华尔街基金“捡漏”遭拒 佳兆业重组路上一波三折

笨蛋小妞

看上佳兆业优质土地资源并非只有融创中国，11月20日晚，全球十大对冲基金之一Farallon对佳兆业发出了一则不具约束力的建议草案。南京佳兆业城市广场则取得预售3.33万平方米，至10月底合约销售1.47万平方米，销售金额3.59亿元；惠州佳兆业壹号合约销售3.09万平方米，销售金额1.63亿元。
                        看上佳兆业优质土地资源并非只有融创中国，11月20日晚，全球十大对冲基金之一Farallon对佳兆业发出了一则不具约束力的建议草案。该公司意欲以1.5亿美元，换取佳兆业经发行扩大股本后75%的新股。
但较融创提出的“作价1.8港元/股，溢价近13.2%”的收购价，Farallon的收购价反而较佳兆业停牌前的收盘价折让95%，且将导致郭氏家族丧失控股权。这样的收购方案显然不能让佳兆业股东满意，不仅明确予以了拒绝，还坚称推进此前由佳兆业创始人郭英成主导的债务重组，才是符合投资人利益的最好选择。
拒绝的底气或许正是源于佳兆业重组的稳步推进。就在收购案提出的一周前，佳兆业还首次公布销售业绩。这是该公司自2014年12月7日爆发危机之后，首次公布销售业绩。虽然52.33亿元与去年同期234.59亿元的销售额不可同日而语，但这对于尚处债务泥淖的佳兆业而言，已经无疑是一大剂量强心针。
“捡漏”遭拒
11月20日晚，佳兆业公告称，该公司董事会日前收到了Farallon一封标题为《初步不具约束力建议》的草拟合约细则及函件，试图通过注资获取佳兆业的控股权。
具体实施上，将由Farallon领导的投资者银团拟向佳兆业注资1.5亿美元，以换取相当于其经发行扩大的股份75%的新股。随后，佳兆业现有股东将按比例收取现金500万美元，以及行使期为12个月并可按每股0.07港元行使的认股权证，假设认股权证获现有股东全数行使及佳兆业获注资约5.1亿美元，Farallon将持有佳兆业经发行及股本注资扩大的已发行股份的80%。
倘若按照Farallon此次提出的重组方案计算，佳兆业的总市值仅为3.87亿港元，不仅较公司停牌前80.1亿港元的市值折让约95%，报价更是低于融创此前提出的“作价1.8港元/股，溢价近13.2%”的收购价。
除了收购价格折让外，倘若佳兆业同意此笔收购，Farallon将成为佳兆业的绝对控股股东，包括郭氏家族与生命人寿在内的原股东权益将大幅被削减，并丧失控股权。
根据佳兆业目前的股权架构，郭氏家族分别通过大正投资、大丰投资、大昌投资合共持有佳兆业49.25%的股权，生命人寿则持有29.94%股权，公众股东占比为20.81%。
这样的方案有利有弊。其中，相对于孙宏斌重组建议的大幅削债，Farallon对佳兆业海外债务则显得宽松得多。该收购建议称，佳兆业现有高息票据将交换为四批于2017年、2019年、2020年及2021年到期的票据，新优先票据的条款与现有高息票据大致相若，可换股债券则交换为新2019年可换股债券，其条款与之前债券大致相若。
但方案被佳兆业明确予以了拒绝，并坚称推进此前由佳兆业创始人郭英成主导的债务重组，才是符合投资人利益的最好选择。
佳兆业还补充称，“公司近期投放大量资源的工作重点，是在困难的经营环境下稳定业务及管理流动资金。并与境内债权人签订重组条款以解决持续的诉讼，解冻目前销售受限制的资产，保障公司的持续经营价值。”
据佳兆业内部人士透露，其计划于近期与境外债权人举行一系列会面及电话会议，以回答与重组有关的问题，并与督导委员会合作落实建议重组的支持条款。
该人士还调侃称：“我们现在是在给中国银行这样的债权人打工。”
首次公布业绩
拒绝被收购的底气或许正是源于佳兆业重组的稳步推进。就在收购案提出的一周前，佳兆业还公布了其2015年前十月销售业绩。这是该公司自2014年12月7日爆发危机之后，首次公布销售业绩。
数据显示，2015年前10个月，该公司录得总合约销售52.33亿元，较去年同期234.59亿元减少77.69%；总合约建筑面积约为86.38万平方米，同比减少62.53%。虽然52.33亿元与去年同期234.59亿元的销售额不可同日而语，但这对尚处债务泥潭的佳兆业来说，无疑是一大剂量的强心针。
具体的销售业绩构成上，华中、环渤海、华西、长江、珠三角的二三线城市分别贡献8.18亿元、8.91亿元、16.44亿元、6.27亿元、3.44亿元，二三线城市成为主力。三大一线城市深圳、广州、上海累计仅占佳兆业总销售金额的17.37%。
期内，佳兆业旗下处于锁定状态的11个项目、物业项目停售的22个项目中，重庆、绥中、辽宁、长沙、上海、成都、苏南、佛山等8个区域的项目全部可以正常销售，而湖北、山东、珠海等地则有部分项目可正常销售。
其中，上海佳兆业城市广场、金融中心、佳兆业8号三大主力项目，由于佳兆业上海公司已与其最大在岸债券持有人中国银行达成了相关协议，伴随协议的签署，三个项目恢复了正常施工与销售工作。最终恢复销售的项目在前十月中累计收金3.7亿元。同处于一线城市的广州佳兆业城市广场也因与债权人协商破冰在10月份获得解封入市，最终获得销售额1.58亿元。
此外，南京佳兆业城市广场则取得预售3.33万平方米，至10月底合约销售1.47万平方米，销售金额3.59亿元；惠州佳兆业壹号合约销售3.09万平方米，销售金额1.63亿元。
大本营深圳因大部分项目处于限制销售状态，则最终仅贡献3.81亿元。目前，佳兆业大鹏假日广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业中央广场、山海美域花园4个物业项目处于“预售阶段”，但截至11月10日佳兆业在深圳4个项目有1444套、11.18万平方米被查封，732套被锁，佳兆业前海广场1.7万平方米的单位已经解锁。
值得注意的是，佳兆业在公布业绩时还提及深圳物业项目仍受锁定的主要原因。其称，是保障相关仅与集团订立临时买卖协议的单位买家的权益。“但集团正积极与债权人商讨，以尽快重新开售深圳4个物业项目。”
降价销售破冰？
事实上，佳兆业陷入危局之后，该公司旗下项目多处于限制销售状态，而未被查封的项目也因为公司商誉受损使得销售几乎处于停滞状态。但在情况略微缓和后，佳兆业试图重启销售，并适时降价促销。
4月19日，杭州佳兆业玖珑山推出了一批特价房，170平方米户型每平方米一口价10000元，130平方米户型每平方米12500元，两个户型各有10套，位于2到6层。在佳兆业出现危机前，玖珑山的网签均价约16000~17000元/平方米，而在今年1到3月份，该盘多次以9300~14300元/平方米的员工价格成交了30套。照此算来，一套170平方米户型的房源此前的总价在270万元以上，较现在170万元的总价，大约便宜了100多万元。
9月12日，惠州佳兆业1号重新开盘，成为佳兆业陷入危机以来第一个重启销售的项目。为了快速恢复销售，佳兆业依靠5291元/平方米的价格优势，9月份销售179套，成为当月惠州最大的亮点。
而于10月24日正式开盘的广州佳兆业城市广场，恢复销售时也有大幅度的优惠。当天，该项目推出85~123平方米复式单位，以及189平方米顶楼大平层单位，折后均价1.5万~2万元/平方米，较吹风价少了将近3000元/平方米。值得庆幸的是，降价出售的佳兆业城市广场开盘现场吸引近300人到场，截至中午时中低楼层的小户型单位基本售罄，其后大户型也陆续被选购。最终，项目当天所推户型几近售罄。
在解锁和降价的双重措施之下，佳兆业前十月录得总合约销售52.33亿元，合约建筑面积约为86.38万平方米。但平均售价却低至6058元/平方米，远低于2013年的9760元/平方米以及2014年前11个月的1.02万元/平方米。
但对于销售均价的大幅下降，佳兆业方面则予以否认。其回应《中国经营报》记者称，公司并无降价销售行为，均价下降是因为贡献销售的多为二三线城市，从而拉低了整体的均价。
<p>但如今摆在佳兆业面前的重组困难依旧不容小觑。深圳、广州等地的部分项目依旧处于被锁状态。被认为是佳兆业重组关键之一的2014年年报依旧不见踪影。收到境内债权人向法院提出的资产保全申请书也由今年4月的60份增至70份，应诉通知书由34份增至55份，应诉通知书下具有争议的合约总额由95.34亿元增加119.87亿元，至215.21亿元。