楼市新政提振成交 去库存仍是主旋律

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中国证券报记者获悉，包括深圳、广州在内的多个城市出现二手房业主连夜“反价”的现象。在政策松绑预期不断强化的背景下，本次新政的出台被业界看作是“如期而至”。总体而言，由于库存压力尚未得到根本缓解，短期内房价难以出现明显上涨。
                        楼市新政一石激起千层浪。中国证券报记者获悉，包括深圳、广州在内的多个城市出现二手房业主连夜“反价”的现象。
在政策松绑预期不断强化的背景下，本次新政的出台被业界看作是“如期而至”。分析人士认为，新政剑指改善型需求，在个人住房转让营业税“5改2”的共同作用下，二手房市场有可能率先受到提振。政策放松将进一步传递至新房市场，二季度市场成交量有望攀升。总体而言，由于库存压力尚未得到根本缓解，短期内房价难以出现明显上涨。
新政出台多地业主“反价”
“房价可能在一夜之间就面目全非。”深圳一位二手房经纪人表示。让楼市再度成为焦点的是3月30日落地的楼市新政。根据央行、住建部、银监会联合下发的通知，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。同时，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付比例为30%。
这次以“降首付”为主题的楼市新政，让二手房业主们忙活起来。“‘反价’的现象越来越多了。原本谈好了价格，昨晚通知下发之后，业主加个5万10万的都不在少数，有的干脆就不卖了，坐等房价上涨。”上述经纪人透露。
深圳中原研究中心调查显示，在深圳的二手房交易市场，有些热门房源甚至出现一天多次“反价”的现象，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路攀升，现已突破33000元/平方米。据中国证券报记者了解，除深圳之外，包括广州、惠州在内的多个城市均出现了业主“反价”的情形。
除“降首付”之外，财政部关于个人住房营业税政策的调整也似乎让二手房业主们更有“底气”。根据财政部、国税总局下发的通知，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在此之前，免征营业税的购买年限是5年。“5年变2年，对于业主们来说差别很大，不仅缴纳营业税的概率变小，给业主们处置房产的时间也更宽裕，业主们更有底气跟你谈价格了。”上述经纪人表示。
政策松绑被认为将极大地提振市场。不仅部分地区的二手房业主开始“反价”，一些新房的开发商也开始酝酿涨价。记者了解到，新政出台前，河南、南京、杭州等地已有开发商宣称准备上调新推项目开盘价。杭州万科推出了“24小时特惠房源”，宣称旗下所有项目“24小时不打烊，24小时不涨价”，并预告4月开始新推项目价格将全面上调。
提振信心成交有望回暖
中国指数研究院对此次新政出台前一周（3月23日至29日）各地市场的监测显示，多个城市出现量价齐涨的态势。其中，北京商品住宅（剔除保障性住房）成交1177套，13.02万平方米，成交面积环比上涨27.15%，成交均价为23613元/平方米，环比上涨0.94%。上海商品住宅成交套数1950套，环比上涨33.2%，成交均价为28001元/平米，环比上涨2.07%。二线城市方面，杭州、武汉、南京等地的成交均明显回暖。
同期重点监测的37个城市成交面积环比上涨23.2%。其中，27个城市环比上升，占比超过监测重点城市数量的7成。环比来看，一线及二线代表城市涨幅均超过20%，二线代表城市涨幅最高，为26.4%；同比来看，二线代表城市领跑，同比上涨10%，三线代表城市次之，同比上涨9.6%。
中国指数研究院在分析此次新政出台的背景时指出，在2014年全国房地产销售及新开工面积下降明显、开发投资放缓的背景下，各个城市的库存压力持续增加，今年1-2月销量继续大幅回落，多数城市的可售面积去化周期在15个月的警戒线以上，市场整体的去库存压力凸显。稳定房地产市场信心、房地产开发投资节奏，仍将是各级政府在稳增长过程中的主要任务之一。
分析人士指出，在去年四季度以来多个利好政策的合力之下，一二手房市场的供应热情有望得到激发，购房者出手的意愿在加强，楼市有望在4月份迎来一波成交小高潮。至少在成交量方面，预计会有一个明显的增长。
上述机构指出，最新出台的政策意味着改善型需求获大力支持，楼市稳消费基础更趋牢固。对购房者而言，二套房首付降低、税费减免政策降低购房成本，刺激潜在购房需求特别是改善型需求的释放。针对新房市场来说，公积金购买首套自住房成本首付比例降低，大大减轻了改善型需求在购房初期的资金压力。针对二手房市场来说，免征营业税期限由5年调整为2年，带来二手房流转成本降低，在一定程度上刺激二手房交易。因而，此次政策调整，对购房者的直接影响是购房成本降低，影响市场预期，一定程度上也刺激部分观望需求入市，推动成交回升。
据记者了解，与当前情况类似的是，2009年信贷政策由紧转松，二套房首付比例低至20%，多重政策叠加，房地产市场随之迅速转向。在2008年的低基数基础上，2009年全年销售面积突破9亿平方米，同比增幅超过50%，而销售额高达4.4万亿元，同比增长83%。但2010年信贷收紧后，市场即陷入低迷。中国指数研究院分析认为，2015年市场再度迎来二套房利好政策，公积金二套首付最低30%，商贷二套首付降至2010年初的40%，加之二手房交易税费减免，或与2009年类似，助力楼市成交回暖。
库存高企房价走势分化
据中国指数研究院的监测，新政发布前一周，开发商已加大推盘力度，其监测的10个重点城市共开盘59个项目，累计推出房源近8000套。其中，上海开盘8个项目，推出房源738套，广州开盘6个项目，推出房源643套，北京开盘3个项目，推出房源572套；二线城市累计推出约6000套房源。此外，上述开盘项目整体价格平均上涨4.36%。
据记者了解，新政出台之后，也有多个城市的开发商连夜修改推盘方案，想“趁热打铁”加大推货量。接受记者采访的多位业内人士均表示，随着推盘热情和购房需求激发，楼市将迎来一波成交高峰。
但相比之下，房价是外界更为关心的因素。分析人士认为，政策放松的主要目的在于支持改善型需求，加快库存压力较大城市的去化，从而稳定市场。就价格而言，更需视实际情况区别看待。
中国指数研究院分析指出，此轮政策放松主要是进一步刺激市场促消费、去库存。与之相对应的，库存压力较小的一二线重点城市已进入控制人口规模阶段，购房落户政策已基本取消，而不少二三线城市仍采取放宽购房落户政策，如海口、无锡等。兴业证券研报认为，年初至今，房地产公司主要任务仍然是去库存，尤其是供给量较大的三四线城市。政策松绑将进一步促进库存去化，助力三四线城市楼市回暖。
在此背景下，有分析人士认为，对于库存压力较大的三四线城市来说，“量”比“价”的增长显得更为重要，卖方短期内应该继续坚持“以价换量”的策略，因此价格短期内难以明显上行。
<p>仲量联行华东区研究部总监周志锋也指出：“中国各地楼市基本面有很大差异。大部分二、三线城市库存巨大，未来新增供应也非常可观。开发商在这些城市还是应该继续将重点放在去库存方面，而非考虑提高售价。在一线城市和1.5线城市整体市场基本面健康，此次政策的放松可能导致这些地区的房价进入上升通道。”