2015年政策助推北京楼市“量价齐涨” 2016年或将“量跌价稳”

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中国证券网讯（记者 于祥明）15日记者从伟业我爱我家市场研究院获悉，数据统计显示，2015年（前11个月）北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交总量已逾9万套，预计今年全年成交量或将突破10万套，与去年交易量相比涨幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房价格较2014年上涨了9%左右。
                        中国证券网讯（记者 于祥明）15日记者从伟业我爱我家市场研究院获悉，数据统计显示，2015年（前11个月）北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交总量已逾9万套，预计今年全年成交量或将突破10万套，与去年交易量相比涨幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房价格较2014年上涨了9%左右。
二手房市场，2015年（前11个月）北京全市二手住宅成交总量逾17.4万套，预计今年全年成交量或将达到20万套，几近翻倍，但成交价格相对比较平稳，仅比去年上涨约5%。而且，与北京楼市的强势回暖相似，上海、广州、深圳，以及部分经济较为发达的二线城市的房地产市场，在2015年都取得了不俗的成绩。对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年的市场预期仍需审慎看待，2016年或将“量跌价稳”。
政策利好是2015年楼市“量价齐涨”的主导因素
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，与2014年相比，2015年全国楼市整体回暖的势头明显，一系列利好政策的出台，是推动楼市走出2014年低谷的主要因素。
据分析，“330新政”实施以后，购买二套房的商业贷款首付比例已从7成降至4成，二手房交易的营业税也从未满5年缴纳改为了未满两年缴纳；其次，购买首套房的商业贷款首付比例从30%下调到了25%；使用公积金购买二套住房时，如果第一套房子的公积金贷款已还清，二套的首付比例也已下降到20%，且公积金可以异地使用；此外，央行全年5次降准，5次降息，货币政策非常宽松……这一系列利好政策对楼市起到了明显的刺激作用。
从地方层面来看，今年的房地产政策环境也非常宽松，有42个城市陆续取消了限购，许多城市还取消了对于外籍人士或外籍机构的购房限制。再加上京津冀一体化等国家战略的推进，今年国家的整体财政、税收、货币政策到各地方政府的刺激政策都取得了明显的成效，从而带来了北上广深乃至很多二线城市新房、二手房交易量的攀升，整体市场明显的回暖。
2016年“量跌价稳”是大概率事件
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，虽然2015年楼市表现尚佳，但对2016年的市场预期仍需审慎看待。
他认为，2015市场的回暖很大程度上是在填补2014年交易量的不足，以北京为例，其近几年来的二手房交易量均值在15万套左右，但2014年不到10.5万，2015则将近20万，2016年很可能回归平均值，如果明年的年度交易量回归至15万套左右，那么2016年的市场就将比2015下降25%左右。全国很多城市都或将面临这样的情况，今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以来市场最好的一年，但2015年交易量的大增可以说是2014年的触底反弹，如果明年回归到平均水平，交易量就有可能比2015年减少10%到25%。
另外，2015年虽然出台了很多利好政策，但这些政策的边际效应正在逐步递减，同时政策频出也表明了每一个政策的刺激周期在缩短，新常态下，很难有一个政策能让整个市场翻转。
再者，“330新政”和后续政策的鼓励方向已从原来的首次置业转向了改善型需求，但整体而言，改善型购房人群的需求方向还是集中在紧凑型、中低价位的住房，现在的市场偏豪宅化、高端化，实际上跟改善型需求很难匹配；而货币政策虽然一再降低首付比率，但也使得购房人在未来很长时间内月供压力大、资金紧张，进行改善型购房时需对未来收入的增长有明确预期，但能否实现还有赖于未来经济增长和各种因素的兑现。
股市对楼市的影响有限
<p>对于2015年楼市的回暖，尤其是年底的火爆，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为与股市也有一定关系，2015年股市震荡导致部分个人投资从股市流入了楼市。但管理层已经加强了对资本市场的治理和改革，并正在推进企业债券、房地产信托投资基金等创新的投资理财品种，拓宽投资渠道。从未来来看，资本市场、证券市场的产品品种会增加、环境会改善，对老百姓投资具有不小的吸引力，个人投资和大量民间资金撤出股市投资楼市的情况未必会发生，股市对楼市的影响比较有限。