20年才涨3倍的伦敦房市吸引力在哪里

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“20年前，我拥有自己第一套伦敦房产时，价值是25万英镑，现在，这套房产的价值是100万英镑。”恒邦国际物业代理有限公司行销董事张淼金对《第一财经日报》说。
                        罗琦
在英国伦敦，有30%的购房者来自海外，尽管过去多年伦敦房价并没有出现暴涨暴跌的情况，但考虑到每年4%～5%的租金回报率以及叠加汇率的潜在升值预期，伦敦也成为全球范围内海外置业的备选地之一。
“20年前，我拥有自己第一套伦敦房产时，价值是25万英镑，现在，这套房产的价值是100万英镑。”恒邦国际物业代理有限公司行销董事张淼金对《第一财经日报》说。
这样的回报率乍一听有点吸引力，但其实20年3倍的投资回报率，如果与过去20年中国任何一个城市比较，绝对不能算是一个具有吸引力的投资回报率。不过由于英国房价走势一直很稳健，已经吸引了全球各地的投资者慕名前来投资。
租金回报率高
根据英国主要房贷金融机构Nationwide统计报告，自从2008年10月开始，英国的房价就在不断攀升，直至2015年10月，英国一套房子的均价在19.68万英镑(约188万元人民币)，每年涨幅在5%左右。
有数据显示，过去20年来，伦敦每年对房屋的需求量达到5万套，但其实每年的落成量只有2.5万套，这样累积的房屋需求量达到了50万套。张淼金称，如果按这一数据发展下去，伦敦房屋稀缺的情况永远无法满足。
而雪上加霜的是，在伦敦建新房缺少建筑工人，建筑用砖也供给不足，明显拖后了建筑工期。张淼金称，已经有不少房地产开发商延期交楼，最长的延期达到了1年之久，而这种延期交楼的情况还将继续。
张淼金称，在这样的基础上，伦敦的租房房源也是一房难求，令租金一直都在稳步上升，在他从业20年以来，从来都是租客抢房子，没有出现过房子租不出去的情况。而租金回报率也非常可观，在伦敦的大多数地区，租金回报率都超过了4%。
不过，张淼金称，由于伦敦的核心地段已经没有地再推出，所以在房价进一步走高的情况下，核心地带的租金回报率只能达到2.5%至4%左右。即便如此，由于英国的房子每年涨幅在5%至10%，在投资伦敦房产的时候也可以获得这一部分资本收入，加上一旦英镑升值，未来在伦敦的房产也可以进一步受惠。
而在伦敦购房的土豪们也都来自全球各地，根据张淼金的观察，伦敦是世界上第二大金融中心，吸引了很多来自欧洲、俄罗斯等地的土豪，而中国、新加坡等来自亚洲的客户占比都不到10%。此外，在伦敦买房的70%的金主都是本地人，证明市场尚处于健康水平。
谨慎挑选开发商和中介
不过，在海外购房都会有不确定因素，内地投资者人生地不熟，很可能遇到陷阱。张淼金称，海外投资者可以先利用网络对伦敦做好基本调查，如果真的不懂，就要认真选择中介机构，最好是选择一些在伦敦当地地产界有多年经验的中介。
由于部分中介机构在按揭贷款的时候，会借机推销自己内部的按揭经纪人服务，因此获得佣金，但实际上，买家并不一定要采用中介机构的按揭服务。由于英国的贷款利率达到了历史低位，两年的贷款固定利率约为1.91%，大部分购房者都会选择固定利率来按揭，购房者可以货比三家，再决定选用哪家按揭服务机构。
另一方面，投资者也应该谨慎选择开发商，可以查看开发商做过什么项目，有没有新闻媒体曾经报道其资金有问题，或者房子质量有问题等，一般可以选择上市公司的房地产开发商。但是，即便如此，也要注意交房日期，由于伦敦的建筑业劳动力短缺，延迟交房的情况开始普遍，投资者需要与开发商沟通好，仔细阅读买卖合同，不要忽略相关条款，影响未来的居住情况。
日前，在英国很多公寓都没有停车位，或者停车位只卖给大户型的家庭，那么没车位又有车的住户只能向政府申请“居民停车许可证”，但其实有的开发商为了确保环境的优美，已经向政府保证住户不能向政府申请“居民停车许可证”，这样就会产生一些不方便。
<p>最后，地点在哪里也很重要，尽量对地点背后的历史做好功课，价格也可以预先在网上查好，以免被宰。如果投资者购买的是期房，即交楼日期在几年以后的，价格很难查到资料，可以搜索这个期房附近的二手楼盘价格，在此基础上加上20%至30%，就是市场合理价格。