供给侧改革与房地产去库存

雁过留痕G

11月的中央财经领导小组会议上，提出在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并部署四项措施。四项措施中，非常罕见地包括房地产业。那么，房地产业与“供给侧改革”有何内部联系？当前最重视的房地产去库存，又与房地产供给侧存在什么关联？
                        11月的中央财经领导小组会议上，提出在适度扩大总需求的同时，重点加强供给侧结构性改革，并部署四项措施。四项措施中，非常罕见地包括房地产业。那么，房地产业与“供给侧改革”有何内部联系？当前最重视的房地产去库存，又与房地产供给侧存在什么关联？
从改革历史进程来看，我国房地产业的改革慢于多数其他行业。上世纪90年代开始推进，1998年“23号文”的颁布才标志着房地产实质性改革。其后，住房市场需求持续而快速的释放，而住宅的生产与供给亦同步大幅增长。在2011年之前，全国住宅总体呈供不应求的态势，供给侧的矛盾主要在于总量，因此也导致房价持续而快速上涨。
2011年是我国房地产“供给侧”的拐点，两个因素导致了这一拐点的出现：一是长期因素。2011年全国城镇居民的平均住房面积为32.7平方米，相比1998年房改时的23.3平方米大幅增长，相比1978年的6.7平方米更是飞跃式进步。我国小康生活的住宅标准是35平方米。如果算上城中村及郊区的小产权房，则2011年时多数城镇已达到35平方米。住宅告别短缺时代。二是短期因素。即政策剧震所引发的市场供求巨变。2008年四季度至2010年一季度，国家大力救经济救楼市。一方面，房价大涨，开发商急于扩张赚钱；另一方面，信贷超级宽松，银行求着开发商发放低息贷款。因此全国各地房地产开发热情高涨，导致之后2-3年住宅供应暴增。
2010年房地产政策突然转向，由之前的过度宽松，一步步转为过度紧缩。这又造成了两个影响：一是一二线城市实行限购之后，2010年下半年至2011年，很多大中型开发商，纷纷向三、四线城市进军，结果进一步推涨了这些城市的住宅开发热与供应量；二是多次出台新政、持续打压之下，2011年下半年全国楼市趋于降温，其后广大三、四线城市的需求增长势头减弱，而之前拿地与动工的项目仍在源源不断地制造大量房子出来。
结果是，全国住宅库存快速增长至今。国家统计局数据表明，截至今年10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，同比增长18%。这一指标只包括现房，而期房库存量更大。从历史走势看，更能说明问题。2003至2010年间，全国商品房待售面积增长缓慢，其中2004年和2007年甚至出现负增长，正好对应房价大涨。但从2011年开始，待售面积突然加速增长，对应房价趋弱。
化解房地产高库存与供给侧改革何干？与众多行业相似，2011年以来我国住宅供应总量出现一定量的过剩，而结构上则仍有不足之处。
从区域来看，一方面，部分二线与多数三四线城市供应过剩，库存压力大；另一方面，一线城市和部分二线城市供不应求，房价仍在显著上涨。从产品来看，商办类库存压力大于住宅。住宅当中，别墅和超大户型公寓库存压力较大。另外，部分地区的保障房建设规模较大，也存在一定分配难的问题。从企业来看，全国9万多家（2013年数据）开发商，多数都处于规模萎缩、效益下滑，甚至亏损、倒闭的状态，进而导致在建项目出现难交付、停工、烂尾，或者偷工减料等现象。而少数大型优质开发商，尤其是央企，则加大拿地力度，拼抢地王，继续扩大经营，但企业利润率同样连跌。
化解房地产高库存，如果着眼于短期效果，主要还得从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。如果着眼于中长期改革，从供给侧改革考虑，则有两点建议。
一是从总量上考量。严格控制三、四线城市宅地供应，库存去化周期大于20个月，暂停供地。一线和少数库存规模小、去化周期短（低于12个月），应增加宅地供应，受制于建设用地紧张的一线城市，应加快改革，使部分工业用地转变为宅地，加大城市旧改力度，提高地块容积率。
<p>二是从结构上考量。一线城市着力加大中小套型住宅供应量，适度控制大户型与低密度产品。少建或停建保障房和安置房，将货币化被偿和补贴，作为主要方式。收购少量商品住宅用作保障房、安置房。放松或解除之前对开发企业的种种限制，引导开发企业优胜劣汰，在融资等方面加大对优质企业的支持力度，促使这些企业扩大生产力、创新产品、提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅的需求。