从21到1 孙宏斌的融绿平台是赚是亏？

hiji45

经计算，绿城收购三个项目的总代价大约是39.13亿元，其中北京御园10.63亿元，上海绿城黄浦湾19.7亿元，杭州之江一号8.8亿元。实际上，因为需要偿付融创项目公司债务及获得上海黄浦湾项目、北京御园项目的权益，绿城最后在这笔交易中获得的现金和收入只有3.4亿元左右。
                        赵思茵
正在苦恼两笔收购如何进行下去的孙宏斌，终于迎来了收购的曙光。
5月5日早间，绿城中国和融创中国发布联合声明，就8项关联交易达成框架协议。其中，绿城作价10亿元向融创出售上海融创绿城50%股权。交易完成后，融创终于拿下了期望已久的上海融绿平台，但其与绿城的合作项目将由21个减少至1个。
针对融创和绿城的高调公告，此前一直声称可能也会横插一脚的九龙仓作出回应称：“随着有关交易的商业条款已作重整，一如各股东，本集团正等待股东特别大会的详细资料。”
虽然近半年的融绿平台之争终于要迈向“剧终”，但硕大一笔交易似乎内有乾坤。
从21到1
根据公告，绿城房地产向上海融创绿城收购上海华浙外滩51%股权对应的投资权益，向融创建投收购北京兴业万发45%股权及北京兴业万发股东贷款，以及向上海森林高尔夫收购浙江金盈50%股权和向融创置地收购浙江金盈的股东贷款。
与此同时，安兆投资向卓越资产出售杭州融创绿城25%股权；绿城投资向上海融创房地产出售上海融创绿城50%股权；绿城房地产则向融创置地出售上海森林高尔夫50%股权、SunacGreentown的50%已发行股本；并与融创中国以合营方式按51：49的比例开发天津全运村项目。
简而言之，交易完成后上海森林高尔夫旗下的上海玫瑰园、上海香溢花城、杭州西溪融庄项目以及上海融绿平台则归属融创，而融绿平台之前在上海的旗舰项目之一“上海黄浦湾”、北京御园以及杭州之江壹号归为绿城。至此，双方合作项目将由21个减少至1个。
长达近一年的收购案终于接近尾声，感慨的不仅是主人公孙宏斌和宋卫平，恐怕还有关注此事的投资者和媒体人。事实上，年初开始融创、绿城、九龙仓三方就经过多次会谈，大概在4月中旬达成了共识，4月底绿城内部就已经传出今日这则消息。
并据另一消息人士透露称，此前尽管融创尚未完全完成对融绿平台的收购流程，但已经对融绿平台旗下的项目进行了全面的去绿城化，比如绿城盛世滨江、绿城黄浦湾、绿城御园等在对外说辞均已改为外滩盛世滨江、外滩黄浦湾、上海御园等。而在融创陷入佳兆业收购案中止步不前时，3月份的业绩会上孙宏斌仍不忘对绿城示好似乎已经为其此次的交割埋下伏笔。
相对融创和绿城的高调公告，此前一直声称可能也会参与收购融绿平台的九龙仓，最终在5月5日下午针对“潜在主要及关连交易与融创中国控股有限公司的建议框架协议”的公告作出回应称，“随着有关交易的商业条款已作重整，一如各股东，本集团正等待股东特别大会的详细资料。”
就要分东西
抛开两间公司在融绿平台上的纠缠，这笔交易对于双方的得失显然更值得关注。
经计算，绿城收购三个项目的总代价大约是39.13亿元，其中北京御园10.63亿元，上海绿城黄浦湾19.7亿元，杭州之江一号8.8亿元。上述置换项目完成后，绿城看似将可以获得33.9亿元的现金流量净额，出售收益及可取得分红合共7.81亿元。
实际上，因为需要偿付融创项目公司债务及获得上海黄浦湾项目、北京御园项目的权益，绿城最后在这笔交易中获得的现金和收入只有3.4亿元左右。
而融创方面虽以153.97亿元代价拿下境外公司股权以及境内15个项目。但因其中涉及到上海融绿平台、北京御园、上海黄浦湾等多家公司的权益收购以及支付上海黄浦湾、北京御园项目的权益及收回的股东贷款，实际上在这些项目及公司权益的出售和转让后，融创中国实际还会录得8.5亿元左右的收入。
而在获取项目的价值上，被夺近半年的融绿平台在2014年底时持有公司数目为17个，名下项目累计建筑面积则接近600万平方米，可售楼面面积就超过了519万平方米。即使按照2万元/平方米的销售均价计算，可售货源价值也超过千亿元规模。
此外，目前绿城最好的项目上海黄浦湾、盛世滨江等12个上海地区的项目也都在融绿平台，苏州、无锡、杭州几个合作项目也被认为是资产优质、含金量高的项目。2012年，融创曾借道绿城，以融绿平台进军华东6市。2014年底，融绿平台超过绿地、万科，成为上海楼市新科冠军。
显而易见，在今后上海仍将是融创重要的销售来源。而数据亦显示，截至2015年4月底，融创实现合约销售金额184.2亿元。期间，融创业绩主要贡献的区域是天津、重庆、北京以及上海。而上海主要贡献销售的正是融绿平台中的盛世滨江玉兰公馆项目。并据融创上海区域公司总经理田强4月26日透露，2015年融创在上海将有四个新项目入市，分别为黄浦湾、盛世滨江、外滩188和陆家嘴滨江项目。
话虽如此，但融绿平台中含金量最高的上海黄浦湾项目此次却被迫割爱给绿城。资料显示，上海黄浦湾项目估计可售面积为22.8万平方米，已售8.1万平方米，未出售面积14.7万平方米，这个项目的销售均价达到了惊人的38万元/平方米，剩余可售货值高达558.6亿元。另一个被迫割让的北京御园项目到2014年底预计可售面积也达到了15万平方米，目前该项目的销售均价在8万元/平方米左右，可售货值120亿元。
经计算，绿城获得的这两个项目货值合共678.6亿元，和扣除了黄浦湾后融绿平台货值相差不大。若以项目销售后的利润进行对比，绿城手握的两个豪宅均属高毛率项目，在这笔交易中融创也未必赚得比绿城多。
双方各取所需
对此，中金公司的研究员张宇认为，绿城将以20亿元收回上海黄浦湾股份，将豪华旗舰项目纳入投资组合。交易的全部净价为34亿元，对应8%资产净值折价和13.8倍/9.2倍2015~2016年市盈率。倘若房地产市场延续火爆行情，最终价格较为合理。
虽然，绿城于上海的领先地位受影响，但却可以借此补充一定的现金流。“绿城将大部分的上海融绿项目出售给融创，其中包括收益良好的盛世滨江和中心花园等。交易完成后，公司在上海可支配的土地储备减少净值为92万平方米，从6%到1%。”
张宇进一步分析称：“值得庆幸的是，融绿平台的归属定下，不管是对融创还是对绿城，不确定因素减少。与融创纠纷的解决将为绿城与中交集团的合作创造良好的开端。而中交集团母公司充足的土地储备有望成为绿城土地储备的来源，中交集团的资金实力也有利于延长债务期限和降低融资成本。”
而对于融创，中银国际的分析报告也曾认为：“此前融创中国收购绿城中国失败以及融绿合资公司的收购暂停导致盈利增长严重下滑。”显然，目前融绿平台收购进展将遏制这样的下滑趋势。
“领先的并购能力使融创可以抓住机会补充土地储备。虽然收购佳兆业存在高度不确定性，但融创并购评估能力和谈判能力得到提升，为未来可能的廉价收购机会做好了充分准备。”中银国际分析师田世欣如此分析称。
在融绿平台归属定下的同时，孙宏斌另一笔收购似乎也开始取得些许进展。5月4日，《彭博》引述消息人士称，根据港交所上市规定，若收购对象未公布经审计的业绩，不可进行重大收购，因此融创中国已向港交所申请，允许破例让其收购佳兆业。
<p>消息又指，在对佳兆业的债务重组计划提出异议前，佳兆业境外债权人目前仍在等待港交所对有关申请的决定。融创向港交所申请可破例收购佳兆业。