楼市“供应侧”改革两大方向

奶茶麻

未来，楼市“供给侧”的政策改善有两个层面：一是加快户籍制度改革，释放楼市有效需求；二是建立住宅政策性银行，提升外来人口“市民化”后的住房支付能力。三中全会《决定》第23条（“完善城镇化健康发展体制机制”），对这两方面的改革有明确规定，已体现了站在“以人为本”新型城镇化的角度看待楼市政策走向的意图。新型城镇化是最大内需，也是扭转过往消费为主的内需“屡提不振”的路径，更是进一步释放人口红利和集体土地市场化红利的路径。
                        李宇嘉
在“十三五”开局之际，高层提出“供给侧改革”，显示高层经济判断和治理思路在调整。在稍早时候的中央财经领导小组会议上，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民说，未来要打好四个歼灭战，其中之一就是化解楼市库存。由此，楼市“去库存”、“公积金贷款证券化”等政策指向，着眼点更多是在释放要素动力、提高潜在增长率，即改善“供给侧”，而不能理解为只是为当期经济增长考虑。
“供需错位”已成我国经济持续增长的最大路障。以房地产为例，近年来，扶持楼市以稳定经济并为改革腾挪空间的政策，如退出限制性政策、提高需求杠杆、降低购房成本、保障房货币化等，基本围绕“需求侧”展开。用住建部官员的话来说，能出的政策已出尽了。但楼市始终没能“去库存”，而楼市有效需求，特别城市新移民、外来人群“住房难”又亟待解决。侧重“需求侧”的楼市政策空间收窄，改善“供给侧”成了新的选择。
未来，楼市“供给侧”的政策改善有两个层面：一是加快户籍制度改革，释放楼市有效需求；二是建立住宅政策性银行，提升外来人口“市民化”后的住房支付能力。三中全会《决定》第23条（“完善城镇化健康发展体制机制”），对这两方面的改革有明确规定，已体现了站在“以人为本”新型城镇化的角度看待楼市政策走向的意图。新型城镇化是最大内需，也是扭转过往消费为主的内需“屡提不振”的路径，更是进一步释放人口红利和集体土地市场化红利的路径。
加快提高户籍人口城镇化率，是“十三五”经济社会发展的主要目标之一，而提高户籍人口城镇化率，就是将业已在城市就业的2.7亿外来人口纳入城市户籍。据国家统计局数据，外来人口在就业地城市买房比例不足1%。而在自购房农民工中，小城镇购房达49.1%。足见外来人口住房需求强烈，但迫于就业地城市户籍限制与高楼价，或不得已选择小城镇。
“十三五”规划建议提出“实施居住证制度，实现基本公共服务常住人口全覆盖”。根据去年底发布的《居住证管理办法》，“居住证持有人可与户籍人口享有同等的包括义务教育、平等就业等基本公共服务，并逐步享受同等的社保、住房、养老和随迁等权利”。若做实居住证涵盖的上述权利，非户籍人群在很大程度上就融入了城市，其在城市消费和投资的“内需”将全面释放。
目前，外来人口占了城市常住人口的35%，这是我国现阶段最后一块人口红利，也是适龄购房者中潜力最大的一群。激活他们的住房需求，才是化解房地产库存的长效机制。但同时，外来人群规模很大、收入水平较低、现有居住形式亟待更新，单靠财政投入、银行贷款无力解决。成立住宅政策性银行，有望实现外来人口“本地化”后的住房需求。
在国务院法制办11月20日发布的《住房公积金管理条例（修订送审稿）》中，不论将个体户、自由职业者纳入公积金政策覆盖范围，还是将公积金提取用途扩展至租房、物业费缴交等，或是公积金贷款证券化，抑或是淡化公积金中心的行政职能，强化其流动性、保值增值、风险管理等决策能力，目的很清楚，短期内是为了稳定楼市销售规模，中长期看，则更多是为了构建新型城镇化的住房融资形式——住宅政策性银行，降低城镇化的成本。
随着资金来源短期化、利率市场化，对商业银行而言，不仅个人住房贷款（唯一受利率管制的资产品种）收益越来越低，“短借长贷”风险也越来越突出。特别是，不良贷款进入新一轮高发期（不良率连续14个季度反弹）、流动性风险越来越突出。再说，即便未来改善型住房需求将接力“刚性需求”，但靠户籍人口、高收入群体驱动的住房需求高潮已过去，因而，未来不能再指望商业银行来行使政策性职能了，更无法靠商业银行来支持新型城镇化过程中那些具有民生和政策属性的住房需求。“十三五”不仅是全面建设“小康”的攻坚期，也是《国家新型城镇化发展规划（2014-2020年）》目标实现的关键期，将开启楼市发展新时期。这个新时期，发展动力来自外来人口“市民化”释放出的潜力，发展区域集中在二线和三四线城市，需求主体以外来人口为主。这都迫切需要建立新型城镇化的住房融资形式——住宅政策性银行，以代替过去商业银行对城镇化住房融资的支持。同时，与住宅政策性金融机构并列，三中全会《决定》第23条提出“建立城市基础设施融资机构”，以配套新型城镇化过程中，对于基础设施、市政设施的投融资需求，两者也事实上构成了新型城镇化的投融资体系。
《住房公积金管理条例（修订送审稿）》提出，住房公积金中心可发行公积金个人住房贷款支持证券，或将闲置公积金投资于公积金住房贷款支持证券，这赋予了公积金中心“类银行”的功能，开辟了公积金中心之间余缺资金的拆借渠道，打通了公积金中心与资本市场的对接。由此，公积金贷款在体量上将逐渐向银行贷款看齐，成为新型城镇化住房融资主渠道。
<p>（作者系深圳（楼盘）市房地产研究中心高级研究员）