.6个百分点，《第一财经日报》记者对比发现，这一比例在全国最高。
此外，去年全年，海南房地产开发投资对全省固定资产投资增长的贡献率为85.4%，拉动全省固定资产投资增长9.0个百分点。
数据显示，截至去年底，海南商品房库存量约为4100万平方米，消化期约为50个月，其中商品住宅库存消化期约45个月，均明显高于全国平均水平。其中，商品住宅库存消化期超过全省平均水平的有13个县市，乐东县消化期长达117个月。
在这种情况下，对供应端即土地出让方面进行严格管控十分必要。《通知》提出，要加强对房地产行业管控，合理控制商品住宅增量。对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的县市，实施“两个暂停”：暂停办理新增商品住宅(含酒店式公寓)及产权式酒店用地审批；暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
暂停审批后，去库存降至全省平均水平以内的县市，下一年度取消“两个暂停”，并按消化量确定年度商品住宅用地计划。对商品住宅库存消化期没有超过全省平均水平的县市，要求控制房地产开发规模、时序和产品种类，优化产品结构，鼓励发展分时度假等旅游地产和购物中心等商业地产。
据新华社报道，海南省政府负责人表示，实施“两个暂停”等措施不是为了推高房价，而是为了房地产市场去库存和调结构。县市政府要履行房地产调控的主体责任，对执行不力的市县，省政府将进行约谈和问责。
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，楼市要去库存，一方面是从需求端进行刺激，目前在政策的持续刺激下，整体市场的分化仍在延续，一线城市和部分二线核心城市已十分火爆，但这些城市并不存在库存压力。而真正存在巨大去库存压力的三四五线城市的成交仍没有多大起色。这种情况下，从供应端——土地供应环节进行调整，才有利于去库存的实现。
海口市房地产协会常务副会长云天龙对媒体表示，海南去库存政策对于消化库存、调整房地产市场产品结构有积极意义。新政从土地供应的源头调整商品房市场增量非常正确。
张大伟表示，目前各地在密集发布去库存政策、供给侧调控政策，预计全国两会前后各省份都将针对房地产库存出台不同力度的政策。海南的做法将被更多库存压力大的地区所借鉴。在库存压力比较大的地区，要严格控制土地的供应，减少甚至停止供应。
对市县来说，减少土地供应也是客观需要。在这些中小城市楼市销售难的情况下，地方政府想继续卖地也卖不出去。福建某山区县一家开发企业人士说，从去年开始，当地政府多次希望开发商再拿地，“但目前我们建的房子都卖不出去，还有三期四期的地都没开发，哪有可能再去拿地。”
青岛（楼盘）大学经济学院教授易宪容撰文分析，对于三四线城市来说，要切断住房建设再次快速扩张的根源，不要为了GDP增长，而鼓励这些城市加大住房投资。
<p>上海（楼盘）易居房地产研究院研究员亢亚娟认为，目前房地产市场在深度调整，市场将愈加平稳，2015年房地产税收、土地出让金增幅均由正转负，土地财政“拐点”已现，房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去几年一样为地方财政带来源源不断且保持增长的收入，土地财政不是长久之计，地方政府必须加快转型。