开发商转身运营商：如何让存量物业更有价值?

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在花样年董事局主席潘军看来，房地产过去都是以制造增量为主，很少有人去关注存量，地产商也多数以开发为主，而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场，在供过于求的行业格局下，无论是万科试水“先租后售”、度假物业租赁、短租型办公楼，还是产业园孵化器，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。
                        11月25日，花样年发布公告称，其间接附属公司深圳（楼盘）美易家挂牌新三板的申请获批。这是国内分享经济热潮下第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。从万科的长租公寓，到刘爱明的中城新产业，以及花样年的美易家，房地产商在持有物业运营领域花样频出，但物业运营产生的微薄租金，是否能够负担起开发团队的现有规模？在运营物业过程中，他们面临的最大阻力来自哪里？在持有型物业里，哪一类才是最佳选择？
11月25日，花样年控股（01777.HK）正式宣布，其间接附属公司深圳市美易家商务服务集团股份有限公司在新三板的挂牌申请获得批准，这也是在国内分享经济热潮下，第一只以在线短租及度假物业运营为题材的股票。
在花样年董事局主席潘军看来，房地产过去都是以制造增量为主，很少有人去关注存量，地产商也多数以开发为主，而忽略了运营和服务。随着房地产市场进入下半场，在供过于求的行业格局下，无论是万科试水“先租后售”、度假物业租赁、短租型办公楼，还是产业园孵化器，存量物业的盘活与运营有望成为房地产市场的下一个金矿。
与此同时，国内物业偏低的租金回报率，对于地产商寻求投资收益带来极大压力。在从开发商到运营商转型过程中，地产商将面临怎样的挑战？
　盘活存量物业的生意
位于广州（楼盘）市黄埔大道交界的棠下涌东路上，在一栋红色外墙建筑上，“万科驿”三个字特别醒目。《每日经济新闻(博客,微博)》记者了解到，万科驿是万科近两年推出的针对年轻人、创客的租赁型产品，该物业是万科在广州推出的万科驿金融城分店。
与传统的住宅销售不同，万科驿由万科包租下旧厂房并改造而成，可租单位共有110套，均为4.5米层高的LOFT产品，项目只对年轻人开放。对于成功申请入住的租客而言，未来在购买万科旗下住宅物业的时候还可享受额外优惠。万科这一“先租后买，租金可抵房款”的模式，一度被业界解读为颠覆了房地产传统的开发-销售模式。
尽管万科否认了上述说法，但其承认，该模式体现了长租公寓业务与住宅开发业务之间的协同效应，长租公寓业务可以为住宅开发业务储备客户、提前锁定客户，住宅开发业务节省的营销费用，可以用于回馈长租公寓客户，推动长租公寓业务的发展。公司不排除未来探索住宅“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式，但目前并无具体计划。
国内房地产市场在经历了近20年的开发后，积累了大量的存量房。调查数据显示，2013年我国房地产市场的沉淀房屋有2.2亿套，城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，城镇空置房为4898万套。在共享经济时代，滴滴快的与Uber正是通过盘活闲置的租赁车资源，实现了巨大的成功。无论是万科驿还是美易家，均瞄准了空置物业与租赁需求之间要素错配背后蕴藏的市场。
潘石屹的SOHO 3Q则瞄准了国内过剩的写字楼资源。SOHO 3Q的商业模式是将写字楼办公室或办公桌以短租的形式对外出租，预订、选位、支付等环节都在线上完成。除了SOHO中国自持物业外，潘石屹还将其复制到更多并非SOHO持有的物业。按照潘石屹的设想，在2015年末之前，3Q中心的数量增加到11个，拥有超过11000个座位，明年达到40000个座位。
在万众创业的热潮下，产业园也成为资本试图盘活的重要资源。以前协信地产CEO刘爱明为例，这位前万科高管于下半年重回深圳创办了中城新产业控股（深圳）有限公司，瞄准的正是产业园改造升级的机会，公司还获得了万科与世联行(002285,股吧)的入股。
　持有回报率成最大难题
尽管中国房地产市场提供了巨大的存量物业，涵盖住宅类、商用物业以及产业园，不过房地产商想从以前简单粗放的开发销售向追求精细化的持有运营转型，并非易事。
首当其冲的是，在现阶段，持有运营的回报率远低于传统的开发建设模式。以住宅或公寓为例，新城控股高级副总裁欧阳捷向《每日经济新闻》记者表示，目前国内住宅物业租金回报率约为2%~3%，这意味着同样一套房，房企选择持有住宅物业，从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息，负回报决定了租赁型住宅难以成为行业主流。
华南一家上市房企的高管向记者表示，万科推出的“先租后买”模式，从目前来看更多只是一次营销噱头，住户租和买的并非是同一个项目，万科驿只是万科在长租公寓市场的一次试验，目前难说贡献盈利。更重要的是，对于购房者而言，地段与价格才是最大的痛点，万科给予的额外优惠，能否保证它的租户能转化成买家，有效性有待观察。
相对于住宅类物业2%~3%的租金回报率，广发证券(000776,股吧)的研究报告指出，目前一线城市的优质商用物业租金回报率可以达到5%~6%，在社会无风险收益率逐步走低的背景下，开发商持有优质商用物业的意愿会增强。
不过，要通过持有运营商业地产获利，首先要解决的是资金沉淀的难题。欧阳捷表示，以往房企在开发商用物业时，大多采用“现金流成本法”，即通过部分销售回笼现金，覆盖项目的开发与持有成本，在实现现金流平衡后再培养持有型物业。随着市场结构性分化加剧，商用物业的销售难度加大，甚至无法覆盖开发与持有成本，因此以万达为首的商业地产开发商，正尝试通过众筹等形式实现资本化运作，从以往的重资产持有转变为轻资产运营，解决资金沉淀的难题。
融资成本偏高则是制约商业地产持有回报的另一个难题。以新城控股为例，欧阳捷算了一笔账，公司此前发行的境内公司债成本为4.5%，如果加上1.5%的管理成本，意味着持有的商用物业即便能达到6%的收益率，对于企业而言依然是无利可图。
越秀房托一位内部人士向记者表示，该基金此前成功收购了上海（楼盘）宏嘉大厦，尽管项目当前的租金回报率仅为4.1%，但由于越秀房托采用了100%贷款的方式，整体融资成本仅为2.4%，通过财务杠杆反而提升了项目的回报能力。由此可见，低成本的融资能力是房企转型商业地产运营商的关键。
相对于商业地产，在大众创业的时代，包括众创空间在内的产业地产未来或将拥有更大的空间。中信证券(600030,股吧)房地产分析师陈聪认为，不同于传统的商用物业，像优客工场这样的新型产业园除了能提供办公场所外，还能提供企业发展所需要的第三方服务，甚至扮演孵化器的角色。除了传统的租金收入外，地产商还可以通过提供融资顾问、管理咨询服务，甚至入股中小企业，拓展更多的收入来源。
不过，类似的新型产业园对于房企的综合金融能力提出了更高的要求。作为国内首家提出“产权换股权”PE思路的地产商，星河集团曾推出以产权或“现金+产权”的方式，与入驻深圳星河world项目的拟上市企业进行股权置换，但公司总裁姚惠琼此前在接受记者采访时坦言，星河集团的优势在于公司是国内最大创投机构——深圳市创新投资集团的第二大股东，能为公司提供优质的拟上市企业，这是其他房企难以比拟的先天优势。
<p>“由于创业者本身不具备较强的支付能力，这意味着类似众创空间这样的物业是很难单纯通过租金回报获利”，协纵国际集团联合创办人黄立冲向记者表示，如果站在PE的角度，即便是知名的PE机构，每二十个项目只有一个能成功并上市，因此类似众创空间这样的物业想通过孵化企业获利的难度非常大。