楼市政策趋宽松 园区类上市房企前景看好(附股)

好菇凉中国造

从房地产行业细分领域来看，多家机构看好园区板块上市公司发展前景。兴业证券(601377,股吧)(601377)报告指出，园区企业拥有最好的中小企业入口，创投产业应成为园区企业利润增长、做大做强的发力点。目前大量中小企业入驻园区，园区拥有最好的中小企业资源、最全面的中小企业数据、最好的扶持孵化条件，通过投资中小企业并适时退出，将实现园区和企业的双赢。目前，新三板、科创板以及各地股权托管交易中心未来将持续为中小企业发展融资提供便利，也为园区企业创投退出提供良好的渠道，园区企业转型创投产业将充分享受政策红利。
                        编者按：数据显示，147家房地产上市公司中已有26家公布了2015年业绩预告，中关村(000931,股吧)(000931)、世荣兆业(002016,股吧)(002016)、荣丰控股(000668,股吧)(000668)等公司预计业绩增幅较大，嘉凯城(000918,股吧)(000918)则预计亏损较严重。业内人士认为，房地产行业整合将提速，强者恒强，而一些中小房企有可能不得不退出这一行业。从细分领域来看，在“大众创业、万众创新”的背景下，园区类上市房企值得期待。
中关村业绩大增
Wind资讯显示，在26家公司中，预增3家、略增4家、扭亏3家，预减5家、略减3家、续亏两家、首亏5家，中房股份(600890,股吧)(600890)为不确定。
中关村预计2015年实现盈利约1.5亿元至1.8亿元，比上年同期增长991%-1209%，成为已公布业绩预告房企中业绩增幅最大的公司。中关村业绩大增和转让北京中科霄云资产管理有限公司关系密切。今年上半年，中关村将中科霄云95%股权转让给北京锦秋知春房地产开发有限公司，转让价款为3.7亿元，该转让事宜增加中关村投资收益约2.07亿元。此后，中关村又转让了中科霄云剩余5%股权。中关村称，扣除转让中科霄云股权产生投资收益影响，公司及控股子公司今年盈利情况与2014年相比无较大变动。
除中关村外，世荣兆业、荣丰控股等公司预计2015年净利润同比增幅也在1倍以上。世荣兆业预计，2015年实现盈利5500万元至6500万元，同比增长274.13%至342.16%。对于业绩变动的原因，世荣兆业表示，2015年度可结转的商品房销售收入较上年度增加，导致盈利增长。
荣丰控股预计，2015年实现盈利500万元至2000万元，同比增长110.85%至143.40%。2014年公司净利润为亏损4608.53万元。公司表示，预计四季度北京荣丰房地产开发有限公司将销售荣丰嘉园项目一处商业用房，公司整体经营业绩与去年同期相比将大幅增长。
与这些公司相比，嘉凯城的业绩则不那么乐观。嘉凯城预计2015年净利润亏损23亿元，同比下降6138.19%，成为已公布业绩预告公司中业绩下滑幅度最大的公司。2014年，公司净利润为3809.09万元。对于业绩大幅下滑的原因，嘉凯城表示，公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出，毛利空间缩减显著。其次，达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加。另外，公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。
两极分化显著
业内人士认为，房地产行业已步入白银时代，整体增量空间有限，房企布局由扩张转向收敛。由于核心城市土地竞争愈加激烈，地价高企已透支未来房价上升空间，房企盈利空间被不断压缩。
从企业格局角度来看，全国房地产投资失速主要源于大部分中小房企投资不振。受制于资金的缺位，多数中小房企拿地积极性消退，项目开工延缓，销售回款速度明显降低，进而持续恶化企业资金面。更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者以维系企业正常运营。2015年8月，浙江广厦(600052,股吧)(600052)决定在未来三年内逐步退出房地产行业，进入有发展潜力和增长空间的新领域，实施产业转型；莱茵置业变更为莱茵体育(000558,股吧)(000558)，剥离房地产业务。
同时，大型房企得益于自身雄厚的资本实力，在保障自身业绩增长的同时，战略并购或入股优质项目。随着时间的推移，行业竞争格局“两极分化”特征显著。
从房地产行业细分领域来看，多家机构看好园区板块上市公司发展前景。兴业证券(601377,股吧)(601377)报告指出，园区企业拥有最好的中小企业入口，创投产业应成为园区企业利润增长、做大做强的发力点。目前大量中小企业入驻园区，园区拥有最好的中小企业资源、最全面的中小企业数据、最好的扶持孵化条件，通过投资中小企业并适时退出，将实现园区和企业的双赢。目前，新三板、科创板以及各地股权托管交易中心未来将持续为中小企业发展融资提供便利，也为园区企业创投退出提供良好的渠道，园区企业转型创投产业将充分享受政策红利。
安信证券也认为，近期园区创投公司利好不断，新三板分层制度改革、科创板推出预期将利好园区创投类公司。
　中关村:定增加码医药业务
事件
公司拟以不低于8.57元/股价格，非公开发行股份不超过1.4亿股，募集资金12亿元，用于偿还贷款及私募债、与军科院毒物药物研究所共建药物代谢平台、盐酸苯环壬酯和盐酸纳曲酮增加新适应症项目、收购山东华素少数股东权益、山东华素原料药及固体口服制剂生产线建设、华素制药品牌建设及补充流动资金等项目。
简评
控股股东股东大比例参与。公司控股股东国美控股集团承诺以现金方式参与认购，金额为4亿元，占募集总额的1/3，锁定期为36个月。控股股东大比例参与定增，并主动锁定36个月，体现了大股东对公司聚焦医药业务的坚定支持与信心。
15年大概率为业绩拐点。公司继剥离中关村建设后，再次拟以不低于3.6亿元价格出售中科霄云95%股权。中科霄云100%股权账面价值仅为1.9亿元，评估价值为3.4亿元，预计交易完成后将给公司带来约1.7亿元投资收益，同时为公司减少约380万元亏损，公司2015年表观业绩将大幅改善。同时在定增项目偿还贷款后，公司将减少近6亿元欠款，将大幅缓解公司的财务负担。
世荣兆业一季报:预收款印证业绩弹性，受益自贸区挂牌效应
一季度可结转项目减少，营业收入同比降 86%。2014 年1-3 月，世荣兆业（002016.CH/人民币14.07， 买入）实现营业收入1，806 万元，同比下降86%；归母净利润-2，583 万元，同比下降217.9%，每股收益-0.04 元。公司收入、成本和营业税金均出现较大幅度的下降，主要原因系可结转的商品房销售收入同比减少，导致1 季度收益相应减少。
预付款项较上年末增加25%，业绩锁定率高。公司3 月末预收账款账面价值达到12.85 亿元，同比上升114.3%，较上季度末上升25.1%，而2014 年全年营业收入仅为4.21 亿元。预收账款分别锁定我们预测2015 年收入的100%和2016 年收入的16%。在去年低基数的背景下，公司今年的业绩弹性可期。
资产负债率上升，非公开发行降低杠杆率。公司3 月末资产负债率为66.91%，较上季度末上升5.25 个百分点；3 月末净负债率为53.86%，较上季度末上升20.31 个百分点，主要原因系长期借款较去年末增加24.2%。随着公司25 亿非公开发行预案的公布，公司负债水平有望下降。
股权投资玉柴船动，进入高端装备制造业。公司3 月末长期股权投资较上年末增加753%，主要由于公司1 季度出资2.25 亿元通过增资方式取得玉柴船舶动力35.43%的股权，玉柴船动主营柴油机和低速机等高端装备制造业务，满足公司多元化发展战略需求，但报告期内该笔投资项目尚未产生盈利，导致投资收益同比下降856%。
受益横琴自贸区挂牌，重申买入评级。广东自贸区于4 月21 日正式挂牌，公司在珠海自贸区的丰富物业储备有望迎来价值重估，短期内股价也将受益自贸区概念催化。同时，公司横琴医疗项目已正式启动，其中生命科学研发中心有望与国内外一流生命科学研发机构合作，转型医疗业务的推进也令人期待。公司今年业绩在去年低基数背景下具有较大的增长空间，我们维持2015-17 年的每股收益预测分别为0.24 元、0.35 元、0.48 元，维持买入评级。
荣丰控股年报及一季报点评:基本面如期反转
上调公司15 年、16 年盈利预测至EPS 0.12 元、0.40 元，目前股价分别对应205X、63X PE。公司市值30 亿元，仅体现壳价值，但安全边际极高，我们用三种方法测算合理市值即安全边际为40.8 亿元，对应股价27.78 元，较当前股价折让8%；核心项目长春国金中心位臵极佳、体量大、土地成本低廉，预计15 年中开盘，公司基本面开始进入反转期。这是公司确定的投资价值。
不确定的价值在于公司过去不到两年时间停牌三次，显示重组预期强烈。但考虑到公司正因信披违规被立案调查，存在退市风险，我们暂不予评级。
业绩符合预期。14 年主营收入1082 万元（-91%），归母净利润-4609 万元（-2706%），EPS -0.31 元，与前期披露的业绩快报一致。业绩不佳的原因主要是公司2014 年度北京荣丰项目尾盘未实现销售，长春项目和重庆慈母山项目尚未达到销售条件。符合我们前度研究报告的判断（，2015/4/20）。
预计中报增长134~196%，基本面如期反转。同日披露的一季报显示，15 年一季度主营收入249 万元（+8%），归母净利润-960 万元（+22%）；EPS-0.07 元。公司预计15 年上半年净利润700~2000 万元（+134~196%）、EPS 0.05~0.14 元，主要是拟销售北京项目商业尾房，面积约5200 平米。
这些完全验证了我们前期的判断!n 再次强调基本面反转的逻辑:（1）15 年:预计北京荣丰嘉园剩余商业、车位可实现1.49 亿元销售收入。公司同时强调，将全面推进长春国金中心项目开发建设，力争在2015 年上半年实现销售。（2）16 年:长春国金中心已施工至地上一层，售价2~3 万元/平米，这将成为公司经营和业绩的拐点，15 年若能实现10 亿元的销售目标，将极大改善公司的现金流和资产负债表。考虑到项目计划16 年底竣工，开始贡献业绩，16年年报将大幅改善。（3）17 年及以后:国金中心16 年进入销售高峰，17年开始大量结转，业绩将从17 年起将进入持续的释放高峰期，不考虑重庆项目，仅计算国金中心，合计可实现的净利润约17 亿，即使按5年的结算周期，平均每年也可贡献净利润3.4 亿元，折合EPS 2.31 元。
确定性:安全边际极高，合理市值40.8 亿。公司目前在手项目两个，分别为长春国际金融中心和重庆慈母山F 分区地块，合计可售建面64 万平米，楼板价均在1000 元/平米左右，预计未来销售均价2~3 万元/平米。
我们以三种方法测算，公司房地产项目增值29.83 亿元，同时考虑参股长沙银行2.07%股权，以及6.4 亿净资产，计算公司合理市值/安全边际为40.8 亿元，对应股价27.78 元。
不确定:重组预期强烈。过去不到两年时间公司经历了三次停牌筹划重大资产重组事项/重大事项，似乎显示大股东重组心切。
风险提示:被立案调查存在退市风险；国金中心销售和结算不达预期。
嘉凯城:一线城市交付项目减少，低基数构筑业绩弹性
2015年1-9月，嘉凯城实现营业收入25.1亿元，同比下降56.2%；归母净利润-5.86亿元，每股收益-0.32元；含税毛利率和净利率分别为3.4%和-23.4%，公司同时预告年报大幅亏损，预计全年每股收益为-1.27元，主要由于传统地产销售规模下降，一线城市交付项目数量骤降导致毛利空间显著缩减，以及可资本化利息减少和财务费用增加。公司目前正经历转型阵痛期，今年大幅亏损构筑未来业绩弹性，公司的城镇生活服务平台战略正稳步推进中，目前在手和锁定意向的城市客厅项目逾60个，受到当地镇政府欢迎，且已推的城市客厅项目销售顺畅。此外，公司近期推出5，000万元员工持股计划，彰显转型信心。我们认为公司聚焦长三角经济强镇消费升级，是城镇化O2O的独特标的，下调2015-17年每股收益预测分别至-1.27元、0.08元、0.11元，下调目标价为7.76元，重申买入评级。
支撑评级的要点
营收同比降56%，一线城市交付项目数量骤减。公司1-9月实现营业收入25.09亿元，同比下降56.2%，较1-6月降幅扩大34.68个百分点，其中单季度实现营收3.96亿元，同比下降86.9%，环比下降69.6%，主要由于房产项目结算及贸易收入减少。公司1-9月含税毛利率和净利率分别为3.4%和-23.4%，分别同比下降10.65和22.34个百分点，主要由于一线城市交付项目数量大幅下降，毛利空间缩减显著。
传统地产销售规模下降，全年预告大幅亏损。公司1-9月销售商品、提供劳务收到的现金为43.6亿元，同比下降34.4%，主要由于公司部分传统房地产项目销售规模大幅下降。公司同时预告年报大幅亏损，预计全年累计净利润为-23亿，预计每股收益为-1.27元，主要由于:1）公司房地产项目销售规模大幅下降，一线城市交付项目数量下降更为突出；2）达到应清算土地增值税条件的项目金额上升、可资本化资金成本金额下降，导致税务负担及财务费用均增加；3）公司战略性城镇化建设投入进一步上升，但尚未进入产出阶段。
城市客厅战略稳步推进，员工持股计划助力战略转型。公司积极推行城镇生活服务平台项目，目前城市客厅在手项目19个，锁定50余个意向项目，受到各地镇政府欢迎且推出项目销售顺畅，其中11个城市客厅项目计划年内竣工交付。互联网项目并购方面，公司已与华院数据合资设立的数城科技负责线上平台的搭建和运营。此外，公司近期推出5，000万元的员工持股计划草案，将通过二级市场购买等方式获得公司股票，绑定多方利益并彰显转型信心。
评级面临的主要风险
传统地产去化率偏低，城市客厅快速扩张风险，线上项目并购慢于预期。
估值
<p>我们分别对地产业务给予20%的NAV折价，城市客厅业务按可比生活服务类平台企业给予相对估值，目标价由8.23元下调为7.76元，重申买入评级。