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南昌楼市是否现拐点 业内人士:一个月后见分晓

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发表于 2010-4-21 17:29:21 | 显示全部楼层 |阅读模式

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来源:江西日报
    现象:楼市疯了!

  对于楼市形势的判断,开发商、购房者、学者、媒体难得步调一致。但评价今年一季度的楼市时,他们却罕见地默契,用了同一个词:疯狂。

  房子卖疯了 房价涨疯了

  直到本月上旬,楼市飙升势头仍在继续:


  一向不温不火的南昌象湖板块变得炙手可热:“幸福时光”本计划4月10日开盘,但4月9日便有四五百人聚在售楼处门口,开发商“被迫”提前一天开盘,推出的200余套房源被抢购一空;4月10日,丰源醇和开盘,仅一上午时间,102套房源基本售罄。

  本来就是热点市场的红谷滩板块热得发烫:4月10日,红谷凯旋开盘,尽管均价高达7200元/平方米,但230套房源卖掉了210多套;4月11日,东方海德堡开盘,均价超过7500元/平方米,但房源同样售罄……

  同致地产援引南昌市房管局发布的信息显示:3月南昌新推、续推楼盘,开盘当天销售率达72.35%;4月上旬南昌又有12个楼盘新推或续推房源,平均销售率高达80%。

  房子卖疯了的背后不是房价便宜,恰恰相反,是房价的疯涨。同一渠道的信息显示,3月南昌楼市(含南昌县和新建县)新推、续推成交均价达到4568.51元/平方米,环比、同比增长23.8%、10.9%。而整个一季度,南昌楼市成交均价同比上涨905元/平方米,涨幅为23.89%。

  要买房住的人被逼疯了

  这是一张南昌楼市走势“路线图”:2008年短暂低迷;2009年出现疯狂势头,成交量及价格均创历史新高;2010年头3个多月,疯狂加剧,红谷滩中心区均价已过7000元/平方米,红角洲板块均价过6000元/平方米;作为南昌去年唯一没有达到2007年房价水平的象湖新城片区,在仅一路之隔的朝阳新城地王的拉动下,房价有望过4000元/平方米大关。

  在这张“路线图”下,许多需要买房结婚、改善生活的刚性需求购房者被逼疯了,他们弄不清楚这次疯狂的走势还要持续多久,在楼市乱相面前,只得选择非理性行为:明明知道房价高,不得不入市。“很多人到处托关系找开发商,并不是为了能打折,是为了能‘抢’到房源”。

  统计数据显示,3月南昌楼市销售的970套一手房源中,面积为70至90平方米的房子占到一半以上。这反映出“当前市场还是以中小户型供求为主,刚性需求在支撑整体市场”。

  炒房客想赚钱想疯了

  虽然刚性需求是楼市的主力军,但作为生力军,炒房客们起到了推波助澜作用。

  采访中,众多开发商并不讳言:自己的楼盘中有炒房客光临。一家房地产公司的市场总监甚至断言,近期所有购房者中,以投资为目的需求占总成交量的七成。他表示:“从去年下半年开始,投资、投机性购房主体逐渐开始进入南昌楼市,主要原因是很多人都有通货膨胀和人民币升值的预期,更为重要的是,前两年买房的人都赚到了钱,这种财富效应让许多人因羡慕和后悔而跟进。”

  “这种预期有许多非理性的地方,每位炒房客都知道当前的楼市有泡沫,但都不相信泡沫会到自己这一站就破灭。”该人士说:“很多人都相信,自己不会是击鼓传花游戏中最后接到花的人。”

  探因:信心崩了!

  这是一个悖论:是疯狂的楼市价格逼疯了购房者,还是疯狂的购房者带疯了楼市。悖论的背后,是对楼市信心的崩盘。

  没钱赚就撤,有钱赚就进,开发商对楼市长远发展没信心

  在南昌楼市,流传着许多类似故事:2008年市场不景气,某某楼盘的某某开发商跑了;2009年市场疯狂,“胡汉三”又杀回来了,结果行将烂尾的楼盘赚得却更多。

  从故事当中,可以看出的是众多开发商“没钱赚就撤,有钱赚就进”的游击心态。究其原因,是他们对楼市持续健康发展没信心。

  这种游击心态,让楼市的供需像过山车一样,直接助推了市场的疯狂:

  ——没钱赚就撤。受2008年国际金融危机影响,南昌楼市遭遇重创,开发商们信心不足,拿地热情不高、商品房开工率降低。而一般房地产项目的开发周期在6至8个月左右,从而使得今年一季度的南昌楼市上市量不大。据统计,2010年一季度供求环比大幅下降,供应面积减少39.72万平方米,减幅达37.18%。这种供需失衡的局面,引发房价上扬。

  ——有钱赚就进。随着去年下半年楼市的复苏、疯狂,开发商们又“豪爽”拿地。地价大幅上扬,“地王”频现:去年12月,朝阳洲某地块以每亩662万元成为南昌“地王”;三个月之后,万科以每亩821万元的价格拿下了朝阳洲另一块地,刷新“地王”新高度。有业内人士核算,这个新“地王”,仅楼面地价就达3500元/平方米。“地王”频现,直接助推了周边甚至整个南昌市楼市上涨的势头,提振了楼市疯狂向上的信心,也引发了广大购房者的恐慌心理。

调控变成“空调”,观望“错失”时机,购房者信心受挫逆市而入

  4月15日,记者在江中紫金城售楼部“偷听”到两位购房者的对话:

  “价格这么高,还是再等等吧!看看还有没有调控政策出台。”

  “越调控,涨得越快,还不如赶紧出手买了。”


  这是许多购房者心态的写照。拿着自己平生甚至是两代人的积蓄,抱着买房就像买菜的心态,进入到疯狂的楼市,并非购房者真的疯了,而是等急了,等怕了。

  小黄是省直机关职员,从2009年初起,他就紧盯着联发江岸汇景的房子。开始价格是每平方米4000多元,没有出手,因为当时楼市拐点论尘嚣至上;2010年初,价格涨到了每平方米5000多元,没有出手,因为全国两会在即,加息预期大行其道;3月之后,价格涨到了6000多元,小黄却出手了……

  像小黄一样,对曾经的政策调控效果的失望,对观望错失购房时机的懊恼,在市场疯狂上涨的预期下,许多有刚性需求的购房者只能逆市而入。




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 楼主| 发表于 2010-4-21 17:30:07 | 显示全部楼层
通胀预期加剧,人民币升值压力上升,投资者想抓紧房地产稻草

  江中紫金城营销总监童劲松表示,当前房价的快速上涨,很大原因是因为,面对越来越浓厚的通货膨胀预期,越来越重的人民币升值压力,很多机构、投资人都把购房作为投资的主要渠道,以寻求资产的保值增值。

  资本是以逐利为目的,根据商务部的调查,我国的外贸制造企业大多数净利在3%到5%左右,大宗商品价格、原材料价格上涨或者人民币汇率升值3个百分点,企业利润就会泡汤。在这种大背景下,大量资本从实体经济领域撤出找不到新的方向,从而涌入了房地产等资产投资领域。

  炒房客的大批进入,放大了市场的需求量,加剧了市场的供求矛盾,助推房价昂首迈上一个个新台阶。

  前景:拐点来了?

  从2007年开始,楼市拐点论就不断出现,众多拥趸者的情绪,也从振奋、热盼,降到了观望、怀疑,再降到了失望、不信。

  尽管如此,拐点论还是没有退隐江湖的意思,4月15日,随着新一轮宏观调控政策山呼海啸般而来,拐点论又进入到了人们的视野中。

  史上最严厉调控政策出台


  中央媒体集中火力炮轰某一产业,历史没有,楼市“有幸”成为第一。

  从3月28日到4月2日,新华社连续播发六期“新华时评”,质疑高房价。人民日报、央视《新闻联播》、中央人民广播电台等中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价,以及追问楼市存在的问题。调控政策山雨欲来的态势昭然若揭。

  果然,4月之后,政策频出:4月15日,国务院常务会议要求,贷款二套房首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;4月17日,国务院发出通知,商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套住房及以上住房贷款。4月20日,住房和城乡建设部再次推出4条新举措,严打开发商捂盘惜售、收取定金及预定款等行为。

  而有关人士预测,如果当前的高房价仍然无视新政策的存在,继续演绎“最后的疯狂”,则开征新税等更为严厉的措施可能接踵而来。

  开发商早已有预判

  让人有些哭笑不得的是,对于这次史上最为严厉的宏观调控政策的到来,开发商的预期比购房者更有“信心”。

  这种“信心”来源于对当前非理性楼市的担忧。

  “在政策和房价面前,消费者选择了房价。”面对南昌今年疯狂的楼价,江西丰源集团市场总监李念早有担忧:“楼市在不断地挑衅中央遏制房价过快上涨的政策底线,中国楼市是个典型的政策市场,房价这样继续疯涨,戳破楼市的泡沫也许就近在咫尺。”

  很多开发商实际上也早已意识到,楼市的疯狂不可能持续多久。江西同致地产顾问公司董事长助理吴志凌告诉记者,从4月开始,南昌房源上市量就迅速增加,这除了本身房地产的开发周期因素之外,与开发商赶紧推盘也有很大关系。同致地产代理了南昌市多个楼盘的销售工作,吴志凌最近也与几个开发商吹风:“最好能够赶在5月底之前赶紧推盘,加快销售进度。”这个判断,很大程度源于“房价如此疯狂,肯定会引来更加激烈的调控政策。”

  是否拐点,一个月后见分晓

  从4月15日新的房地产调控政策出台后,北京等一线城市都出现了一手房价格下跌,二手房抛售现象。

  目前南昌市场还看不到这种情况,主要原因是南昌对于市场的敏感度,与一线城市相比,往往要“慢一拍”。

  但影响也只是时间问题。有业内人士解释,房贷政策对于楼市走向影响非常大,何况此次是双管齐下:首套房和二套房的首付比例同时提高,二套房执行1.1倍的利率。他分析,目前南昌楼市二套房比例较高,新的房贷政策将会大大增加炒房者成本,目前红谷滩板块房价约7000元/平方米左右,以一套100平方米的二套房计算,首付四成是28万元,提高至5成后,首付将达到35万元。

  从二手房市场看,尽管南昌二手房市场未现集中抛房现象,但市民的入市意向却有了明显减弱。根据南昌某房地产网站的统计数据显示,4月6日,在该网站发布求购信息的购房者每天约350人次左右,而从4月15日之后,每天基本上都在180人次左右;但新政策出台后,该网站的点击率有了明显上升。从这两组数据可看出,中央新房地产调控政策出台后,市民对于南昌本地楼市的关注度更高了,二手房市场的观望情绪也开始酝酿。

  “楼市的拐点很可能在一个月内就能够见分晓,首先会表现在成交量下跌,随后房价开始下调。”一资深业内人士如是判断。

  但愿如此!
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