旧楼改造商机几何？

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中国新天地的计划是，未来更多在一线城市寻找综合商业体开发商机，尤其是旧项目改造的商机，刘梦洁称：“前些年是旧城改造的商机，现在进入到旧楼改造的时代，未来上海等一线城市还是有很大潜力的旧楼改造和资产盘活。尽管空地已经很少，但是有很多旧项目需要盘活，这些旧商业项目的地理位置大多不错，但是经营不行。另外，还有一些已经拥有成熟社区的项目也可以进一步进行商业的扩充。”
                        几度延迟开业的虹桥天地终于在本周末开幕，未来，同属于中国新天地旗下的重庆（楼盘）天地及佛山（楼盘）岭南天地都会有不同程度的升级改造。
《第一财经日报》记者12月13日采访获悉，这背后其实是瑞安系麾下的中国新天地启动了全国连锁“天地”系列商业综合体项目的打造，此前，瑞安系数度卖楼回笼资金，其中一个主要目的就是将资金投入到商业综合体开发中去。而未来一线城市的旧楼改造将成为中国新天地扩张购物中心等商业体的主要模式。
80亿元打造虹桥天地
中国新天地是瑞安房地产的全资附属公司，于2013年3月1日成立，专门负责瑞安系麾下的商业综合体运作。其麾下较为知名的项目当数上海（楼盘）新天地，从1999年初开工建设，近10亿的整体投资，以商业打造提升区域价值，上海新天地的年平均投资收益率为8%~10%。
“随着"虹桥热"和上海中心西移的发展势头，中国新天地在2010年确定了虹桥天地项目，虹桥天地总建筑面积约38万平方米，总投资额80亿元。该项目内包括了购物中心、酒店、写字楼和娱乐设施，其中，购物中心是主体。我们专门做了一个演艺中心，可以举办2000人的小型演唱会，演艺中心是个独栋的楼，是我们商场的门户。”中国新天地企业传讯及推广总监刘梦洁告诉《第一财经日报》记者。
由于实体商业被电商冲击严重，因此体验式业态越来越多被用以拉动人气，近期美罗城就联手著名导演赖声川在商场内打造剧场来吸引客流。
“我们和美罗城的上剧场不同，他们是一个纯粹的剧场，我们的演艺中心是比较综合的，还可以做很多创客大会等，加上我们位于机场附近，还有酒店项目，我们希望可以吸引到上海市区和长三角的游客过来，就当作是一个度假的地方。”刘梦洁表示。
不过，虹桥天地几度延后了开业时间。
对此，刘梦洁透露，项目开业需要符合很多条件，比如可达性、周边环境配套等，整体虹桥商务区都是一个大工地，前期和后期拿地有时间差，还有其他开发商在观望，大家都希望做差异化战略，这就导致整个虹桥枢纽的商业项目开业都有所延后。“对于我们和进驻商户而言，可达性和环境安全等问题会影响到体验，如果没有准备好，那还不如不开，目前而言，办公楼出租了90%，约300家品牌商户已入驻。虹桥天地的写字楼和购物中心都是只租不售。”
回笼资金抓紧旧楼改造商机
值得注意的是，瑞安系近来先后出售了企业天地系列物业，这一回笼资金策略的背后也与其未来商业体项目发展有关。
“企业天地3号楼以57亿元出售，瑞安获得了大量回款，加之之前企业天地一期被香港领汇以70亿元收购，瑞安在此项目上得到127亿现金流，有效降低了瑞安企业负债率，这符合港资公司对于项目开发的基本思路。轻资产化，进可攻退可守；同时让瑞安也借此回到其最擅长的开发模式中——利用规划、改造土地资源获得溢价的模式中去，利用企业的资源打造能力获得新的开发机会。”睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦认为。
中国新天地方面坦言，出售企业天地1号及2号，让瑞安房地产的净资产负债率降低了15.6%，强化了公司资产负债表，对于资产周转率而言是利好。
“我们的战略调整就是根据各项目发展进度和市场情况，释放和变现公司商业物业资产价值。现金回报释放及变现公司商业地产组合的市场价值，用于新项目投资，提升了资产周转率。未来我们将继续贯彻执行该策略，持续提升财务实力，以把握未来业务增长机会。”刘梦洁透露。
那么回笼资金后的新项目投资是什么呢？
中国新天地的计划是，未来更多在一线城市寻找综合商业体开发商机，尤其是旧项目改造的商机，刘梦洁称：“前些年是旧城改造的商机，现在进入到旧楼改造的时代，未来上海等一线城市还是有很大潜力的旧楼改造和资产盘活。尽管空地已经很少，但是有很多旧项目需要盘活，这些旧商业项目的地理位置大多不错，但是经营不行。另外，还有一些已经拥有成熟社区的项目也可以进一步进行商业的扩充。”
“瑞虹新城最早是住宅社区，对于这个项目，我们在未来数年内会增加娱乐文化、休闲和10万平方米的购物中心等，我们注意到，上海虹口和杨浦的人口密度高，但商业供应量很小，如果有旧项目存在则完全可以改造、扩建购物中心等。”刘梦洁透露，未来重庆、武汉（楼盘）与佛山的“天地”系列项目都拟进行资产改造，比如武汉天地明年会开设一个10万平方米的购物中心，以提升人流，而上海新天地也会有提升改造。
但有业内人士认为，购物中心之类的商业体回本期很长，甚至要“养”10年之久，瑞安系何必要走一条艰难的路？
“我们强调商业项目，是因为长期经营，商业地产长期的收益率很高，比如上海新天地每年的租金收益都比当年的投入多，商业经营的是客户黏性，人们愿意支付附加值溢价，我们的长期计划就是向第三方融资，并在中国进行商业地产投资，保持资产管理话语权，以资产管理实现回报和收益最大化。我们不做短线投资，而是按"十年"规划项目。”刘梦洁表示。
业界认为，购物中心的运作不是土地获取能力，而是企业对于商业资产运营能力的考验，预计未来2~3年，中国市场会有一个商业地产项目的洗牌过程。
<p>（责任编辑：李振梁 HN063）