房地产服务业触网“分外妖娆”引无数资本竞折腰

南昌善金

3月5日，李克强总理在政府工作报告中首次提出“‘互联网＋’行动计划”。马化腾认为，这意味着互联网与传统行业要进行深度融合。而在房地产服务领域，线上与线下的博弈和融合早已展开。业内人士指出，线上线下的融合，将催生房地产服务业的“第二春”。那么，这一领域的机会在哪里？哪些企业有望率先胜出？哪些又将被淘汰？《每日经济新闻》记者就此展开了调查采访。
                        http://www.nbd.com.cn2015-03-06 01:02
◎每经记者 白亚静 发自深圳
3月5日，李克强总理在政府工作报告中首次提出“‘互联网＋’行动计划”。马化腾认为，这意味着互联网与传统行业要进行深度融合。而在房地产服务领域，线上与线下的博弈和融合早已展开。业内人士指出，线上线下的融合，将催生房地产服务业的“第二春”。那么，这一领域的机会在哪里？哪些企业有望率先胜出？哪些又将被淘汰？《每日经济新闻》记者就此展开了调查采访。
青萍之末，风起；微澜之间，浪成。站在存量房市场门口，房地产服务业从数年前的乏人问津，陷入如今的诸侯混战。
这边厢，58同城以2.67亿元将安居客收入囊中；那边厢，北京中介龙头链家地产挟线上优势合并上海中介德佑地产，并提出两年后交易额达到1万亿元，占全国一二手房交易总金额的1/12。
新房电商平台吉屋创始人兼CEO潘国栋认为，传统的房地产商业模式有待向移动互联网转型升级，以提高效率和用户体验，因此，房地产服务产业链的每一块细分市场都有机会。去年新房电商平台的交易规模才4000亿元，相较于8万亿元的市场，无疑仍是蓝海。
业内人士认为，在并购背后，中国楼市逐渐跨入存量房市场，开发商的发展空间有限，围绕房产运营展开的轻资产模式越来越受到资本青睐。这使得目前市场分散度非常高的房地产服务业将发生巨大的变革，大量中介企业面临兼并、重组。
物业公司也在合并。以彩生活（01778，HK）为代表的社区物业运营商，正凭借资本的优势大量收购其他物业管理公司。
资本推动行业走向集中
过去十几年，整个房地产服务业的集中度非常低，不要说全国性市场，就是在上海等一线城市，也很少有品牌中介能占领20%以上的市场份额。
忽如一夜春风来，在资本推动之下，这种局面正发生根本性逆转，各种并购频频出现在物业服务、中介服务等房地产服务业产业链。
去年6月，彩生活以内地社区O2O（线上到线下）第一股的身份登陆港股市场，上市首日即募资7.1亿元。
得到巨额资本注入后，彩生活开始快速扩张。今年2月，公司以3.3亿元收购净资产仅1.13亿元的开元国际。
当时，彩生活董事长唐学斌向《每日经济新闻》记者表示，以近3倍的溢价收购开元国际，主要是为布局社区O2O，“收购成功后，彩生活的社区O2O将增加三四十万户家庭，一百多万用户。”
这相当于六分之一个彩生活。数据显示，截至1月31日，彩生活的社区服务业务才覆盖全国250万个家庭，约700万人口。
与此同时，今年以来，链家地产已达成两次重量级合并。2月9日和3月1日，链家地产分别与西南地区龙头伊诚地产、上海中介标杆德佑地产全面合并。
在与德佑地产合并当日，链家地产董事长左晖公开称，双方将共同打造中国最大的房产O2O生态圈。
二手房电商平台安居兔网络科技有限公司CEO郑淑全认为，这两次合并都是链家地产在为其线上的链家网抢占线下市场份额。
地产中介服务圈的收购，还有58同城与安居客。由于安居客的定位仅是线上信息平台，所以虽历史融资总额已达7200万美元，但最终收购价仅为2.67亿元。
中原地产首席分析师张大伟认为，近期地产圈的频频收购，背后的推动力都是资本。在郑淑全看来，年初的并购只是开始。
房产服务业迎来“第二春”
海通证券分析师涂力磊曾介绍，2012年，美国房地产服务业务收入占比达62%，而中国仅为13%。他判断，在走过“圈地运动”后，房地产服务业产业链有望崛起。
3月3日，花样年主席潘军公开称，房地产“黄金时代”已经过去，存量房取代增量房成为市场主体的背景下，将催生房市的第二个春天。
潘国栋表示，在2012年，新房市场还属于卖方市场，之后逐渐转为买方市场，使得原有销售渠道发生变化，因而搜房（未转型前）和安居客的商业模式受到质疑，同时房多多、吉屋、好屋中国等房产电商平台迅速崛起。
市场的转向，也使得传统地产开发商的盈利模式发生变化，他们开始更多地关注现有客户资源的长期收益价值。
在去年参加某论坛时，万科总裁郁亮称，万科将围绕业务模式和业主服务转型，即从卖房子的商业模式转到物业持有和运营上。
最初，花样年也是传统地产开发商，但在分拆旗下物业公司彩生活上市后，打造出双资本平台。3月3日，彩生活发布的2014年业绩公告显示，公司总收益由2013年的2.33亿元增至2014年的3.89亿元，增幅67%。2014年公司拥有人应占纯利约1.457亿元，同比增长高达228%。
此前，唐学斌曾表示，彩生活的商业模式同传统物业不同，并不仅是收取物业费，而是围绕现有住户的各种需求打造产品，营造一个生态系统。
因此，物业管理行业劳工成本的持续上涨，并没有阻止彩生活毛利率逆势增长。业绩公告显示，2014年彩生活的整体毛利率上涨至79.6%。
业内看好线上线下整合
据《每日经济新闻》记者了解，目前，已经发生变化的房地产领域有物业服务、中介服务、地产金融、代理服务等。物业服务领域，彩生活打造社区O2O；中介服务领域，一方面，传统中介链家地产在链家网的优势下布局全国；另一方面，搜房通过交叉持股线下，突破了原有的信息平台定位。
此外，据深圳互联网金融协会筹备组负责人曾光介绍，现在还有数量可观的P2P在尝试房贷业务。
潘国栋称，“做房地产服务逃不开线下，单纯做线上机会很少”，如果并购单纯是为了扩大规模，则弊大于利，最好的合并应是线上线下的结合。
他以新房交易平台为例称，现在只有两种模式有希望：一种是做“天猫”，和新房代理公司合作，帮助代理公司快速完成转型升级，其核心能力在于搭建电商化的开放平台；另一种是做“京东”，比如房多多，自己拿盘，自己整合渠道。
<p>不过，华创证券新产业趋势部总经理杨现领曾向记者表示，整合经纪公司客源这个方向是对的，在二三线市场较为分散的城市可以取得很好的推广，但他对市场集中度高的一线城市推广效果存疑。