第三套房政策（货币政策）难以抑制南昌房价的下一轮涨价

南昌楼市

来源：源头活水的博客
       笔者刚看到消息：国家统计局近日发布报告，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3% ，涨幅比上月缩小1.1个百分点，环比与上月持平。统计显示，7月份全国70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比上月缩小1.2个百分点，环比与上月持平;二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比上月缩小1.0个百分点，环比下降0.1% ，降幅比上月缩小0.2个百分点。而近日南昌新房的成交量在慢慢上升，二手房交易量保持稳定上升，按这种趋势发展下去，南昌的房价上涨是一种不可避免的趋势，

    不管是什么因素导致的房价上涨，最终要通过货币价格来体现，对第三套房停贷亦是如此。在货币政策里，货币供给、利率和信贷政策是核心要素，下面重点从货币供应进行分析。

货币供应增长高于实体经济增长的2倍多，人民币泡沫化大势所趋

在经济总量一定的情况下，货币供应量对经济体的价格体系有决定性的影响，而房地产作为个重要的经济支柱产业，货币供给对房地产价格水平影响至关重要。

我国现阶段也是将货币供应量划分为三个层次，其含义分别是：

M0：流通中现金，即在银行体系以外流通的现金;

M1：狭义货币供应量，即M0＋企事业单位活期存款;

M2：广义货币供应量，即M1＋企事业单位定期存款＋居民储蓄存款。

M0与消费变动密切相关，是最活跃的货币;

M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0;

M2流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货币供应量，主要指M2，这里就引用M2的数据来计算货币供应。

图1

图2

    通过表1和图1可以看出中国货币供应M2与GDP的比例在急剧扩大，从1999年末的133%上升到182%， M2供应从13.2万亿上升到了61万亿，增长了518%，而中国的名义GDP同期增长了373%，剔除价格因素实际GDP只增长了254%。图2显示了 03年-10年货币供给量M2的增加值始终快于国内生产总值GDP的增加值，尤其是09年货币供应增长可以说是达到疯狂的程度，很大程度上可以说是货币供应在拉动09年GDP的增长。M2/GDP的持续加大体现了货币持续快速贬值，表明出现比较严重的通货膨胀，当然严重通货膨胀不一定反应在所有产品价格上，因为中国是不彻底的市场经济，政府主导能力极强，对经济体价格体系有一定的管控能力，居民贫富差距巨大，食品价格等基本民生消费品的严重通胀会对社会稳定有不利的影响，很多行业又是过度竞争产能过剩严重，垄断行业是政府指导定价，但是如此存量巨大的货币供应，必然要求有存量巨大的蓄水池来吸纳，进行货币深化。其中最大的蓄水池就是楼市，楼市存量增量巨大有足够的货币深化空间，楼市价格的快速上涨也有利于房产较多的权贵财富的增值，同时在楼市吸纳巨量资金后，有助于缓解民生基本消费品价格的快速上涨，保证社会稳定。
    通过货币供应来看，03年以来房价的快速上涨就不难理解，图2里，以08年和09年的M2增量和GDP增量数据来看， 08年货币供应增量与GDP增量相差不多，考虑货币供给对价格水平影响有几个月的时滞，08年下半年至09年初楼市价格保持相对平稳，而09年货币供应史无前例的快速增加，09年下半年至10年初房价就表现为快速非理性上涨。

    笔者认为这次新政完全是以货币政策的调控为主，这次第三套房贷政策依旧如此，楼市新政对房贷的收紧，其实就是限制银行信贷资金向房地产快速流入，但是货币供应总量不收紧仍然快速增加，利率又大幅低于实际通胀水平，即使能够通过行政措施和紧缩房贷政策短期压制资金向地产流动，也可以把大量投机资金和部分海外热钱困在楼市，但是先期逃走以及市场过量的资金必然向其他领域流动，所谓按下葫芦浮起瓢，在实体经济没有良好的投资环境下，资金即有可能在相对短缺行业、易操纵行业、以及价格洼地等行业进行投机炒作，比如最近体现在某些蔬菜、粗粮等价格水平的快速上涨。也就是说这是一个治标不治本的方案战略，最终的结果只会迎来房价的新一轮上涨，进而导致更大的房价泡沫产生。