房地产11只概念股个股价值解析

饺子梦

公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。公司与2014年12月11日发布公告推出员工持股计划,76名员工通过大宗交易方式定向受让大股东苏宁环球集团所持的4000万股股票,占总股本的1.96%。
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万科A2月销售数据点评:春节表现清淡、三月增速可期
类别：公司研究机构：中国银河证券股份有限公司研究员：赵强日期：2015-03-05
1.事件.
2015年3月4日,万科发布月报,公司在2月份实现销售面积75.6万平方米,销售金额83.9亿元。2015年1-2月份累计实现销售面积271.6万平方米,销售金额316.0亿元。另上次发布月报以来,公司新增项目2个,分别位于沈阳皇姑区和成都新都区,计容建面合计32.1万平方米,地价款合计7.75亿元。
2.我们的分析与判断.
(一)销售量下滑主因是春节月市场表现差、单价下滑主因是成交项目的区域性因素.
万科2月份销售面积和销售额环比分别下滑了61.3%和63.9%。
同比分别下滑了23.9%和31.0%,略低于市场预期。销售量下滑幅度超出市场平均表现10个百分点(我们监控的36个样本城市在今年春节7天成交1298套,同比去年春节下跌了67%,2月份样本城市销售均值3121套,环比下滑了51%,同比下滑了14%),我们判断这或与公司的产品类别有一定关系,万科的刚性需求占比较高,而当前的市场改善型需求成交占比在缓慢提升。2月万科销售均价11098元,环比减少6.28%,同比减少9.30%,这与成交楼盘所在区域密切相关,主因是2月高单价城市的项目成交同比减少。
(二)拿地依旧谨慎,但风险在可控范围之内.
公司拿地考虑的是一定的利润空间和拿地与销售的动态周转,不考虑通过囤地等获取的额外利润。公司在14面对高地价一直保持谨慎态度。今年2月份,公司仅增加两幅地块,尽管所在城市流动性状况不是特别好,但是均能保证一定的去化速度和合理利润空间。公司在13年拿地总金额占当年销售额之比为62.8%,尽管14年降低到20.2%,但13-14年合计也近40%,保证了15-16年的销售弹性。
3.投资建议.
我们预计三月和二季度公司的销售会明显好转,中期的看点在于公司的转型和净利润增速超过营收增速的提升空间。预计公司14-16年EPS分别为1.56、1.73和2.07元,给予公司推荐评级。
4.风险提示.
公司后期销售低于预期,地价非理性上涨时间超出预期。
保利地产14年报点评:精细管理提升效率,转型稳定长期预期
类别：公司研究机构：首创证券有限责任公司研究员：王剑辉日期：2015-03-19
业绩回顾.
报告期内公司实现营业收入1090.56亿元,同比增长18.08%,过去5年复合增长率为32.03%,受大环境影响营收增速下滑明显。归属上市公司股东净利润为122亿元,同比增长13.52%,基本每股收益1.14元,每10股派发现金红利2.16元(含税)。
2014年公司实现签约销售面积1066.61万平方米,同比增长0.21%,与去年基本持平,实现签约销售金额1366.76亿元,同比增长9.09%,市场占有率提升0.25个百分点至1.79%,稳居行业前五。在2014年行业整体高位回落,量价双双下跌的形势下,公司依靠管理效益的提升和总体战略的谨慎转型实现了业绩的平稳提升。
业绩点评.
1.盈利质量稳步提升.
2014年全国房地产市场投资增速创历史新低(10.5%),总体信贷支持力度不足,行政调控手段逐渐弱化,受宏观经济持续走低、周期拉长的影响,行业总体需求透支,购买力不足。全国商品房销售面积和销售金额分别同比下跌7.6%和6.3%。百城住宅价格指数自2014年5月起连续8个月环比下跌。已公布年报的24家房地产公司销售毛利率同比去年下降了1.37个百分点。在行业整体下行的趋势下,公司并未采取传统“以价换量”的销售策略,在营收规模平稳增长的基础上分别提高了销售均价与结算均价至1.28万元/平米和1.11万元/平米,实现同比增长8.9%和7.9%。销售毛利率达到32.03%,基本维持以往水平,较去年轻微下降0.13个百分点。同年3季度数据显示公司销售毛利率33.63%也领先于龙头房企万科30.06%,招商32.97%和金地24.9%。
2.精细管理初见成效.
公司在行业下行趋势中展现出较强的盈利能力主要源于内部管理的提升。报告期内公司向164名内部对象行使股票期权激励计划,对应股票期权数量达到6263万份,同时累计向近200名激励对象定向发行新增股份,以激励内部员工“主人翁”及“合伙人”意识,提升主动管理。另一方面加速实现公司运营流程的标准化,完成从单一技术模块到以“康居、善居、逸居、尊居”四大品牌系列为主导产品线模块的过渡,积极推动BIM系统的应用,提高设计精度和工程建设、物业管理的效率。
在精细化管理的高效推动下,公司销售费用率同比去年下降6.91%至2.2%,管理费用率同比下降7.72%至1.58%,财务费用率同比去年相对较低的基数增长9.24%至1.17%,三项费率之和为4.95%,低于招商地产的5.20%,以及同年3季末的万科(8.35%)和金地(10.98%),处于行业极低水平。同时内部管控的提升也在一定程度上缩短了项目开发和资金回笼的周期。报告显示公司在14年新开工面积和竣工面积分别同比增长4.7%和7.9%的情况下,存货同比增速仅为11%,大大低于招商地产的29%以及去年行业平均值24.66%。而且在营收平稳增长的基础上实现预收款项仅同比增长6%,增幅同样低于行业20%的平均水平。公司在盘活存量资产,加强回款方面在行业中具有较为突出的优势。
3.积极推进战略转型.
2014年公司在传统地产业务方面继续推进“3+2+X”城市群战略,聚焦珠三角、长三角、环渤海以及成渝和中部城市群毛利率较高的一二线城市,报告期内公司一二线城市拓展面积和金额的占比分别为69.5%和89.3%,容积率面积权益比例达到70%。产品结构方面以刚需住宅产品为主,144平米以下产品占比超过90%,更加迎合市场需求。
房地产基金管理规模280亿元,同比增长40%,位居行业前列。
公司共建立了6个养老地产项目,北京“和熹会”项目入住率近7成,基本实现财务平衡,试点效果明显。商业地产方面,投资性房地产期末值同比大增49%至70.39亿元,全年实现租金收入10.3亿元,同比增长13.1%,考虑到商业地产资金回笼较慢的特点,未来商业地产的营收比重将稳步提升。同时公司积极加强海外布局,成立海外事业部,已投资澳大利亚悉尼埃平项目和克莱蒙项目。
报告显示公司除地产开发业务之外的其他业务毛利率高达53.56%,营业收入同比去年提高12.95%至34.46亿元。公司在其他业务方向的积极探索将进一步打开公司的总体盈利空间,提高盈利质量。
风险提示.
宏观经济形势持续恶化,房地产市场难以复苏。
招商地产:销售平稳结算毛利率有所下滑
类别：公司研究机构：华融证券股份有限公司研究员：易华强日期：2015-03-13
事件
招商地产公布2014年年报,实现营业收入433.85亿元,同比增长33.21%,归属于上市公司股东的净利润42.64亿元,同比增长1.75%。
14年销售增长平稳,15年销售有较大弹性
在全国房地产市场进入调整,一二线城市销售普遍下滑的2014年,公司实现签约销售面积364.28万平方米,同比增加32.92%,签约销售金额510.49亿元,同比增加18.18%。
公司销售保持了较为平稳的增长,公司新增权益建筑面积466.23万平方米,在一二线核心城市补充了较多土地储备。2015年公司销售增速目标为15%,预计今年总可售货值在1000亿元左右,其中留存300亿,新推700亿,在政策放松的推动下,今年一二线城市房地产市场回暖的可能性较大,公司销售有较大弹性。
结算毛利率有所下滑
公司去年房地产业务毛利率为38.36%,同比下降4.76个百分点,主要由于低毛利率的二三线城市项目结算较多。公司产品偏向中高端,今年的政策转向为支持改善性需求,公司将明显受益。公司去年在核心城市扩充土地储备,今年毛利率有望小幅回升。
投资建议
公司是招商局集团下的地产旗舰,受益集团创新发展的产业协同战略。雄厚的资本,较低的融资成本有助于公司持续扩张。前海开发将显著增强公司的商业地产价值。预计公司15年和16年净利润同比增长23.6%和23.1%,目前股价对应PE为11.4倍和9.2倍,维持推荐评级。
风险提示1、宏观经济波动2、房价大幅下跌3、房地产销售低迷
天健集团:公司有望成为深圳国资上市地产整合平台
类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊,谢盐日期：2015-01-27
投资建议:公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期,公司收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司36.35%,公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元,对应RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盘于16.98元,对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革,我们以RNAV,即给予19.19元/股作为目标价,首次给予“增持”评级。
主要分析:
公司基本情况:深圳市天健(集团)股份有限公司系深圳市国资委控股企业。1999年,公司在深交所上市,主营业务为建筑施工、房地产开发和商业运营。其中负责建筑施工业务的深圳市市政工程总公司成立于1983年,涉及市政、公路、房建、机电安装、轨道交通、水利水电等领域,拥有市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包壹级和房屋建筑工程施工总承包壹级资质,曾获得国家建筑工程最高奖“鲁班奖”和中国市政工程最高奖“金杯奖”;负责房地产开发业务的深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年,已开发项目总建面200多万平,集中在深圳、长沙、南宁、广州等地;负责商业运营业务的深圳市天健商业物业运营有限公司涵盖商业中心、酒店、写字楼及工业园区等商业物业的策划和运营。
多年来,公司业务保持了良性快速增长。2013年,公司实现营业收入45.14亿元,同比增长46.53%。截至2014年上半年,公司三项业务(市政业务、开发业务、商业租赁)收入占比分别为79.51%、16.57%和3.92%。
公司原名深圳市天健实业股份有限公司(创立时原名深圳市天健股份有限公司)其前身最早为1963年组建的空军工程兵第5团,1976年公司整编为基建工程兵302团,1983年9月公司集体转业改编为深圳市市政工程公司。1993年9月公司企业改制,组建定向募集股份有限公司。1997年4月公司规范为募集方式设立的股份有限公司,并更名为深圳市天健(集团)股份有限公司。1999年7月21日公司在深交所上市(证券简称:深天健;证券代码:000090)。
2014年11月,公司拟以7.49元/股向包括远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票不超过2.94亿股,募集资金总额不超过22亿元。本次发行实施后,公司总股本将增至8.46亿股。其中,深圳市国资委持股2.01亿股,持股比例约23.73%;同时深圳市国资委持有远致投资100%股权,因此,深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份)。
根据《天健集团2011-2015年发展战略规划》,公司确立了以高端管理、高新技术、高资本投入为特色的工程建筑业、以差异化为特色的房地产开发业及以创新型服务为特色的商业运营为主业的战略,力争建设、开发与经营并举,科技和文化助推,成为三大产业横向协同,纵向一体化,均衡发展的城市综合运营商。
公司各业务发展情况分析.
2.1公司市政业务向环保等高端领域升级,收购粤通公司延伸市政产业链.
公司主要负责市政业务的子公司-深圳市市政工程总公司成立于1983年,年平均施工产值25~31亿元,以市政工程、公路工程、建筑工程施工及项目代建为主导产业,业务遍及全国。主要施工资质有:市政公用工程施工总承包特级、公路工程施工总承包一级、房屋建筑工程施工总承包一级等十几项。该公司资信等级经中国人民银行指定的金融资信评级机构评定为最高等级-AAA,先后被评为“中国建筑施工企业综合实力百强第一名”、“中国500家最佳经济效益建筑企业一级第一名”、“深圳市50家综合实力最强建筑施工企业第一名”等。设有博士后科研工作站、科研所、试验室等技术研发机构。该公司将从单一的施工承包向基础设施投资、代建管理及工程总承包一体化的综合型经营模式转变,成为专业化、高端化、管理型的城市建设总承包公司。
总体上,公司近年来的市政业务收入稳健增长,毛利率呈上升趋势。2014年上半年,公司继续深耕深圳本地建筑市场,同时积极培育外埠市场,报告期内累积中标金额24.63亿元。同期,公司建筑施工业务实现营业收入14.74亿元,同比下降3.36 %。报告期内公司市政毛利7915万元,毛利率5.37%。截止报告期末,在建工程64项,合同金额93.96亿元。
2014年12月24日,公司公告称,公司与万喜集团(VINCI GROUP)旗下全资机构VCGP(VINCI CONSTRUCTION GRANDS PROJETS)签署《合作意向书》。VCGP为全球领先的建筑服务商万喜集团旗下的全资机构。万喜集团为巴黎CAC40指数成份股,业务涵盖土木、建筑、基建、特许经营、能源、环保等领域,项目遍布全球100多个国家和地区。双方就城市再生资源综合开发利用、新能源、环保、特许运营、高端建筑工程管理等领域进行战略合作。双方拟以共同投资设立合营公司或签订项目合作协议或其他合法可行的方式进行合作,共同开拓中国大陆内地本土市场及海外市场(但不包括香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的市场)。我们认为,公司通过与VCGP合作,将提升其技术、装备和管理水平,促进产业的升级和转型。
2014年9月30日,公司公告称,公司拟收购深圳市投资控股有限公司持有的深圳市粤通建设工程有限公司100%股权,交易价格将以评估结果为参考依据。粤通公司是深圳市最早的路桥专业施工及养护单位之一,该公司在公路、桥梁及隧道养护业务方面市场份额位居深圳前列。通过本次整合,公司将进一步延伸产业链,拓展道路、桥梁和隧道养护业务新领域,提高市场份额。同时,粤通公司所拥有的物业和土地资源将增加公司在深圳本地的资源储备。
2.2公司房地产业务借助外力提升智慧城市建设能力.
公司主要负责房地产开发业务的子公司-深圳市天健房地产开发实业有限公司成立于1988年6月,是深圳特区工业区开发的先驱和开拓者。30多年来,公司在深圳市的开发总建筑面积达300多万平。该公司逐步形成以深圳为核心,辐射内地的产业布局,项目分布在深圳、长沙、南宁、广州、上海、惠州等城市。该公司开发的天健·芙蓉盛世(长沙)和天健·现代城(深圳)分获联合国人居环境论坛社区奖和特别奖。该公司在深圳市2010年房地产企业年度排名列第5位。近年来,公司以住宅开发为主,产品线趋向多元化,已进入城市综合体、综合商业、酒店地产、现代工业园区等开发领域,向着成为城市综合运营商迈进。
截至2014年上半年,公司储备和待售住宅项目合计权益建面196.79万平,其中未结算权益建面合计169.76万平。其中,公司开发项目在长沙、南宁、惠州、广州、深圳和上海的未结算权益建面分别为51.9%、41.9%、32.2%、18.9%、18.1%和6.8%。进入2014年,公司面临较大的环境压力,2014年上半年,公司实现房地产业务开发收入3.07亿元,同比降低36.58%。同期,公司通过公开竞拍新增南宁两幅土地储备,同时继续加大力度推进天健工业区项目的规划审批工作。报告期内,公司在售楼盘8个,在建项目5个,项目开发建设进展顺利。
2014年11月28日,公司公告称,公司与深圳达实智能股份有限公司签署《智慧城市及绿色建筑项目战略合作框架协议书》。达实智能(证券代码:002421)主营业务为智慧城市顶层规划及总体解决方案、建筑智能化及节能全生命周期服务,是国内智能化及节能领域的领先企业。双方拟共同打造绿色、智慧的高品质城市综合运营体系和智慧社区体系。双方将在技术合作、市场合作两个层面加大对智慧城市的投资、建设和运营,产生协同效应,相互兼容促进。
2.3公司商业运营业务增长较快.
公司主要负责商业运营业务的子公司-深圳市天健商业物业运营有限公司经营范围为从事高端商业地产的经营、管理和服务业务,包括为酒店、商城、写字楼、公寓等高端物业提供专业化全程服务和运营管理。威斯特精品酒店隶属于深圳天健商业运营管理有限公司。威斯特精品酒店全力打造“威斯特”新锐酒店品牌,旗下拥有海南威斯特精品酒店、深圳龙岗威斯特精品酒店几大主题精品酒店,并通过升级、改造、并购等多渠道方式将“威斯特”发展成国内酒店旗舰新锐品牌。
投资性物业方面,公司可出租面积达到27.41万平。商业租赁业务收入增速较快,且毛利率较高。2014年上半年,公司实现租赁营业收入7268万元,同比增长51%;实现毛利润4458万元,毛利率达到61.3%。
同时,公司加大对商用物业的资源整合和升级改造,进一步提升物业价值;对外提供酒店运营管理、商业运营顾问等服务,实施管理输出模式。物业管理服务方面,公司物业管理面积达416万平。
公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台.
深圳国资委旗下的房地产开发企业共计10家,其中旗下的房地产上市平台有8家,这里面有6家在A股上市,2家在香港上市。在国资改革背景下,我们判断未来深圳国资委有望整合旗下上市地产平台。目前A股上市地产平台中,深圳国资委对沙河股份、深振业和中洲控股的控股比例低于天健集团,而控股比例高于天健集团的深深房和深物业属于间接控股,且两者的业绩要稍逊于天健集团,所以我们判断,未来直接控股比例达到36.35%的天健集团有较大可能性成为深圳国资委旗下的地产整合上市平台。此外,天健集团的业务多元化,目前规模较小,未来有利于公司的产业转型升级。
公司定增“三位一体”:推动国企改革,引入创投企业,配套融资22亿元和高管持股.
2014年11月5日,公司公告称,公司第七届董事会第二十一次会议审议通过了《深圳市天健(集团)股份有限公司2014年非公开发行股票预案》。公司拟采取非公开发行的方式向包括公司为远致投资、天健如意、硅谷天堂、高新投、达实投资、红土创新基金、国信弘盛、凯富基金、创东方和架桥投资10名特定对象发行股票(其中天健如意参与认购本次非公开发行股票,构成关联交易)。本次非公开发行股票的定价基准日为公司第七届董事会第二十一次会议决议公告日(2014年11月7日)。本次发行股票价格为7.49元/股。本次拟发行股票数量不超过2.94亿股,募集资金总额不超过22亿元。其中,远致投资认购13351万股,天健如意认购4005万股,硅谷天堂认购2670万股,高新投认购2670万股,达实投资认购1335万股,红土创新基金认购1335万股,国信弘盛认购1335万股,凯富基金认购1335万股,创东方认购668万股,架桥投资认购668万股。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过22亿元(含此数),扣除发行费用后的募集资金净额用于投资天健科技大厦项目和补充流动资金。
其中,国泰君安君享天健如意集合资产管理计划(筹)由上海国泰君安证券资产管理有限公司设立和管理,用于投资天健集团的本次非公开发行的股票,由天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员(不少于2人且不得超过200名)以自筹资金认购,存续期限为自集合资产管理合同生效之日起7年。天健如意向天健集团及其控股子公司的部分董事、监事、高级管理人员及骨干员工等人员进行募集。若参与人最终未按承诺足额认购,剩余份额可约定在其他全体参与人中分配,或指定特定参与人认购。我们认为,该资产管理计划针对公司和子公司的董监高和骨干员工,且持股比例较高,存续期长,因此激励将直接到位,有助于公司业绩进一步提升。
此次定增引入多家重要创投企业做为公司战略股东。其中,嘉兴硅谷天堂恒智投资合伙企业(有限合伙)经营范围是实业投资、投资管理,它的控股股东是中国领先的从事股权投资的硅谷天堂资产管理集团股份有限公司。2013年底,硅谷天堂旗下基金达80余支,管理规模超过100亿元人民币,成功投资了100余家优秀企业,其中上市企业50余家。
深圳市高新投集团有限公司核心业务为保证担保、融资担保、创业投资。高新投已成为全国最大的工程保证担保机构,成功开创了投保联动支持小微科技企业发展的服务模式,打造了从“企业初创期到IPO”完整的融资服务链条,支持了华为、比亚迪、大族激光等一批高科技企业;扶持的99家境内外上市企业被媒体称作资本市场的“高新投系”。
红土创新基金管理有限公司的100%控股股东-深圳市创新投资集团有限公司是大型创业投资企业集团,该集团以创业投资业务为支柱,以创业投资增值服务为延伸,走基金与基金管理之路。公司是国内资本规模最大、投资能力最强、最具竞争力的内资创业投资公司,目前正努力成为具有国际竞争力的创业投资集团。公司多年来平均年投资回报率(IRR)为36%。
本次发行前,公司控股股东-深圳市国资委直接持有公司36.35%股权,本次发行实施后,公司总股本将增至8.46亿股。其中,深圳市国资委持股2.01亿股,持股比例约23.73%,仍为公司第一大股东;远致投资认购1.34亿股,持股比例为15.78%;同时深圳市国资委持有远致投资100%股权,因此,深圳市国资委实际控制公司的股权为39.51%(不考虑远致投资还通过参股17.76%的高新投间接参股上市公司3.16%的股份)。
本次定向增发融资22亿元中的12亿元投入天健科技大厦项目。本次定向增发融资中的12亿元投入天健科技大厦项目,建设周期为4年,预计投入使用时间为2018年至2044年,项目运营期间,预计项目年平均收入3.94亿元,预计年平均税后利润总额2.32亿元,财务内部收益率(税后)为12.79%,静态回收期为11.73年。
2014年12月9日,为补充营运资金,公司于2014年12月8日在二级市场减持全资子公司深圳市市政工程总公司持有的500万股莱宝高科(证券代码:002106)股份,成交均价14.23元/股,占莱宝高科总股本的0.71%,取得转让所得7117.38万元,预计贡献净利润约5221.19万元。
公司业绩预测,首次给予“增持”评级。
根据公司项目进度,我们预计2014年公司将有阳光.天健城、天健.时尚空间等项目陆续进入结算,即合计结算面积约5.66万平,合计结算收入12.81亿元;2015年,我们预计将有更多项目进入结算,合计结算面积7.43万平,合计结算收入16.28亿元。同时,假设每年租金水平上升5%,则由此可知,2014-2015年公司租赁收入分别为1.87亿元和1.98亿元。
由此预测,2014-2015年公司将分别实现净利润4.18亿元和5.05亿元。考虑到目前定增尚未完成,按照发行前的总股本计算,则公司2014-2015年EPS分别为0.76元和0.91元。
公司是深圳国资委控股下的,主营建筑施工、房地产开发和商业运营一体化的城市综合运营商。其中建筑施工业务拥有总承包特级资质;房地产业务集中在深圳、长沙、南宁、广州等地。近期,公司收购粤通公司延伸市政产业链,借助达实智能提升智慧城市建设能力,定增引入多家创投企业,实现管理层持股。目前,深圳国资委实际控制公司36.35%,公司有望成为深圳国资委旗下的主要地产上市整合平台。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.76和0.91元,对应RNAV是19.19元。截至1月26日,公司收盘于16.98元,对应动态市盈率分别为22.34倍和18.66倍。考虑到公司有望受益于深圳国资改革,我们以RNAV,即给予19.19元/股作为目标价,首次给予“增持”评级。
风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。
中洲控股:资源优质,未来可期
类别：公司研究机构：中银国际证券有限责任公司研究员：袁豪,田世欣日期：2014-12-29
中洲控股是深圳的房地产开发商,存量项目资源优质且拿地成本较低,未来三年销售目标复合增长50%,而笋岗物流等旧改项目也有较大的增值空间。
公司11月发布定增方案,大股东中洲地产现金认购彰显对上市公司信心;而大股东也做了解决集团同业竞争问题的承诺,后续预计继续注入资产。公司今年经营状况改善,土地储备大幅提升。我们预测公司2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率,首次评级为买入。
支撑评级的要点
深圳国企改制先驱。公司前身深长城原为深圳国资下属公司,通过国企改制于13年6月大股东易主为中洲地产,目前民企联泰集团与深圳国资下属远致投资分列公司二三大股东。
新股东带来新气象,销售目标三年复合增长率设为50%。新股东入驻之后,经营态度转为积极,进行“快周转”转型,提出三年销售额复合增长50%的目标,销售现金流显示,14年前9月同比增长74.1%;14年公司通过收购和股东注入等方式扩张,目前土储面积已达326万平米。
大股东现金定增,彰显对未来信心。中洲地产承诺5年内提出同业竞争解决方案,大股东资产包括二级开发、旅游项目和股权投资项目等,可注入资源丰富。11月公司发布定增预案,由大股东全额现金认购,认购后持股比例将由28.81%升至47.82%,显示大股东对上市公司的充分信心。
土储成本较低,潜在资产增值空间可观。公司原先土地储备中大多拿地较早,成本低且毛利率较高;笋岗物流项目已纳入城市更新改造名录,只等规划批复;公司在城中心区的圣廷苑酒店等资产升值空间亦可观。
评级面临的主要风险
房地产销售低迷;定增实施进度缓慢。
估值
我们估算公司14年末NAV达到99.1亿元(不含酒店等经营性物业重估),我们预测2014-16年的每股收益分别为0.93元、1.38元、1.77元,给予16.96元的目标价,相当于20%的2015年NAV折价和12.3倍的2015年市盈率。
公司资源优质,14年以来经营面貌变化显著,周转速度加快,大股东现金参与增发支持态度鲜明,且历史持股成本偏高,首次评级为买入。
深振业a:宝能系淡出,重燃国企改革预期
类别：公司研究机构：平安证券有限责任公司研究员：王琳,杨侃日期：2014-11-25
事项:深振业二股东宝能系减持公司4.99%的股权。
平安观点:
宝能系淡出,大小股东控制权之争有望告一段落。2010年以来国资委与二股东宝能系持续增持股份,大小股东控制权之争一度成为市场关注的焦点。尽管2012年6月后宝能系未再增持公司股权,但国资委与宝能系的关系仍相对微妙。我们判断本次宝能系减持公司股权,一方面考虑到国资委持股比例上升到34%,单方面从二级市场难以撼动国资委大股东地位。加上今年以来,产业资本多次增持上市公司股权,宝能系旗下前海人寿亦持有天健股权,本次战略性退出部分深振业股权,亦利于把握其它投资机会。
对于深振业而言,宝能系淡出或标志着困扰公司多年的大小股东控制权之争将告一段落。
重燃国企改革预期,深振业国企改革或有望获得突破。深圳国资委“十二五”规划明确,“以优势地产企业为依托,推进行业整合,通过合并、置换、转型、退出等途径,提升行业地位和品牌知名度,扩大企业规模,提高经营效率。”振业作为国资委两家直属A股上市房企之一,且不同于天健集团业务收入仍主要以施工为主,公司房地产业务更加纯粹,加上国资委持续增持公司股份,市场此前亦一直预期深振业为深圳国企房地产整合平台。但由于二股东宝能系在9个董事中占3个席位,导致公司推动定增、国资委资产注入的阻力相对较大。在国企改革的大潮中,近期天健已经率先试点员工持股,随着宝能系的退出,深振业国企改革的障碍将逐步消除,未来国企改革的推动或将有所加速。
盈利预测与投资评级。预计公司2014-2015年EPS分别为0.61、0.72元,对应PE分别为10.3倍和8.7倍。公司作为深圳国资委直属企业,未来有望受益国资改革带来的政策红利,维持“推荐”评级。
风险提示:深圳国资改革进度不及预期。
南国置业:大股东如何与公司未来合作是后期看点
类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊,贾亚童日期：2014-10-28
事件:2014年公司前三季度完成营业收入6.81亿元,同比减少31.01%;归属于上市公司所有者净利润1.39亿元,实现每股收益0.14元,同比减少19.63%。
投资建议:因本报告期内结算项目相对较小,公司2014年前三季度实现归属于母公司净利1.39亿元,同比减少19.63%。今年4月公告二股东中国电建地产集团以7.7元每股价格将向全体股东发起要约收购上市公司11.39%股权,中国电建地产集团已经正式成为公司大股东。未来央企中国电建地产集团有望与公司在土地开发以及资金运筹等多方面进行更进一步合作。
预计公司2014、2015年每股收益分别是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盘于6.58元,对应2014年PE为11.96倍,2015年PE为8.77倍,预计对应的RNAV为10.53元。考虑公司未来合作趋势,给予公司2015年11倍市盈率,目标价格8.25元,给予“增持”评级。
主要内容:1. 2014年前三季度归属母公司净利润同比减少19.69%。2014年公司前三季度完成营业收入6.81亿元,同比减少31.01%;归属于上市公司所有者净利润1.39亿元,实现每股收益0.14元,同比减少19.63%。
截止报告期末,公司资产总额99.75亿元,负债总额73.17亿元,资产负债率为73.35%。预收账款10.43亿元,占负债总额14.25%。在负债结构上,短期借款和一年内到期的非流动负债26.38亿元,占负债总额的36.05%。经营活动净现金流量为-13.73亿。公司利润表分析如下:2.公司与中国电建地产集团如何合作成未来看点。公司于今年4月份公告中国电建地产集团将通过要约收购公司总股本11.39%的股份,收购完成后中国电建地产集团将直接和间接持公司41%的股权,成为公司名副其实第一大股东。
作为大股东的中国电建将与公司的合作方面开启新的篇章。目前中国电建地产集团优势在于规模大、资金实力强、异地扩张能力突出,而劣势则在于具体项目盈利能力差、且商业地产涉足较少;南国置业则正好与之相反,优势在于商业开发能力以及具体项目的精耕细作,而劣势在于规模偏小,双方存在着巨大的优势互补空间。未来双方一旦找到较好的合作方式将会极大的增强公司的实力。
3.投资建议:因本报告期内结算项目相对较小,公司2014年前三季度实现归属于母公司净利1.39亿元,同比减少19.63%。今年4月公告二股东中国电建地产集团以7.7元每股价格将向全体股东发起要约收购上市公司11.39%股权,中国电建地产集团已经正式成为公司大股东。未来央企中国电建地产集团有望与公司在土地开发以及资金运筹等多方面进行更进一步合作。预计公司2014、2015年每股收益分别是0.55和0.75元。截至10月24日,公司收盘于6.58元,对应2014年PE为11.96倍,2015年PE为8.77倍,预计对应的RNAV为10.53元。考虑公司未来合作趋势,给予公司2015年11倍市盈率,目标价格8.25元,给予“增持”评级。
风险提示:房地产行业与国家政策紧密相关,一旦国内采取更加严厉的调控措施将直接影响行业发展。
华夏幸福:再融资重启,京津冀布局抢占制高点
类别：公司研究机构：中信建投证券股份有限公司研究员：苏雪晶日期：2015-02-17
重启再融资助力发展:13日晚公告拟定增募资70亿。此次再融资有助于缓解资金压力,为业务发展提供有力的资金支持。目前对房地产企业再融资的审核已明显放松,国土部不再进行事前审查,公司再融资申请通过的可能性较大,同时审批效率有望明显提高。
销售逆市高增长:2014年整体销售额512.6亿,增长36.96%,实现穿越周期的高成长。公司在14年加大的园区拓展力度,目前合作园区已经超过20个,丰富的土地储备和高周转的开发模式保障了公司规模的高速扩张。目前行业在货币宽松政策下处于新一轮的恢复周期,我们预计2015年公司销售额仍将实现30%以上的增长。加码保定,积极介入空港开发:与保定市政府签订合作开发白洋淀科技城的协议及补充协议,与廊坊国土合作成立廊坊空港投资开发公司,积极介入新机场空港新区的开发建设和运营,公司在京津冀的布局持续深入。
“产业联盟”新模式方兴未艾:公司14年以来先后与通航产业联盟、京东和北方导航实现强强联合,发挥各自优势,实现产业发展。公司致力于在园区内原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态,进入14年,公司加大了引进高新技术、新兴产业的力度,在产业园区积极引入电子商务、航天科工、卫星导航等多个项目,同时还成立高新技术产业孵化基地,为相关产业的发展提供支持。
投资评级与盈利预测:公司作为打造产业新城第一标的,擅于区域聚焦、模式复制,以特有的运营模式连续5年维持高速成长,此外公司在京津冀布局持续深入,未来将充分受益,产业新城模式受益于城镇化扶持政策,坐拥环境红利以及内生优势,看好未来持续成长空间,预计14-15年EPS分别为2.84元、3.95元,予以“买入”评级。
华业地产:国家政策扶持养老产业,公司已提前布局
类别：公司研究机构：西南证券股份有限公司研究员：朱国广日期：2015-02-28
概况。民政部、发展改革委等十部委出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》,文件鼓励民间资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。同时规定民间资本投资养老服务设施所需建设用地,适用国家规定的养老服务设施用地供应和开发利用政策。
公司已经提前布局养老地产。2013年已经设立了北京华业康年经营管理有限公司,负责养老事业及托老所的运营与管理。1)公司旗下第一个托老项目位于北京通州区百万平米大盘华业·东方玫瑰A8和B6,建筑面积1272㎡,主要特色为具有文化和娱乐功能,重点丰富高龄者生活,其服务内容包括:就餐、沐浴、娱乐、放松、康复医疗等;2)公司在东方玫瑰项目中建立华业专业日托式“日间照料中心”极具特色,具体为依托社区卫生服务站医疗资源和专业人员,为辖区内老人提供日间照料和全天候监护等服务。
逐渐完成转型布局,由“房地产”跨入“医疗+养老”领域。根据公司的战略规划,以医疗健康和养老产业作为重点投资领域。近期公告拟以总计21.5亿元对价收购捷尔医疗100%股权。捷尔医疗以医疗设备销售、医疗服务等为主导,成为多家三甲医院的医疗资源提供商。我们认为:医疗与养老的协同作用明显,具体表现为养老产业必然伴随着对医疗服务的需求,老龄人口疾病发病率较高,对医疗服务需求较大。通过收购重庆捷尔医疗,公司将进入医疗服务领域,将有效地补充养老服务的医疗水平。其次,养老地产为房地产行业发展重点方向,目前受到国家政策的扶持,丰富的配套设施将有效提升地产项目的盈利能力。
投资建议与估值分析。我们预计公司2014-2016年EPS分别为0.40元、0.76元、0.98元,对应的市盈率分别为27倍、14倍、11倍。根据我们预测(详见报告《华业地产(600240):医疗平台为王,平台决定成长空间》),房地产业务约100亿(PB法核算),矿产业务约10亿(成本法核算),而通过与可比公司分析,给予捷尔医疗98亿市值,得到公司的合理总市值应该在200亿以上,6-12个月目标价位14元/股。维持“买入”评级。
风险提示。医院建设进展低于市场预期风险;房价下跌风险。
金科股份:收购风电,新能源重要起步
类别：公司研究机构：海通证券股份有限公司研究员：涂力磊,周旭辉,徐柏乔日期：2014-12-24
事件:公司公告与新疆招商昆仑股权投资合伙企业及新疆益源众惠股权投资合伙企业分别签订《股权转让协议》等相关协议,收购上述两家企业持有新疆华冉东方新能源有限公司的股权。收购完成后,金科新能源持有华冉东方100%的股权。公司新能源产业正式进军风电。
投资建议:
新能源产业迈出坚实一步。
1)收购风电运营企业增厚业绩。标的公司华冉东方投资的风电项目为哈密烟墩第六风电场200MW项目,设计安装100台2MW风力发电机组,年上网电量约为5.9亿千瓦时。项目自2014年1月起并网发电。2014年1-10月华冉东方实现净利润2222万元。新疆属于一类风资源区,已实现并网项目享受0.51元/千瓦时的上网电价,按照年上网电量5.9亿千瓦时可以获得保障,参考行业平均35%以上的电站运营净利润率,200MW电站运营每年可贡献净利润超过1.05亿元。
2)项目具备业绩承诺,二级市场买入股票担保。根据规定招商昆仑承诺,若华冉东方2015年实现的经审计的发电业务净利润低于1亿元、2016年与2017年实际净利润累计之和低于3.5亿元则将根据承诺比例补偿金科。此外,该项目转让担保方式相对独特,即招商昆仑除支付4000万担保金外,需要将累计1.6亿交易款通过监管人在二级市场购买金科股票。通过以上方式,保证项目投资方、出售方和二级市场投资者利益一致。
看好风电场运营企业,公司多元化方向充满希望。
1)产业方向前景光明:配额制利好风电,电价下调酝酿15年上半年抢装机。根据各大媒体报道,国内正在酝酿配额制出台,我们预计相关政策有望在2015年初落地。配额制对于各地方政府提出15、17、20年发电量要求,不达要求的省份将会得到惩罚,这将导致2015年上半年会出现新能源抢装机。
2)弃风限电情况好转。2014年上半年全国平均弃风比率仅为8.5%,主要原因包括:(1)特高压建设保障了消纳并网;(2)可再生能源电量优先上网政策的落实。
3)看好公司风电方向。公司本次收购是实施新能源发展战略落地的第一个项目,有助于增强公司持续盈利能力及综合竞争能力,对未来公司盈利将产生积极影响。本次收购的风电项目符合国家规划和产业政策,具有良好的市场发展前景和经济效益,能为公司持续增长夯实基础,有利于公司长远发展。我们认为公司切入新能源领域已经过充分慎重考虑。新能源产业未来有望成为公司第二大主业,且形成稳定、具规模新增利润点。
投资建议:维持“买入”评级。预计公司2014、2015年EPS分别是0.8和1.14元,RNAV在20.85元。按照12月23日14.27元股价计算,对应2014和2015年PE为17.84和12.52倍。我们认为公司房地产主业销售推进顺利,多元化业务中长期发展思路明确。考虑公司定增和多元化战略有效实施,将对公司基本面和股价产生实质推动作用,给予公司2015年15倍市盈率,对应股价17.1元,维持对公司的“买入”评级。
苏宁环球:骐骥一跃,志在千里
类别：公司研究机构：国信证券股份有限公司研究员：区瑞明日期：2015-01-15
事项:
公司公告:1、2014年员工持股计划设立的“苏宁环球股份有限公司-第一期员工持股计划”证券账户于2015年1月13日通过深圳证券交易所大宗交易系统,以6.34元/股的价格(公司股票2014年最后20个交易日的成交均价)购买了公司第一大股东苏宁环球集团有限公司(以下简称“苏宁环球集团”)无限售条件流通股份4000万股。2、员工持股计划的资金来源为公司员工的合法薪酬和通过法律、行政法规允许的其他方式取得的资金,公司控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股提供无息借款支持,借款期限为员工持股计划的存续期。
评论:
从A股首创“股价涨幅需位居市值50亿元以上地产股前30名”的苛刻解锁条件,到6.34元/股的高行权价格,员工持股计划彰显公司对于股价的信心和市值管理的动力!
公司与2014年12月11日发布公告推出员工持股计划,76名员工通过大宗交易方式定向受让大股东苏宁环球集团所持的4000万股股票,占总股本的1.96%。我们总结过其亮点为
控股股东及/或其关联方以其自有资金向员工持股计划提供无息借款支持,借款期限为员工持股计划的存续期,确保了员工对持股计划的参与度;
覆盖面较广,76人涵盖了公司现有的的董事、监事、高级管理人员及核心骨干,利益的高度捆绑,让地产业务管理团队对于转型更有认同感、使命感,有助于地产项目去化和转让、回流现金,为转型提供弹药;
解锁条件直接与业绩和股价涨幅挂钩,“股价涨幅需居市值50亿元以上地产股前30名”乃A股首创,极大地提升了公司上下“进行转型以提升估值、释放业绩与公司共受益”的积极性,彰显其市值管理的动力和对股价的信心;另外,分期解锁、迭次涨幅排名限制也要求公司将市值管理作为长期任务来执行,而不是逐利的“一把火”。
本次公告的行权价格6.34元/股(当天价格仅为6.12元,溢价近4%)令人“意外”,为何意外?我们统计了A股市场中资2006年起、所有上市公司实行股权激励并最终成功实施的案例共412起,并进行了分析:在全部412起案例中,有313起行权价格(股票转让价格)小于公司转让当天的价格,平均折价率(转让价格/当天价格)为72%,溢价率高于公司的仅69家!大部分公司选择了折价鼓励,可以理解为通过较低的行权价设臵安全阀、提高员工的潜在收益、提高参与度;而苏宁环球选择了由大股东无偿借钱来保证参与度,通过高溢价最大限度地激发员工主动地、积极地参与到公司的市值管理中来,整个员工持股计划彰显了满满的对于股价的信心和市值管理的动力!
以“大文化”为导向,以充足的现金流探索无限可能
公司是江北新区的崛起的最大收益者:储备丰富,公司514万方的项目储备中,有303万方位于南京江北;拿地早,成本低廉(约为最新拍出地价的1/50~1/17)且已结清地价款、锁定增值税,项目利润丰厚。受益于江北新区的崛起,公司在未来一段时间内拥有充足的现金流来进行转型。我们推测,在拥有充足现金的支持下,公司的转型一定不会局限于某一个领域,只要有利于估值提升、市值成长的业务,公司都不会排除。
若是牛市,公司怎会缺席?
在2007年、2009年及2012年的地产牛市中,苏宁环球均是优质的进攻品种:大幅跑赢指数,在所有50亿市值以上的企业中也名列前茅。
近期地产板块大幅上涨后,在国信重点覆盖的42家上市房企中,苏宁环球P/NAV折让最多,仅为0.6;同为转型品种、市值相似的公司中也是苏宁最低。
骐骥一跃,志在千里
本次员工持股计划从解锁条件到行权价格,无不彰显公司上下对于未来股价的信心和市值管理的动力。激励到位后,有望加速公司项目去化和转让,回流现金为转型保价护航。不曾缺席牛市,这次怎能例外?公司乃价值洼地、牛市骐骥,后市空间巨大!预计14-16年EPS0.40/0.60/0.81,对应PE15.3/10.2/5.3X,中性至乐观假设下,绝对估值区间为9.99元~12.40元/股,P/RNAVPS为0.49~0.61,价值严重低估,维持最高评级买入!
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