“降准”非刺激楼市 市场勿自作多情

▇爱新觉罗▇沭

上周，央行宣布降低存款准备金率，但这一利好措施并未给股市带来刺激，随着“降准”政策继续发酵，反而有关楼市的舆论发生了变化，一些人对降准刺激楼市活跃抱了不小的期望。但笔者以为，“降准”源于我国货币供应机制生变，主要应对结构性通货紧缩，本次“降准”无关楼市兴衰，加快去库存仍是今年房地产开发企业主要挑战。
                        上周，央行宣布降低存款准备金率，但这一利好措施并未给股市带来刺激，随着“降准”政策继续发酵，反而有关楼市的舆论发生了变化，一些人对降准刺激楼市活跃抱了不小的期望。但笔者以为，“降准”源于我国货币供应机制生变，主要应对结构性通货紧缩，本次“降准”无关楼市兴衰，加快去库存仍是今年房地产开发企业主要挑战。
央行重启“降准”并非偶然，主要因为当前我国货币供应机制已发生重大变化。去年第四季度，国际收支的资本和金融项目逆差急剧增加，国际储备资产减少1844亿元人民币，市场预期美元指数将有两位数涨幅空间，我国资本外流压力明显增加。这种变化，使我国外汇占款在基础货币供应中的作用下降，为存款准备金率调整提供了空间。
可见，本次“降准”更多的是对货币供应机制结构性变化的修复，并不意味着稳健货币政策方向出现重大调整。针对经济金融形势变化灵活进行货币政策操作，是对中央经济工作会议提出的 “松紧适度”货币政策的最好诠释。货币政策无论是使用总量工具，还是使用价格工具，既可能是宏观经济金融条件变化所触发，也可能是主动调控、积极作为。但归根结底，稳健货币政策就是要为宏观经济增长动力积聚创造一个适宜的货币金融环境。
“降准”将利好宏观经济稳定增长。当前全球经济仍在弱平衡中艰难复苏，一些经济疲弱的国家相继调整货币政策，我国宏观经济下行压力也明显增大，已经出现了结构性通货紧缩的迹象，影响到了宏观经济稳定增长。据测算，本次“降准”将释放6000亿元以上的流动性，显著改善金融机构贷款能力，而去年末非对称降息导致存贷利差收窄，也将刺激金融机构放贷积极性，有助于实体经济融资成本回落。同时，此次“降准”还强调定向滴灌，推动经济结构加快调整。
本次“降准”操作无关楼市运行。虽然货币环境变化与房地产业密切相关，但本次“降准”很难称得上是楼市利好。对货币供应机制结构性变化的修复，表明了不太可能会向整个经济大幅“注水”，政策目标也显然不是刺激已显疲软的楼市。而“降准”对货币供应总量与结构的变化，存在复杂的传导机制，最终能够多少利好楼市不得而知。从根本上讲，决定楼市兴衰主要还是市场有效需求。由于过去十多年，我国居民购买能力已经过度透支，房价已经明显偏离居民收入和市场租金，导致未来住宅需求增长动力不足。我国已经彻底离开住宅短缺时代，巨大住宅库存已经横亘面前，房地产市场需要从增量住宅需求向存量住宅优化转移，住宅品质建设将会得到市场更多认可。随着不动产全国统一登记制度实施，朦胧中的房产税越行越近，对投资性置业已产生重大影响。
综合来看，制约我国房价上涨的因素不会因为“降准”而消失，而市场有效需求不足、房地产投资价值回落、居民购买力过度透支、住宅库存规模巨大等现实问题相互交织综合影响，决定了今年我国房地产业仍将面临调整压力。如何利用当前有利时机，加快销售、消化库存，是今年房地产开发企业面临的主要挑战。
<p>新年以来，我国一线城市土地市场非常活跃，新地王再次刷新纪录，楼市回暖预期增强。从数据看，2015年1月份全国100个城市（新建）住宅平均价格在经历连续8个月下跌后环比微涨0.21%。其中，北京、上海等十大城市新建住宅均价环比上涨0.59%；北京环比上涨1.15%，涨幅居十大城市首位。尽管如此，新建住宅价格环比上升，更多是前期拿地成本过高，实际上房地产开发企业利润空间已经收缩。而从市场成交看，更具代表性的二手房平均价格在环比下降，反映出楼市运行的不确定性。据中国指数研究院对二手住宅活跃样本的调查，2015年1月，北京等十大城市主城区二手住宅平均价格环比下跌0.53%，同比下跌2.41%。二手住宅交易价格更能反映楼市人气，也更具有代表性。应该看到，二手住宅交易价格环比下跌，表明一线楼市回暖还需谨慎观察。