冯焱东：楼市去库存关键在供需双向发力

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当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为，去库存要在需求侧和供给侧双向发力，总的原则是扩大需求，同时抑制和改善供给。
                        冯焱东
据国家统计局数据，我国房地产待售面积自2011年来一直在不断增长，2011年底全国待售面积为2.72亿平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分别增长到3.65亿、4.93亿、6.22亿和6.86亿平方米，待售面积/年销售面积比例从2011年的25%持续上升到2015年10月的53%。
值得一提的是，当前统计的还只是显性库存，即已领预售证但未售的部分，实际上还有更庞大的隐性库存，即尚未领预售证的那部分库存。近年来，各地出让了大量土地，正在开发（或准备开发）但未开盘的库存不容小觑，显性与隐性库存相加的真实库存应该远高于当前统计。
虽然今年以来房地产销售较明显回暖，1~10月全国商品房销售面积增长7.2%，销售金额增长14.9%，但我国房地产待售面积仍处于不断增长状态，投资额持续高于销售额，房地产供过于求的状况并没有因销售回升有所缓解。
总体而言，我国房地产仍处于库存增长阶段（一线城市除外），去库存阶段还没有到来，这一基本判断我们必须清楚。可以说，房地产市场的主要矛盾已经从前些年关注房价泡沫演变为供应泡沫。供应泡沫危害很大，不仅影响行业健康发展，若处理不好还可能危及经济安全和社会稳定。
当前楼市去库存已成为行业乃至国民经济的一项重要任务。笔者认为，去库存要在需求侧和供给侧双向发力，总的原则是扩大需求，同时抑制和改善供给。
需求侧：契税仍有优惠空间
扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等方式。从金融政策看，当前货币政策相对宽松，利率不断下调，首付比例已有所下调，未来还有下调空间，限贷规定也可以考虑适当再松绑，要积极谋划公积金贷款证券化，增加资金来源，优化改善公积金提取与贷款流程，稳步推进住房银行的设立，加快房地产信托投资基金的正式推出，金融租赁要向房地产积极拓展，以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显作用。
财税政策方面，房产税可以考虑适当推迟，契税尚有减免优惠的空间，保障房建设上可考虑直接购买部分商品房，棚户区改造须加大货币补偿比例，促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面，主要是户籍要进一步放开，另外限购可以考虑适当再放松一些。
据统计2014年底我国城镇化率为54.77%，但城市户籍率仅为35.9%，约2亿人工作生活在城市但没有城市户口。除一线城市外，入户政策应考虑进一步降低门槛。
过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑，主要是担心房价过快上涨，现在这个顾虑小多了，因为供过于求背景下适当刺激需求不太可能引发房价快速上涨。
那么，在政策鼓励下需求能增加多少？2013年，全国房地产销售面积达到历史高峰，为13.1亿平方米，2014年下降到12.1亿平方米，今年虽然在政策红利下有所增长，但预计仍低于2013年的水平。
虽然政策能鼓励住房消费，但随着整体经济增长和城镇化速度的放缓，未来几年成交量不可过于乐观，所以说房地产去库存在鼓励需求的同时，必须控制和改善供给。
供给侧正是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看，刺激需求易，抑制需求难；刺激供给易，抑制供给难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力，不能一方面在想方设法消化库存，另一方面土地还大量出让，这样去库存永远实现不了。
在我国，房地产不是一个完全市场化的行业，因为房地产源头土地的供应具有垄断性质。作为唯一土地供应方，地方政府对房地产行业的影响非常大。因此，去库存也要地方政府发挥关键作用，即严格控制土地出让规模。若这点做不到，去库存就可能成为口号，甚至可能继续加重。对于地方政府，当前财政收入增幅快速下滑，地方债务压力巨大，此时如控制土地出让规模，必将减少财政收入，所以通过降低土地出让规模来消化供应有一定难度。
供给侧：控制土地出让规模
但不控制和降低土地出让规模，供应泡沫只会越来越严重，必将危及国家经济安全和社会稳定。那么，该怎么办？
笔者以为，一是中央要有土地供应总体控制指标和考核，当前商业地产泡沫尤为严重，商业用地出让应该更加谨慎；二是对于个别地区要把去库存纳入领导干部考核内容；三是地方债务要中央通过发债等办法来解决部分，积极开拓地方政府新的融资渠道；四是通过“双创”、发展服务业和产业升级来增强城市发展后劲，培养财税来源，减少对房地产的过高依赖。
控制土地出让规模是供给侧最重要的方面，同时还有两点需要高度重视，主要是如何改善供给。
首先，城市公共资源要均等化配置。这点往往容易被忽视，但它对去库存很重要。当前各城市中心区域土地开发量日渐减少，主要供应量都在新区、郊区和卫星城，库存主要集中在这些区域，但学校、医院、交通、商业、菜市场等公共设施和配套普遍比较薄弱，导致很多潜在购房者顾虑重重，抑制了住房消费的实现。
因此，相关部门需高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题，一方面在规划上要更加科学和完善，另一方面要加快建设，可以考虑引入社会资金，采用PPP模式，把过去的欠账尽早补上来。
其次，改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好，房子建好就能卖个好价钱，导致开发商的内功修炼普遍不够，很多开发商还是以产品为导向，以自身为本位，没有建立以市场为导向，以客户为本位的现代化经营管理思想和体系。
开发商应该向制造业学习，下大工夫研究市场，研究客户需求，研发出符合市场需求的各类房地产产品，创造和提升附加值。同时要在服务上多做文章，积极和互联网结合，更多采用快速周转、薄利多销等策略。对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断，还要谨慎拿地。
另外，当前开发商普遍负债较高，部分企业资金紧张经营困难，资本市场应进一步放开对开发商的支持，降低资产负债率，加快行业并购整合力度，化解流动性风险。
总之，楼市去库存不仅需要在需求侧给予鼓励和支持，更需要在供给侧下大工夫，两方面要心往一处想，劲往一处使，唯有如此，去库存的步伐才能加快，行业才能健康发展，房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。
<p>（作者为民生银行(600016,股吧)地产研究院首席研究员）