今年一线城市住宅用地价格涨五成 明年初成交料降温

花坛季子

尽管今年商品房销售一度低迷，但一线城市土地市场成交火热。中原地产首席分析师张大伟认为，10月以来，住宅市场交易明显升温，迅速带动一线城市土地市场的整体成交。北京等城市在土地出让中，采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式，成本的转嫁使得商品房用地成本更高。
                        尽管今年商品房销售一度低迷，但一线城市土地市场成交火热。中介机构统计数据显示，截至12月23日，四个一线城市的住宅用地成交价款合计突破3000亿元，创历史新高；平均价格为11785元/平方米，同比上涨55.6%，也创历史新高。分析人士指出，随着一线城市楼市企稳回升，房企在一线城市拿地的热情还将提高。进入2015年后，随着供地节奏改变，土地市场热度可能有所下降。
大型房企低迷期拿地
中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月23日，今年北京、上海、广州、深圳共成交住宅用地（住宅和含住宅性质的土地）208宗，土地成交价款3335.7亿元，创历史新高，预计全年有望突破3400亿元。从单价来看，截至12月23日，一线城市住宅用地平均价格为11785元/平方米，同比上涨约55.6%，创历史新高。
中原地产首席分析师张大伟认为，10月以来，住宅市场交易明显升温，迅速带动一线城市土地市场的整体成交。从市场大周期来看，房地产业正经历一个调整阶段，大型房企实施“低迷期拿地”的策略。在整体市场供大于求、区域分化严重的情况下，房企更加愿意扎堆一线城市，而非在三四线城市深耕，这使得一线城市的土地竞争激烈。
与往年相比，今年一线城市宅地成交的溢价率不高，平均溢价率为26.58%，较去年的41.7%明显下降。业内人士指出，这是因为随着土地一级开发成本的提高，一线城市住宅用地的底价不断抬升。北京等城市在土地出让中，采取将保障房地块和商品房地块“捆绑”出让的方式，成本的转嫁使得商品房用地成本更高。
明年初料迎供应淡季
分析人士指出，度过新年的节点后，土地市场交易火热的局面可能降温。一方面，按照惯例，土地供应往往呈现“前松后紧”的态势，年初往往是土地供应的淡季，而临近年末，为完成全年土地供应计划，地方政府倾向于频繁推出优质地块。进入2015年后，土地交易可能随着供应淡季的到来而降温，叠加春节因素的影响，这种情况在2月可能较明显。另一方面，房地产企业的整体资金状况趋紧，不利于继续大规模拿地。国家统计局数据显示，1-11月，房地产开发企业到位资金110115亿元，同比增长0.6%，增速比1-10月回落2.5个百分点。这意味着，未来房企拿地、投资、新开工等指标可能受到影响。
<p>市场人士指出，尽管降息等利好政策出台，但房地产市场仍处于调整期，预计不会在短期内迅速回暖，与之相联系的土地市场也会受到影响。