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来源:江西日报
现象:楼市疯了!
对于楼市形势的判断,开发商、购房者、学者、媒体难得步调一致。但评价今年一季度的楼市时,他们却罕见地默契,用了同一个词:疯狂。
房子卖疯了 房价涨疯了
直到本月上旬,楼市飙升势头仍在继续:
一向不温不火的南昌象湖板块变得炙手可热:“幸福时光”本计划4月10日开盘,但4月9日便有四五百人聚在售楼处门口,开发商“被迫”提前一天开盘,推出的200余套房源被抢购一空;4月10日,丰源醇和开盘,仅一上午时间,102套房源基本售罄。
本来就是热点市场的红谷滩板块热得发烫:4月10日,红谷凯旋开盘,尽管均价高达7200元/平方米,但230套房源卖掉了210多套;4月11日,东方海德堡开盘,均价超过7500元/平方米,但房源同样售罄……
同致地产援引南昌市房管局发布的信息显示:3月南昌新推、续推楼盘,开盘当天销售率达72.35%;4月上旬南昌又有12个楼盘新推或续推房源,平均销售率高达80%。
房子卖疯了的背后不是房价便宜,恰恰相反,是房价的疯涨。同一渠道的信息显示,3月南昌楼市(含南昌县和新建县)新推、续推成交均价达到4568.51元/平方米,环比、同比增长23.8%、10.9%。而整个一季度,南昌楼市成交均价同比上涨905元/平方米,涨幅为23.89%。
要买房住的人被逼疯了
这是一张南昌楼市走势“路线图”:2008年短暂低迷;2009年出现疯狂势头,成交量及价格均创历史新高;2010年头3个多月,疯狂加剧,红谷滩中心区均价已过7000元/平方米,红角洲板块均价过6000元/平方米;作为南昌去年唯一没有达到2007年房价水平的象湖新城片区,在仅一路之隔的朝阳新城地王的拉动下,房价有望过4000元/平方米大关。
在这张“路线图”下,许多需要买房结婚、改善生活的刚性需求购房者被逼疯了,他们弄不清楚这次疯狂的走势还要持续多久,在楼市乱相面前,只得选择非理性行为:明明知道房价高,不得不入市。“很多人到处托关系找开发商,并不是为了能打折,是为了能‘抢’到房源”。
统计数据显示,3月南昌楼市销售的970套一手房源中,面积为70至90平方米的房子占到一半以上。这反映出“当前市场还是以中小户型供求为主,刚性需求在支撑整体市场”。
炒房客想赚钱想疯了
虽然刚性需求是楼市的主力军,但作为生力军,炒房客们起到了推波助澜作用。
采访中,众多开发商并不讳言:自己的楼盘中有炒房客光临。一家房地产公司的市场总监甚至断言,近期所有购房者中,以投资为目的需求占总成交量的七成。他表示:“从去年下半年开始,投资、投机性购房主体逐渐开始进入南昌楼市,主要原因是很多人都有通货膨胀和人民币升值的预期,更为重要的是,前两年买房的人都赚到了钱,这种财富效应让许多人因羡慕和后悔而跟进。”
“这种预期有许多非理性的地方,每位炒房客都知道当前的楼市有泡沫,但都不相信泡沫会到自己这一站就破灭。”该人士说:“很多人都相信,自己不会是击鼓传花游戏中最后接到花的人。”
探因:信心崩了!
这是一个悖论:是疯狂的楼市价格逼疯了购房者,还是疯狂的购房者带疯了楼市。悖论的背后,是对楼市信心的崩盘。
没钱赚就撤,有钱赚就进,开发商对楼市长远发展没信心
在南昌楼市,流传着许多类似故事:2008年市场不景气,某某楼盘的某某开发商跑了;2009年市场疯狂,“胡汉三”又杀回来了,结果行将烂尾的楼盘赚得却更多。
从故事当中,可以看出的是众多开发商“没钱赚就撤,有钱赚就进”的游击心态。究其原因,是他们对楼市持续健康发展没信心。
这种游击心态,让楼市的供需像过山车一样,直接助推了市场的疯狂:
——没钱赚就撤。受2008年国际金融危机影响,南昌楼市遭遇重创,开发商们信心不足,拿地热情不高、商品房开工率降低。而一般房地产项目的开发周期在6至8个月左右,从而使得今年一季度的南昌楼市上市量不大。据统计,2010年一季度供求环比大幅下降,供应面积减少39.72万平方米,减幅达37.18%。这种供需失衡的局面,引发房价上扬。
——有钱赚就进。随着去年下半年楼市的复苏、疯狂,开发商们又“豪爽”拿地。地价大幅上扬,“地王”频现:去年12月,朝阳洲某地块以每亩662万元成为南昌“地王”;三个月之后,万科以每亩821万元的价格拿下了朝阳洲另一块地,刷新“地王”新高度。有业内人士核算,这个新“地王”,仅楼面地价就达3500元/平方米。“地王”频现,直接助推了周边甚至整个南昌市楼市上涨的势头,提振了楼市疯狂向上的信心,也引发了广大购房者的恐慌心理。
调控变成“空调”,观望“错失”时机,购房者信心受挫逆市而入
4月15日,记者在江中紫金城售楼部“偷听”到两位购房者的对话:
“价格这么高,还是再等等吧!看看还有没有调控政策出台。”
“越调控,涨得越快,还不如赶紧出手买了。”
这是许多购房者心态的写照。拿着自己平生甚至是两代人的积蓄,抱着买房就像买菜的心态,进入到疯狂的楼市,并非购房者真的疯了,而是等急了,等怕了。
小黄是省直机关职员,从2009年初起,他就紧盯着联发江岸汇景的房子。开始价格是每平方米4000多元,没有出手,因为当时楼市拐点论尘嚣至上;2010年初,价格涨到了每平方米5000多元,没有出手,因为全国两会在即,加息预期大行其道;3月之后,价格涨到了6000多元,小黄却出手了……
像小黄一样,对曾经的政策调控效果的失望,对观望错失购房时机的懊恼,在市场疯狂上涨的预期下,许多有刚性需求的购房者只能逆市而入。 |
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